深圳实施二手房指导价之后，很多人都说伤害了刚需，因为实行指导价之后去银行申请住房贷款就只能参考指导价来，这无形当中会增加刚需的首付。

比如南山某个小区的指导价是9万块钱，80平米的房子总共是720万，贷款7成总共是504万。

但在双方交易的过程当中，实际成交价有可能是12万块钱，相当于房子的总价是960万，这意味着首付无形当中要多出240万，实际的首付是456万，这个首付要比指导价出台之前多出168万。

也正因为如此，很多人说指导价的出台真正伤害的是刚需，其实这种说法只不过是中介的一己之言而已。

首先目前深圳实际成交价跟指导价差距比较大的都是那些房价比较高的小区，这些小区动不动就七八百万以上，所以购买人群绝大多数并不是刚需人群，而是那些投资客，所以这个指导价的出台刚需人群受影响其实并不会太多。

其次、目前深圳不同地区的房价分化非常严重，比如南山有些小区成交价可以达到十几二十万，但是在龙岗、坪山等部分小区实际成交价却只有3万多，如果大家真的是刚需人群，非得往南山福田挤吗？对这些刚需人群来说，我觉得龙岗、坪山这些房子更实在。

所以深圳出台二手房指导价之后，真正受伤的其实是那些投资客，一方面是出台二手房指导价之后，投资客的首付成本更高了；另一方面指导价出台之后，无形当中会对房价起到抑制的作用，未来几年这些高房价的楼盘有可能出现横盘的情况，只要房价不上涨这些投资客基本上会处于亏损的状态。

可以说这个政策的出台可以起到一石二鸟的作用，一方面可以有效打击那些投资客，另一方面可以迫使更多的刚需人群往深圳东部购买，这样可以有效地抑制西部地区房价过快上涨的趋势。