作者：公子不悔

今天，广州楼市又有新动作。

6月8日，广州市住房公积金管理中心发布了新版《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》。

广州表示，旧版的《办法》中部分规定已不适应新形势和新要求。这句话值得玩味，等下再来解释。

新版《办法》规定：

1、支持人才引进，在符合广州市人才购房政策前提下，增加持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的，享有本市户籍缴存职工待遇；

2、增加不予贷款情形，防范贷款风险。包括：房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额（共有产权住房除外）；

3、二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年，楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

增加的第一条，显然是为了吸引人才而制定的。

这条政策的意思是，已经申请了广州市人才绿卡的人才，在符合广州市购房政策的背景下购房，可以享受和户籍人口同等的公积金待遇。

第二条针对别墅、独栋住宅或者共有产权住房，不允许使用公积金贷款。这一条，是防范公积金滥用，为稳定楼市而来。

至于第三条的调整，则意味深长，往深处想，还与鼓励三胎有关。下面重点来说说第三条。

在广州旧版公积金贷款政策中，购买二手房使用公积金贷款，最长贷款年限是20年，现在延长至30年。

理由，当然还是那句，过去最长20年的贷款年限已经不适合现在的广州。

广州的房价持续上涨，在房价越来越贵的当下，购买一套房需要贷款的资金越来越高，如果仍延续之前的20年，贷款人的月供太高，压力太大。将二手房贷款年限拉长到和商业银行一样的30年，会给购房者减小不少压力。

由于公积金贷款的利率较商业银行贷款低很多，尤其是在商业银行对楼市不断加息的当下。

目前广州的首套房平均贷款利率为5.4%，二套房平均贷款利率是5.6%。

制图：城市财经

而公积金贷款利率为3.25%，与首套房贷款利率相差2.15个百分点。在上百万的贷款面前，差之毫厘，谬以千里，如此巨大的利率差，最终产生的成本差是十几万。

所以，一般来说，购房者都会尽可能使用公积金贷款，最不济也要选择组合贷。

按照广州市公积金贷款规定，个人住房贷款最高额度100万元。单缴存职工个人住房贷款最高额度60万元，双缴存职工个人住房贷款最高额度100万元。

目前广州市区一套100平米的房子，总价基本在500万以上。就以500万计算。

数据：中房指数研究院

如果是刚需，在新房难抢到的背景下，选择购买二手房，那必须要公积金和商业贷款结合使用。

首付30%，也即150万，需要贷款350万。顶格使用公积金贷款100万，余下的250万进行商业银行贷款。

过去贷款最长20年，则每个月还款额为5671.96元，现在延长至30年，每月还款额为4352.06元。

虽然30年比20年，利息要多20多万元，但每个月的还款压力小了1300多。的确可以减小购房者一些压力。

给购房者减压，主要是让更多的人可以买得起房。在国家放开三胎的背景下，还可以鼓励更多的人生三胎。

过去四年，新生儿人口持续下滑的重要原因，无非是三高，房价高（房租高）、医疗费用高、教育费用高。其中又房价为最。

所以，要想鼓励生育，给大家降低购房压力才是最直接有效的办法，

5月31日，官方正式宣布，放开三胎。并提出了6条辅助政策鼓励生育：

1.加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导；

2.对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理；

3.发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支；4.加强税收、住房等支持政策；

5.保障女性就业合法权益；

6.要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。

其中的第四条就明确规定，要加强住房支持政策。

当时本号就分析，在放开三胎的背景下，当下很多楼市政策都需要做出相应的调整。

比如需要更人性化的贷款利率。目前无论是新房还是二手房，中心城市都是一味地加息。这让购房者的成本越来越高，房贷压身，谁还有心情去生三胎。

所以，如果要鼓励三胎，需要更人性化的贷款利率政策支持。

广州今天将二手房公积金贷款时限延长，也算是一种支持。像广州这种级别的城市，楼市已经进入存量时代，二手房是主要交易对象。很多刚需买不到新房，更多会选择二手房。

贷款时限延长，月供降低，减压降负，一定程度上可以促进年轻人的生育意愿。即便仍难以促进三胎生育，至少可以鼓励一胎和二胎。

当然，除了利率政策支持外，学区房政策，限购政策也都要做出相应改变，以鼓励生育。

比如将此前锁定一个学位的学区房政策，改为锁定两个或者三个。此前户籍家庭只能购买两套的政策，改为可以购买三套等。