企鹅号作者：81大白话

房价只涨不跌的神话还能延续吗？

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人们热衷于靠楼市赚钱的一个非常重要的原因就是，房地产拥有超强的金融属性，这一点在杠杆率上体现得淋漓尽致。

目前，楼市最大的风险其实也来源于几乎无可附加的杠杆率，这也是为什么郭树清主席把房地产泡沫比喻成经济最大的“灰犀牛”。其实落脚点也是居民债务的居高不下，而且都是在房地产上产生的债务，关键问题并不是债务不可以增加，债务增加的前置条件不是什么通胀，这是一个很大的误区，因为只要是通胀达到一定数值，迎来的一定是政策上的打压，这反倒对楼市是利空。债务的增加，一定是以经济和收入的双重增长为前提的。很显然，我们目前的经济增速和收入增长是不能够支撑债务的无限扩张的，这种情况下如果还要加大杠杆率，要么经济可以出现巨大风险，要么将会迎来政策端全方位无死角的打压，我们的楼市目前其实就是处于第二种状态之中。

6月10日，在陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清对楼市说了一句话“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价”，一时间这句对于楼市的重磅警示，成为了各大媒体的头版头条。

说这句话的背景是，郭树清主席在提到金融衍生品的投资风险时提到的，他讲到金融衍生品的投资风险非常大，道理在于受不可控制甚至不可预期的多种因素影响，金融衍生品的价格波动很大，对投资者的专业水平和风险承受能力具有很高要求，普通个人投资者参与其中无异于变相赌博，损失的结果早已注定，那些炒作外汇黄金及其他商品期货的人，很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重的代价一样。

这里面有两点是比较重要的，第一是把炒房与超过黄金外汇期货画上了等号，也就是变相在提示，炒房的风险已经非常之高了。第二就是郭主席的发言本身，因为他每一次发言之后，都会出现大动作。

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我们来梳理一下郭主席近几次发声后，都出了什么样的大动作。

2018年的陆家嘴金融论坛上，当时郭主席的发言总基调是关于去杠杆，里面讲到了关于非法集资的问题，他警示投资者非法集资收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。

之后不久，就出现了P2P大面积暴雷，在此之前P2P非常之兴盛，给到的收益率大部分都在10%以上，但暴雷后，真的如郭主席风险提示说的那样，血本无归。之后整个P2P行业迎来了强制监管，到如今P2P已经全面绝迹。

2020年6月份，郭树清主席在《求是》杂志上刊文时讲到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

话音未落，在8月20日住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，也就是在这次座谈会上，出台了著名的对于房地产企业融资端的“三道红线”。这三道红线至今都是悬在房企头上的一把利剑，以至于这段时间房企债务端频频爆雷，也是因为这“三道红线”所致。

那么这次对于押注房价永远不会下跌的人的喊话，究竟会对楼市产生什么影响呢？

大家都知道，中国楼市二十多年来虽然有几次起伏，但总体而言就是一个大长牛的走势，这个超级牛市之中，很多人都因为投资了房产，而赚得盆满钵满，成功实现了阶级的跨域。房价一直的上涨，也使得人们对于投资房产产生了思维惯性，对于房价只涨不跌形成了信仰。这就使得在撬动巨大杠杆的时候，风险意识是非常低的。

但另一方面，房价只涨不跌究竟是不是可以永远持续？这绝对是一个灵魂拷问，如果不能，那么明天也许房价就会下跌，如果能，那么推动房价上涨的债务也会是成倍地增加，这就是问题的关键。

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大家对于债务一定要有一个清晰的、全方位的认识，就像开篇提到的，债务的增加是以经济增速与收入增长为前提条件的，而不是什么通胀。看看美国刚刚公布通胀数据后，频频与我国高层通话，我们就可以深刻地感受到，通胀之下的资产价格上涨是不可以持续的，是非常危险的，是要被干预的，很显然美国为了自己不蹦，就要找一个接盘的，因为他也不想收紧货币政策进行内部干预。

所以，大家要看清一个事实，我们的经济增速和收入增长，究竟能不能支撑债务的大幅扩张，这就是问题的实质。

从郭主席的发言中，我们不难看出，如今炒房的风险已经上升到和炒金融衍生品一样了，这就说明，债务扩张拉动房价上涨的基础其实已经非常不牢固了，有些话没有必要说得太明白，但善于思考的人就会大致地判断出，目前的经济形势是什么样的。

当经济增幅和收入增长赶不上债务扩张速度的时候，会发生什么？

要么经济增幅和收入增长赶上去，要么债务大幅收缩，必须做到一点就是要达到平衡。

大家一定要知道一点，平衡很重要，平衡就是和谐，平衡就是稳定。这种情况下，杠杆的增长究竟有多大空间，可想而知。

如今，高层已经对炒房客放话，警示风险了，下一步如果还没有改观，强力手段就不可避免了，如果真的是走到那一步，房产金融化就相当于站在了悬崖边上了。

所以说，房价只涨不跌只是一个时代的产物，当时代出现变迁后，楼市还会不会再是重心，这种可能性究竟有多少？大家一定要好好琢磨琢磨。

房地产去金融化的最有力手段是什么？

就是加大保障性住房的力度，这一点已经是今年的八项重点经济任务之一了，炒房客们，好好想想吧。

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