我是上海楼哥，魔都屯房15年，值得信赖的购房导师，手把手教你买房，一如既往带你赚钱！

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问: 楼哥，当前二手房价如此高涨，是要继续死磕新房呢？还是及时转战二手房市场去淘涨幅不是那么高的二手房呢？

答：如果积分足够，目前限价背景下有不少新房和周边二手产生倒挂，性价比还是非常高的。基本上65分以上的积分，都是可以优先考虑去摇新房。60-65之间就比较鸡肋了，因为都处于弱势地段，即便现在看着价格不高，但等行情褪去之后，开头领跌的就是这些，倒不如买同价位段强势地段的产品。

二手别想着淘涨幅了，不存在的，全上海普涨，到现在都还没涨或者涨幅很小的，全都是底部资产，价值很低。

问：楼哥你好，我是刚需购房者，目前未婚无房，和女朋友商量明年结婚，想在上海购房作为婚房，预算比较有限，收入一般，在上海买房有没有适合刚需板块呢？江桥怎么样？

答：江桥是嘉定与市区接壤的板块，位于三区交汇处，交通便利，地理位置不错，距离市区距离较近，通勤方便。未来加上地铁线与更多公路线的连通，该区的交通便捷度将进一步提升。

除了通勤便利，该区还在大虹桥的规划中。而在未来，虹桥商务区将进一步承接国际开放枢纽的功能，成为新型创新基地。江桥地区的商业也在不断发展，有较多商业大楼在新建，未来势必进一步带动江桥地区的经济发展。

未来的13，14号线的开通及嘉闵线开通会提升该区交通的便利度，江桥地区的出行与通勤的优势将进一步增加。此外，该区的商业聚集度高，周边教育资源也比较不错，比较适合刚需人士。

问：楼哥好，两人外地户口，二套置换，预算600万+，娃2022年小一，所以考虑学区问题，目前居住浦东，是考虑周浦的新盘，比如凑首付够御沁园，还是市区一点的老房子，浦西哪个板块可以考虑吗？

答：周浦板块潜力不错的，就是教育资源是还比较薄弱。御沁园这个楼盘有18号线轨交+万达商业，产品品质也不错，适合刚需改善，学校的话有私立的尚德实验学校。

主要你们双方都是外地户口，浦西市区好的学校基本上要被统筹，要么就是看积分+房产能进的学区房。比如：闵行实验畹町校区，还有浦东的竹园小学学区。如果你们工作生活都在浦东，建议还是选周浦的新房，到时周浦的教育资源也会跟上，或者拼拼民办也行。

问：楼哥你好！有房票，想买学区房，预算800-1000万，普陀区长风板块怎么样？

答：长风板块，它位于内环和中环之间，距离天山和虹桥都比较近。主要的产业是互联网，金融，科技产业，发展动力不断。

交通方面有13号线，沿地铁的是新曹杨商务区和华师大软件园，以及即将开通的15号线，沿线串联一些商业中心。长风公园旁就是老公房片区，就近还有华师大校区。

问: 楼哥，金桥名都这个小区怎么样？预算650-700万，只够买里面高层二楼最小户型，一室户改两室，优点是陆家嘴通勤方便，副中心隔壁，小区不算很旧。小区年底已涨了很多，现在可以入手吗？

答：小区位置还算不错，靠近金桥副中心，对口建平实验金业校区，也算是个卖点。但一房面积超过70平，并且不在CAZ范围内，品质又不怎么样，总价一高受众实在过于窄。再加上又是倒数第二差的楼层，这两方面会造成未来流动性差。

这个预算考虑陆家嘴通勤，建议退半个环线，去看高行的动迁商品混合小区，买两房。或者去14号线西侧靠嘉定普陀区域，房价会比浦东低一些。南侧的康桥因为18号线开通，去陆家嘴也并不麻烦。

问：楼哥好，非学区老破小上涨的机会，到底要等到什么时候？

答：这里有一个结论可以直接告诉你：可能要等到全市普涨，非学区老破小才有机会。

从上海楼市的周期轮动来看，老破小并不是不能涨，只是在涨幅周期里最后一个轮动到的。如果明年上海楼市不调控，整体进入普涨阶段，二手房就会是这样的轮动路径：优质学区房—地段品质次新—郊区次新/地段品质老破小—全市老破小。

等到老破小把学区房、次新之间的价差补涨到合理价格段，这一波上海楼市的行情就基本结束了。所以从价值逻辑、周期逻辑的判断上，可以很负责任的告诉大家：老破小全面上涨甚至远郊老破小也上涨之后，基本就是这一波上海牛市的尾声了。

在“选择大于努力”的时代，买对一套房，赶上一波房价上涨，胜过上班十年。买房投资比拼的是专业性、前瞻性，楼哥量身订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

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