五月刚过，各大机构又开始统计各城市的楼市成绩单了。

根据乐有家研究中心的统计，今年5月湾区九城中，深圳的成交量已经低到和江门排排坐了，而成交量前三名则是佛山、广州和惠州。

惠州近一年以来的成家量真是非常有排面，成交量超18万套，在湾区九城中排名第一。

图片来源：乐有家研究中心

在乐有家一项关于惠州购房者居住地占比的统计中，在惠州买房的外地购房者占比将近80%。

图片来源：乐有家研究中心

这数据还是挺让我惊讶的，这感觉就像是高中班里成绩平平的学生，到了高考却爆冷考了个状元。

这究竟是热门城市政策太严，湾区客已经爱不起，所以转而投奔惠州，还是惠州其实真的具备投资价值呢？

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惠州的价值在哪？

惠州的价值，首先肯定是因为它的临深区位。因为临深的区位，所以才能够导入人口和产业。

房地产长期看人口。

看一座城市有没有投资价值，必定要看它的人口。

而最新的广东省七普数据显示，惠州的常住人口总量已经突破600万人，增量也在全省排名第五。没有参考坐标，貌似惠州的成绩还是蛮好的，但和其他城市一对比，差距就出来了。

同样作为临深城市的东莞，人口密度比惠州可大多了。它的人口已经突破了1000万，而它的面积仅有2400多平方千米，几乎是惠州的五分之一。

即使是常住人口两百多万的珠海和四百多万的中山，因为面积小于惠州，所以它们的人口密度都高于惠州。

由此可见，虽然惠州人口吸引力有所提升，但和自己广袤的土地一比，还是杯水车薪。

除了人口，对于一个城市来说，交通同样非常体现它的价值，所谓路通财通。

而惠州的交通是“三横一竖”的“丰”字交通主框架，以快速路、主干路、次干路、支路组成的市政路网体系，轨道交通比较薄弱。

而在深圳的产业转移蓝图里，惠州主要依靠轻轨和地铁线与深圳连接，从而承接深圳的产业转移。但目前轨道交通还未落地，地铁还在规划的阶段，惠州的产业发展上一个台阶还需要时间。

图片来源：中商产业研究院

前段时间就有惠州市民向相关部门询问惠州到底修不修地铁。而官方就表示，修地铁还需要综合考量客流规模、城市交通现状、投资效益等因素，在深入研究后才能对是否修建做出答复。

所以惠州的交通、产业利好也还需时日等待。

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成交大涨的

真实原因是……

虽然惠州的现状连“画大饼”都算不上，但却不妨碍大批购房者涌入惠州。这些购房者因何被惠州吸引呢？

首先，肯定是因为它的价格便宜。

从这张2021年1-4月湾区九城的房价可以看到，惠州是临深城市中的洼地，均价刚过万，在九城中仅高于肇庆和江门。

从上车门槛考虑，惠州是资金不足的购房者最好的选择。

而从环境上来看，虽然惠州产业不发达，但环境比较宜居。尤其是惠城这样的城区，市政配套都齐全。

其次是广州、深圳、东莞等热门城市购房政策都在收紧，而临深的惠州成为投资客转移的目的地。

虽然交融、产业规划长远，但单凭临深这一条，不少湾区投资客也愿意为此一搏。

而且惠州的限购政策与广深相比，实在是宽松很多。

惠州现行的购房政策是——不限购，大湾区一次性购买3套以上的暂缓网签。

虽然它也有限售政策，要求购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年方可转让。但对于一切尚待兑现的惠州，不少投资者认为，即使等它3年又何妨呢！

以上种种因素，导致了大批湾区客选择上车惠州。

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押宝惠州这步棋，

走对了吗？

这么多的湾区客涌入惠州，他们的这步棋走对了么？

从上车门槛来看，惠州的确是临深城市里能够够上的最低选择。

如果抱着自住的目的入手惠州的房子，那么惠州部分区域其实还是不错的。比如惠城，保值至少没问题。

但如果追求投资回报，以投资为目的入手惠州，那可能它会让你失望。一是因为它的供应巨大，远大于求；二是因为它的人口、交通、产业现状一般，规划也遥遥无期。

现在虽然楼市调控频频，但投资也不可以饥不择食哦！

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大湾区还有哪些城市不限购？什么板块最有暴涨机会？

重点考察板块

惠州：大亚湾，惠阳，仲恺

中山：翠亨，火炬

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