腾讯证券6月12日讯，在房价快速上涨的推动之下，美国的通胀率上升到了13年高位，但政府统计学家追踪消费品价格的方式可能没有真正反映出近几个月以来房价的爆炸性增长。

美国劳工统计局周四公布的最新月度消费者物价指数报告显示，4月至5月间房价上涨了0.4%。与去年同期相比，5月份的房价上涨了2.2%。总体而言，房价上涨占5月份整体通胀涨幅的四分之一以上，反映出政府经济学家对这一支出类别的重视程度。

但是，从美国人切身的房屋买卖经验来看，2.2%的同比涨幅似乎不太令人惊讶，而这也不足为奇——并不是每个人都同意房价的增长速度。据其他一些数据显示，房价上涨和租金增长的步伐要快得多，远远超过CPI报告中公布的涨幅。举例来说，最新的3月份凯斯-席勒房价指数报告显示，房价上涨了13%以上，创下了自2005年以来的最大涨幅。

那么，在CPI报告中，房价是如何计算的呢？首先，住宅单位本身其实是不包括在CPI市场“篮子”中的。其次，租金数据每六个月才会被收集一次以确定房价走势，而消费物价指数其他大部分项目的计算都是按月或每两个月收集的。

“像大多数其他经济系列数据一样，CPI将住宅单位视为资本（或投资）商品，而不是消费项目。购买和改善住房和其他住房的支出是投资，而不是消费。”美国劳工统计局表示。报告补充称：“租房者的住房成本是租金。对于业主自住单位，住房成本是业主居住者在出租房屋时必须支付的隐性租金。”

住房与其他商品不同

第一美国金融服务公司（First American Financial Services）的首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）表示：“房价上涨的速度与通胀上升的速度有所不同。”

首先，住房是非常基本的必需品。弗莱明称：“人们对住所的需求不会消失，只会四处流动。”

换句话说，如果机票价格像过去一个月那样飙升7%，那么对美国人来说，他们可以决定不去度暑假；但当涉及到住房问题时，想要作出这种选择就不是那么简单了。美国“全国低收入住房联盟”（National Low Income Housing Coalition）负责研究的副总裁安德鲁·奥兰德（Andrew Aurand）表示，随着住房成本的增加，这可能会对极低收入的租户产生连锁效应。

奥兰德所在组织的研究显示，超过920万“极低收入”租户的住房负担沉重，他们不得不将超过三分之一的收入花在与住房相关的费用上。在这些家庭中，有很多在住房上的花费超过50%，因此几乎没有钱可以用于其他购买活动。

对于这些家庭来说，另一种选择是失去自己的房子。最近几年以来，这已经成为许多美国人的现实。据前特朗普政府在2019年发布的一项研究报告估计，从全美范围来看，每晚有超过50万人睡在户外，而当“沙发客”的人更是远高于这一数字。

与此同时，对于拥有自己住房的人来说，买房与买香蕉不是一回事。从长远来看，拥有香蕉不会给人带来经济上的好处；而对于有房子的人来说，则可以盼望房产价值会增加，并从中获利。不过，房屋并不像股票那样是一种纯粹的投资资产——房价可能会上涨，一方面是因为由于劳动力和木材成本的上升，房子本身可能会变得更值钱；另一方面也是因为，人们将其价值视为一种资本投资。

因此，在经济学家或政府统计学家对房价上涨的看法，与房价上涨对消费者而言的意义之间，可能会出现不匹配的情况。

“在房价上涨如此之快的市场环境下，经济学家们会说，这是资本品价格的上涨。”全美住宅建筑商协会（National Association Of Home Builders）的首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示。“但对买家来说，这代表着更高的生活成本。”

为什么住房通胀与众不同

与其他大多数产品相比，人们对住房通胀的体验有所不同，这就使得想要衡量住房通胀是件很有挑战性的事情。

对一般房主来说，他们的住房成本在过去一年里可能没有太大变化。弗莱明表示：“如果你的房子有固息抵押贷款，那么与去年同期相比，你在这所房子里的生活成本会有多大变化？变化不会很大，只有税收和保险代管会变。”

即使对租户来说，租金也不会每个月都有涨跌。正因如此，美国劳工统计局收集住房数据的频率才会比其他大多数项目都要低。

对于租房者和购房者来说，当生活安排发生变化时，他们在住房方面的成本也就会随之发生改变——当租户搬到新家时，就需要签订新的租约；而对房主来说，可能需要为自己的抵押贷款进行再融资。但是，美国人确实需要知道住房成本上升或下降的幅度是多少——最重要的是因为，住宅房地产在美国经济中占据了如此巨大的份额。

在CPI报告中，政府计算的是“估算租金”——这在本质上是房主为其住房支付的金额，而不是支付给房东的金额。

迪茨指出，如果不这么计算，那么GDP实际上会下降，“因为在市场上由租房者支付的租金突然消失了”。

为了应对这一挑战，政府依靠调查数据来估计租房者和房主的住房成本。就租房者而言，政府调查人员只会询问他们支付的租金是多少。而对房主而言，调查人员不会询问他们的抵押贷款还款额是多少——毕竟，并不是每个人都有抵押贷款。正因如此，房主只会被问及，他们估计自己可以收取多少租金来出租自己的房子。

政府统计学家定期对同一批美国人进行调查，而且会跟踪一段时间的变化以估计住房成本。私人房地产投资公司KIMC的总裁兼首席投资官乔纳森·尼德尔（Jonathan Needell）说，“通货膨胀和房价的变化大体上是相匹配的。”他补充说，房价上涨“在某些情况下超过了通胀”。但也一些研究人员认为，这种方法也可能会低估房地产市场中发生的真实通胀。

房利美（Fannie Mae）的一项最新分析显示，从房价实际上涨到CPI等通胀报告反映出房价的上涨之间，通常存在着一段滞后期。

新冠肺炎疫情起到的影响

与此同时，新冠肺炎疫情导致的住房偏好和需求的变化，也导致想要评估房地产市场通胀的影响变得更加复杂。

对富有的美国人来说，在疫情爆发之后，他们中有许多人突然发现自己可以远程工作，并因此选择离开大城市，搬到郊区更大、更便宜的房子里，这通常会让他们省下更多的钱。因此，在房价较高的社区，租金有所下降。但在房价较低的社区，租金实际上是上涨的。因疫情而失业的美国人争先恐后地寻找更便宜的住房，从而推高了郊区最便宜的公寓和住宅的租金。

疫情的影响正在开始消散，但考虑到滞后期的影响，这种影响将继续对CPI等官方通胀指标构成压力。

那么，住房是不是很快就会变得更贵呢？经济学家一致认为，答案是肯定的。举例来说，第一美国金融服务公司对于房价有着自己的衡量标准，该公司编制的“实际房价指数”（Real House Price Index）会根据当时的利率和家庭收入，将名义价格的上涨与美国人买得起房产的能力进行比较。弗莱明指出，在2018年至2020年初的一段时间里，该指数一直都在下降，因为美国人的购买力增长速度快于房价上涨的速度；但在今天，情况则并非如此。

“通缩已经变成了通胀，这不是因为利率上升了——利率只是略微上升了一些而已——而是因为房价涨疯了。”弗莱明说道。

美国房价上涨如此之快的原因相当简单——在“大衰退”之后，随着建筑业面临着难以复苏的困境，房屋建设活动几乎陷入了停滞状态。（星云）