一、如何识别交易房屋

（一）定义：

（1）住宅是指专供居住的房屋。它包括别墅、宿舍，但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；其土地使用年限：70 年；层高限制：住宅标准层高不应小于 2.7 米。

普通住宅和非普通住宅的界定标准：

普通住宅：建筑面积＜144 平方米的住宅；

非普通住宅：建筑面积≥144 平方米且套内面积≥120 平方米的住宅。住宅小区建筑容积率在 1.0 以下。

（2）非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等；其土地使用年限：40 年或 50 年。（注：此类房屋无法迁入户口）

（二）界定：界定住宅与非住宅的标准，以所核发的产权证为依据，“设计用途”一栏会记载“住宅”还是“非住宅”，新《不动产权证书》“用途”一栏会记载“住宅”还是“非住宅”(最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公寓、车库等字样)。

注：公寓(看土地使用年限，从而判断性质是否为住宅：一般来讲使用年限是 70 年的属于住宅，使用年限不是 70 年的属于非住宅，即商业用房)。

（三）房屋性质的识别

房屋可能是商品房、已购公房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋等。房屋的性质，可以按照下列办法识别：

（1）查看房屋所有权证或不动产权证书；

（2）查看原始购房合同；

（3）到不动产登记中心查询房屋档案。

（四）土地是出让还是划拨的识别

对于土地的取得方式，是出让还是划拨，可以按照下列办法识别：

（1）看房屋所有权证或不动产权证书；

（2）不动产权证书记载不清晰的，到不动产登记中心查询房屋档案。

在“房屋所有权证”上，有“房屋性质”、“规划用途”、“土地使用权取得方式”等栏目，房屋性质主要记载的内容主要有：商品房、已购公有住房、经济适用住房、按照经济适用住房管理的房屋、限价商品住房等。规划用途主要记载住宅、办公、商业、工业、别墅、公寓等。土地使用权取得方式主要记载出让、划拨等。

在“不动产权证书”上，有“权利性质”、“用途”、“土地使用权取得方式”等栏目，不动产权证书上的权利性质、用途主要记载的内容与房屋所有权证对应的房屋性质、规划用途相同。

二、正常交易的房屋有哪些

（1）商品房，包括商品住房、商品商业用房、商品办公用房，是指通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋。

（2）已购公有住房，指按照国家房改政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。

（3）经济适用住房，是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房再次出售需征收的土地收益等价款，一般称之为综合地价款。在 2007 年 12 月 18 日（含）之前出的房地产权证（不动产权证），土地出证金=成交价×1%；在 2007 年 12 月 18 日之后出的房地产权证（不动产权证），土地出让金=成交价×约 80% 。

（4）符合上市条件的房改房、安居房、解困房、限价房、回迁房，可以直接上市交易。

注：安居房需满 2 年，解困房、限价房需满 5 年，土地性质为国有的回迁房。

三、禁止交易的房屋有哪些

（1）交易房屋为违章建筑的；

（2）交易房屋为公有住房（承租房、公租房、廉租房）的；

（3）交易房屋为集体产权房（乡产、军产、校产房）的；

（4）交易房屋签约前被查封的；

（5）不满 5 年的经济适用住房；

（6）交易房屋涉及诉讼，判决书未下发，法院未出具判决生效书的；

（7）买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的。

四、对于交易中常见的几种房屋分类的定义是什么？