买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

楼市涨到了现在这个价位，别说有钱买房的人都高枕无忧。我相信，很多人都会像我一样盘算：楼市会一直这样下去吗？会不会像人一样，到了某一个时间点，突然就出现了不可逆的衰退迹象？

今天，贝壳发布了一份《新一线城市居住报告》，里面的几个数字，值得我们去关注。

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青岛的房子都被谁买走了？

我曾经说过很多次，楼市只要还能跑量，就仍然是一个好市场。虽然青岛房价3年没有太大的涨幅，但是青岛楼市一直是不错的。2017年创纪录的卖了19万套房子，2019年成交低迷也卖了14万套，其余年份基本都稳定在15万套+的水准上。今年一季度，成交量更是排在了全国第六。

青岛的房子都被谁买走了，楼市有没有泡沫？我相信这是大家最关心的一个问题。在《新一线城市居住报告》，我们找到了答案。

省内客群里面，潍坊、临沂和烟台分别占据非青岛户籍购房客户的TOP3，占比分别为10.06%、8.69%和6.91%。潍坊人最多，青岛10套房子有1套是被潍坊人买走了；临沂人排第二也不难理解，毕竟临沂房子最近涨得挺凶；烟台让我很意外，因为烟台本身也有山海资源，大开发商也都过去了，还热衷来青岛买房，只能说明烟台房产的保值增值属性不强。总体来看，在限购政策影响下，省外购房客影响不大，整个东三省才和潍坊相当。

临沂人口过千万，潍坊人口930万，未来还有很大潜力可挖。从这个数据可以看出，山东内陆城市的人还是比较保守，长三角买不起，重庆、西安太远觉得不踏实，在他们的眼中，还是动车当天就能跑个来回的青岛，最好。

从这个统计中，我们可以得出一个结论，青岛楼市的基础支撑短期内还是稳固的。

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35岁买房的周期推算

楼市长期看人口，我们要研究楼市可能出现的衰退窗口，我认为不应该简单去看人口的多少，而是要看买房人口的变化。

要弄清买房人口的变化，那么置业平均年龄是我们要关注的一个重点。研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。

青岛在15个新一线城市中置业年龄偏高，二手房、新房的购房平均年龄分别为35.4岁和34.1岁，均高于新一线城市平均值。在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房，青岛的新房置业平均年龄为34.1岁，早于二手房置业平均年龄1.3岁。主要原因是青岛尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分区域有政策上的倾斜，比如2020年3月城阳区率先出台的《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。

35岁置业，按照这个年龄去估算，那么1986年前后出生的人是当下的置业主力。如果我们结合人口去看，就会发现这可能是中国楼市的黄金期。

第三次婴儿潮的波峰的那几年，大约就是1985到1992年。

换句话说，现在各地楼市都很好，不完全是通货膨胀的因素，还有就是购房人口进入了最后一次峰值区。

从出生人口的曲线上，我们可以清晰看出，在第三次婴儿潮后，是一条明显的下滑曲线。三到五年之间，刚需购买力就可能下滑到一个新区间，再过七八年之后，再滑落一个区间。

一个城市如果想逆天改命，只能有吸引外来人口一个方法，这其实也是为什么各地都在打人才大战的原因。青岛我们上一段分析过，在省内的虹吸效应还是不错的，可以算是山东省最乐观的城市。

但是我们同样要看到，人口红利的衰减和阶级固化是全方位的，青岛首置过了高峰期，潍坊、临沂、东三省的投资也可能同步度过巅峰。

青岛15万+的成交量，好的话能维持5年，一般情况下能维持3年左右。

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资产置换的三个提醒

从成交面积来看，青岛二居室成交占比达到56.96%，在15个新一线城市中仅次于沈阳市，从供给侧角度分析，两居室成为青岛的主要供给户型。

总体来说，二手房成交不断低迷的趋势不可逆。但在主城新房不断高企的情况下，中等面积的两居室，特别是有学区属性的两居室，未来还可能是年轻人的主要选择。那么，在二手房市场上，老破大或许是最鸡肋的一种资产，未来去化周期可能也最长。

配套已经落地，或者三年内肯定落地的新区，未来的最具成长力，这也就是我一直建议大家买灵山湾、高新区的原因。当然城市内的一些焕新项目，也可以关注；

新区赌未来，真的不可以用以前时间换利润的思维。你要估计，营销中心区位图上的地铁线、商场、学校几年能落地。如果是五年以内，你还可以去小赌一把；如果要8年以上的时间，那么它很可能就指望不上了。

对于我们每个人来说，资产置换和炒房的时间都已经不多了。

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