文丨西部菌

6月7日，全国高考首日，成都也迎来首次集中供地大考。

当天上午、下午两场土拍，主城10宗地全部以最高限价成交，累计成交金额87.64亿，市场热度相当高。

拿地的房企，不乏万科、华润等头部品牌，其中，电建成功联合拿地4宗，成为当天的最大赢家。而新生力量爱情地产，也成功拿地加码成都。

当然，表现抢眼的还有融信中国。

来源：四川知道

上午，成都青羊区苏坡街道地块，由融信以3.85亿元竞得，成交楼面价为16800元/㎡，溢价率9.8%。

下午，融信再次以35507.4万竞得成都金牛区交通巷的9亩地块，成交楼面价18600元/㎡，自持租赁住房面积比例21%。

这两块地的位置不错，像金牛区地块就位于成都一环内。不过在“限房价+限地价+竞自持租赁住房面积比例”的竞拍模式下，利润空间其实比较有限。

融信一日连拿两地，集中供地首日便高调亮相成都，也显示出加码成都的野心。不过，在果断加仓的背后，融信区域布局失衡、业绩失速的焦虑也暴露无遗。

01

官网显示，2003年，融信正式创立，起步于海峡西岸经济区。创始人欧宗洪背后的欧氏家族可谓是名声显赫——老大欧宗金打造了欧氏集团，老二欧宗荣则是正荣集团当家人。

2016年，融信将总部搬迁到上海，在成功登陆资本市场的同时，开始以前所未有的力度向全国开疆拓土，推动地产业务的规模化扩张。

来源：2020年年报

仅仅是2016年，融信中国共拿地21宗，耗资484.45亿元。而当年融信的签约销售金额才246亿元，营业收入更是只有113.7亿元。

融信激进的扩张战略，在2017年继续延续，当年它再次拿下多达78宗地块，新增总建面达到1482万平方米，如此疯狂拿地的势头让外界咂舌。

值得一提的是，融信进入成都和重庆市场，正是在2017年，拿地间隔不到两个月。而以成都和重庆为支点，融信顺势挺进了昆明、贵阳等地，完成了西南布局。

在攻城略地的过程中，面对房企的激烈竞争，融信不惜以高溢价率重金揽储，因此也屡屡制造地王，让自己收获了“地王收割机”的称号。

最具标志性的便是上海静安中兴社区的一幅地块。2016年，融信经过百轮竞价，以110.1亿元的总价拿下，溢价率达139%，这块地也成为当时全国总价最高的地王。

尽管静安地王后来成为融信的“痛点”，但不计成本地拿地扩张，还是为它带来了显著的业绩增长。

在短短两三年内，融信销售额从2016年的两百多亿跳涨到2018年突破千亿。

02

年报显示，截至去年底，融信集团共布局52个城市，总土储达约2871万平方米。去年的合约销售额为1552亿元，正好排在正荣前列，位列克而瑞全口径销售榜第21位。

站上千亿规模，加上房地产市场的变化，融信也意识到了激进扩张的不可持续，于是开始扩张调整节奏，平衡速度和风险。

比如2020年的年报提到：

在土地储备方面，本集团坚持审慎拿地的原则，通过精准把握市场周期和敏锐的市场触觉，以限价预估价格，谨慎评估项目盈利能力，成功把握市场机会，以低溢价获取多幅优质地块。

不过，融信的危险，不仅在于凶猛拿地造成的高杠杆风险，更在于它的拿地投资太集中，销售额过于倚重单一区域。

销售分布，来源：年报

年报显示，2020年，融信在杭州区域的销售额就达到482.47亿元，几乎快占据整个集团三分之一的销售额。

另外，融信重仓的福州、南京、温州等，销售额都在百亿规模以上。福建、长三角地区之外的市场，对融信而言的销售贡献率相当低。

当然，现在的销售分布，是前两年拿地的反馈。但从现有的累计土储和新增土储来看，融信对福建和长三角地区的依赖，非但没有减弱，反而有持续加深的迹象。

融信2020年新增土地项目50个，新增权益土地储备约402万平方米。在“长期聚焦深耕的优势地区倾斜”的投拓思路下，长三角与海西地区权益拿地金额占比分别达77%与14%。

楼市强监管时代，像融信重仓的杭州，虽然是楼市的热点区域，但近期以来，经过了多次调控升级，房企利润空间不断压缩。如果业务过于集中，市场风险会持续放大。

在此背景下，融信在成都土拍市场上大力度拿地，也就不难理解了。

来源：年报

事实上，2019年，融信就在重庆正式开启西南品牌发布会，展现出了西进拓荒的野心。

而年报显示，2020年融信仅仅在成都拿下一幅地块，累计储备项目一共只有6个。从平衡区域布局、分散风险的角度看，在成都这样有发展潜力的高能级城市，确实有补仓的必要。

03

对千亿融信来说，从激进转向审慎之后，激进扩张的后遗症，在近两年开始陆续显现出来。

2020年，三道红线出炉，此前疯狂拿地的融信，负债总额高达1825.9亿。虽然融信年底成功降为绿档房企，但也被指存在明股实债的嫌疑，而其盈利能力更是显著下滑。

年报显示，融信去年实现营收483.03亿元，同比下滑6.14%；净利润34.9亿元，同比下滑40.7%；归母净利润24.28亿元，同比下滑23.02%；毛利率从上一年的24.24%降为11%。

在销售缓慢增长同时，融信的各项盈利指标，几乎是全面滑坡，创下近几年的新低。对此，融信解释为：

利润下降是因受新冠疫情影响，融信中国开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期，导致收入及利润确认延后。

但很显然，融信既不增收也不增利的局面，跟前几年高价拿地息息相关。这些项目在当时花费了巨大的代价，但随着调控政策的变化，项目入市销售时，利润空间被大大压缩。

比如前面提到上海地王项目，直到今天还有还大一部分没卖完，原本利润就摊薄，现在去化解套之路依旧是遥遥无期。

高地价项目的消化不良，无疑延缓了融信的回款速度。

所以，融信去年新进入衢州、台州、兰州等地，分散投资风险；同时，通过频繁的发债来消化资金压力，确保现金流稳定。

值得一提的是，日前杭州的集中供地中，融信再度豪掷142亿元，一举拿下了7宗宅地，超过华润置地、融创等企业，成为拿地数量最多、金额最高的房企。

在福州的集中供地中，融信再次以21.4亿元拿下三宗地块。

出手阔绰的融信，拿地扩张的野心，似乎再次被唤醒了。但它隐藏在三道红线后的真实债务压力，同样很难掩盖。

来源：网络

就在前不久，融信抛售了其位于上海的总部办公楼，也即位于虹桥的虹桥世界中心项目，将办公地点搬迁至与上坤共同开发的融信·上坤中心。

在资本市场上，债务承压的融信同样在寻求新的突破。

2020年11月3日，集团旗下的融信服务首次向港交所递交招股书。2021年5月4日，在其招股书失效的第二天，融信服务二次递表。

有传闻显示，融信服务已通过上市聆讯。

但在地产主业利润大幅下滑的背景下，物业管理服务的新增长点，对整个集团的业绩，又能够起到多大的改观作用？