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今年的土拍大战，我是看到了各种开发商之间的恶战，这年头钱难挣，屎难吃，没地就等于抱团等死，有地了有时候还能瞎忙活一阵。

但你们以为最精彩的是土拍恶战吗？比土拍更精彩的是投拓总跟营销总的大撕B！

还记得2017年那时候的疯狂抢地吗？

“地王”层出不穷，营销总被推上了各种“C位”的舞台，但多少营销总内心却在骂娘，他奶奶的投拓部门，硬比旁边贵了三四千，你让老子怎么卖？都是打工人，至于吗？

战友挖的坑，含泪也要填满！

这放在2021年可谓是有着异曲同工之妙，“集中供地”的热潮当红，开发商抢地情绪高涨，又迎来了新一轮的“面粉王”时代。

那些拿地早的周边项目自然乐见其成的好，文章满天飞，活动天天见，置业顾问就像打了鸡血一样战斗在一线。

大娘，隔壁地价都比我们贵了好几千，还不买吗？你可愁死我了！

图片来源网络

其实我们可以看到，现在市面上很多去年流速并不快的项目，在今年都迎来了春天，但你以为这是市场常态？

总有一些项目会打破你的认知，普涨又怎样？

诶，我就是卖不好，我就是不涨，诶，我就是玩儿！

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这几天，我尝试复盘上半年的楼市精彩时，竟然发现了经开区有个很特别的项目。

先来看下，经开区前几个月成交的两宗地块。

数据来源：浙江省土地使用权限网上交易系统

如今两个地块都公布了推广名，万科世纪公元和新城未来海岸，从目前的地价和推出的产品来看，新城的定价要比万科略高一点，毕竟装修成本上多了一个中央空调，新城的外立面也是干挂铝板，万科则是石漆。

但这两个都不是今天的主角，真正的主角是位于经开区的金科中南未来都会。

从去年九月开盘至今，竟然还有这超过六成的房子待售，去化率仅仅只达到了33.9%。（数据来源：温州房管网，数据可能存在滞后，以实际为准）

要不是听说这个项目最近要开第二期，我几乎都要忘了还有个这项目。

本想着万科世纪公元和新城未来海岸会给自己送来一波“神助攻”，但没想到隔壁德信东宸里都没发力，还只是一哆嗦，客源几乎全跑他们家去了。

几乎和金科中南未来都会同时期开盘的德信东宸里，如今已经连续推出至四期，且前三期销售数据都还不错。

数据来源：温州房管网，数据可能存在滞后，以实际为准

如此数据与久久不开二期的金科中南未来都会可以说是相差甚远！抛开其他不论，单从销售数据上来说，金科中南未来都会真的难以望其项背。

由此可以看出，温州其实不同于杭州、深圳等地，无法做到“一人得道鸡犬升天。”卖得好的房子始终卖得好，难卖的房子始终难卖，想到这小编就不禁发问了，难道未来都会要等到东宸里全部卖完，甚至于万科和新城都发展起来后，才能求得买不到其他盘的客户光顾吗？

金科中南未来都会附近项目示意图丨图源：温州房哥

说句题外话，老烟枪认为，如果一个楼盘连一期都这么难卖，那么作为购房者还是要考虑清楚！我们买房无非就两个原因，一个是投资，还有一个是刚需。

很多人投资楼市，都喜欢自上而下的找价差，由内向外的填洼地，因为有价差，因为有套利空间。

但老烟枪可以很反人性的告诉大家一个真理，钱和人口都是自下而上、由外向内聚集的，人是趋利的，只有核心地带才更看到价值。

举个简单的例子，2018年开盘的温州富力城，最新一期的开盘价仅在1.2万元/㎡左右，但根据安居客上显示，当前的二手房价在1.0-1.1万元/㎡左右。

图源：安居客

这项目离金科中南未来都会很近，从开盘至今，涨了个寂寞！那么金科中南未来都会一期约1.3万元/㎡的均价又要卖到何年何月？（数据来源：温州房管网）

很简单的道理，因为整个经开区的核心地段是以金海园区和空港新区为启动区的，所以他们的周边配套完善，但金科中南未来都会却是在默默无闻的天河板块。

金海园区实景图丨图片来源网络

目前金科中南未来都会一期还存在这么多新房未售，后面更是还有一大批房源未推出。按照去年开盘至今的流速，是否要卖到交房后还在卖呢？如果等到交付后还在卖新房，那无疑购房者就会显得很辛苦，因为同一楼盘中，新购房者往往最先考虑新房，而做为二手房又要各种税收又要中介费等等，想出手就很困难了，更别说涨价！

当然，还有很多人认为金科中南未来都会价格低适合刚需，但距离项目周边约100米的范围处不仅有孤坟，而且项目附近还存在庙宇和宗祠，再加上周边的人居配套稀少，工厂环绕，刚需的价值如何体现出来?

金科中南周边实景图

作为一个新区，缺乏城市生活必需的配套沉淀，必须快速形成城市功能，但妄想依靠S2线的优势形成配套集聚，希望老天爷赏饭吃，大概这就是只有45亩地块的为难之处吧。

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其实，所有的刚需与投资之间只差一套房的距离。

没有人愿意盼着自己的房子，等了十年后房价还是纹丝不动，每个刚需都必须具备置换逻辑，这才是刚需的本质。

因此无论你的购房目的是什么，首要考虑的就是该房产是否能升值，否则当你过几年后，会看着自己手中的房本而留下痛苦的眼泪！小编也忍不住嘴臭一句，不升值的房产那就是在耍流氓！

还是那句话，用投资的思维，选时机和地段，用自住的心态，选房子挑物业。

到底将来等待未来都会的究竟是厚积薄发购房热情，还是无人问津的惨惨戚戚，谁也说不准，不过我始终坚信一点，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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