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秘密君年初有个判断说可能三四月是天津楼市年内最好的阶段，因为后续的土地市场与竞争态势，都存在较大压力。今天5月报出炉，发现出乎意料，5月天津楼市延续了前俩个月量价齐升的状况，成交量环比上月上涨了9%，成交价格环比上涨了2%，连续三个月成交价格维持向上。从量价角度来看，秘密君年初的判断有失偏颇。从市场端反馈的状况来看，除了热点地区板块外，大多数板块依然分化明显。但是如果考虑到全国的整体市场，5月的市场表现并不算出人意料，文末有全国市场走势各位可以进行横向对比。

今日报告内容来自“保利投顾研究院”。

PART01

连续三个月上涨，小阳春延续还是尾声？

2021年5月，全市商品住宅成交136.44万㎡，同比上涨11%，环比上涨7%；成交金额235.96亿元，同比上涨19%，环比上涨9%；成交均价17294元/㎡，同比上涨7%，环比上涨2%。全市商品住宅供应141.54万㎡，同比上涨7%，环比下降5%。3月起市场进入小阳春，供应量在4月达到高点后小幅回落，5月成交量价持续上扬，价格微涨，小阳春进一步延续。

上图完整体现了量价与价格走势，从上图来看，价格明显回暖，成交量回暖态势同样显著，供应量在5月有所下滑，但是鉴于土地出让新的规定与上半年市场观望，集中供应入市可能会延迟但是不会缺席。

分区域来看，津南区的热度明显提高，主要是在西青价格已经企高之后，津南区的价格优势逐步被市场认可，成为城市外溢客户新的目标之地。市内六区来看，和平一直是价格高点，但是河西是价格+流量型区域，河东区成交量占比显著提升，但是价格处于平均线以下。秘密君此前提示过：考虑个人需求，没必要盲目冲入河西，就是这个道理。河西未来同样面临较大竞争，这一点是可以预见的。

滨海新区来看，生态城一直是流量板块，成交量一骑绝尘，但是生态城内部市场分化非常显著，入手生态城的客户需要多加推敲。预计未来开发区的占比与价格会有显著提升，进而推动整体区域均价上升，这一点相信最多两个月会表现明显。

PART02

土地市场：完成供地计划65%

因为5月份的集中供地，导致整个月份的土地供应量成交量都有非常巨大的变化，这一点没有参考意义。但是从报告数据来看，首轮土地出让中完成了供应计划的65%，这一点值得关注，而且应该严密关注未来两次的土地集中供应的量价情况。

分区域来看，供应成交量最高的五大片区中，包括环城四区+宝坻，此外非常惹眼的是空港。环城四区来看，目前开发企业属于普遍认可的片区，因为这是城市外溢客户的集中消费地带，所以即使是存在风险只要价格不离谱，风险就不会高到哪里去。这也是很多购房者应该关注的区域，具体来看，前面的成交量价表其实很可以说明问题，如果成交旺盛价格强劲土地供应量充足也是非常正常的，但是如果价格低，成交量也不行，土地供应还高，上涨必然是压力比较大的。具体区域各位自行对比即可