曾经至少两次成功预测了英国房地产行情顶峰和下调周期的作家和经济评论家Fred Harrison，最近根据他的“18年房产周期理论”学说再次预测称，英国正在经历的此轮房价上涨行情，将在小幅波动中一直上涨到2026年，届时在达到本轮峰值后，价格开始大幅下降调整。

疫情初期，各大机构的预测

任何预测房产均价能在防疫封锁期间上涨10%的人，可会都被人笑掉了大牙。

去年首次防疫封城期间，第一太平戴维斯预测英国房价将下降10%，英国央行英格兰银行甚至更加悲观——预测疫情将导致经济危机，英国房价将下降16%，下面是去年各大机构对英国房价的预测：

英国央行英格兰银行：跌幅为16%。

CBRE：跌幅为13%。

第一太平戴维斯：跌幅10%

Liberum：实际价格下降7%

Lloyds Banking Group：跌幅为5%-10%

安永的Howard Archer：跌幅为5%

莱坊：跌幅为7%

JLL：下跌8%

但是，过去一年来的实际行情发展，令上述机构最初的预测大跌眼镜。英国平均房价在过去一年平均上涨约10%。(延伸阅读：英首相: 无实质证据延迟彻底解封. 股市大涨,英镑下跌. 房价年涨10.9%.)

如果英格兰央行和房地产业内专业机构没有能力预测房价的未来，那么谁会有足够勇气这样做？有人很乐意尝试一下，更重要的是，他还一次次预测对了。

英国楼市预言家

英国作家和经济评论家Fred Harrison根据他的“18年房产周期理论”学说，成功地预测了前两次房地产行情变化。

最近，他再次根据“18年房产周期理论”学说预测称，英国房价将在2026年前会继续繁荣。他认为，世界上以市场为主导的经济体，都具有自己的周期规律，特别是英国的房地产市场，具有较强的规律性。

图说：全英范围内的房价指数可以合理映射“18年地产周期模式”，根据该理论，我们目前已进入第13年。

在1983年出版的《土地的力量The Power in the Land》一书中，Harrison正确预测房价格将在1989年达到顶峰，随后经济衰退。

2005年，他出版了《繁荣与萧条：房价、银行业和2010年的大萧条Boom Bust: House Prices, Banking and the Depression of 2010》，成功预测2007年房价高峰和随之而来的萧条。

据Harrison说，他至少提前10年就已经预测到了2008年的崩溃。

Harrison说：“当托尼·布莱尔和戈登·布朗在1997年进入唐宁街时，我写信给他们，包括Alastair Campbell，信中解释道他们有10年时间来防止房价在2007年最后一个季度达到顶峰，随后将出现全球经济萧条。2008年金融危机本来是可以避免的，只是布莱尔政府没有听从我的警告。财政部对我的分析也不闻不问，英国付出了10年财政紧缩的代价”。

在他最近的新书《我们是租房人We Are Rent》中，Harrison预测房价将在2026年达到下一个高峰，然后迎来经济衰退的冲击。

18年地产周期理论

Harrison能做出这些预测，是因为他从数百年数据中找出了一个“18年”的周期。

“早在20世纪30年代，芝加哥市的“18年商业周期”就被确定为了一种趋势。它建立在一个关于土地市场的理论上，土地市场以14年的周期运行。我根据美国19世纪的证据检查了这一理论，并根据20世纪日本和澳大利亚的不同文化和地理证据交叉验证了理论。而且我确定这个周期在英国境内至少运行了300年”，Harrison解释道。

虽然地产周期不是个确切的时间表，但根据Harrison的说法，它由两个主要阶段组成，以周期中期的衰退来划分。

崩溃发生后，市场将需要四年左右时间来重启上升轨道。然后开始六、七年的温和增长，即所谓的恢复阶段。接下来，在最后的繁荣阶段之前，会有一个中期的下跌，通常是市场一或两年的低迷期。最后的繁荣期通常会持续六、七年，这时的价格，平均来说，比周期中任何其他点都要增长。

在18年的周期中，有两个阶段，以周期中期的价格调整期来划分。两个阶段内都有起伏，但趋势是不可阻挡地朝向最后的高峰上升。

什么推动房价周期？

许多房地产评论家认为，过去一年房价是由低利率、印花税假期和人们在疫情后急于搬家的想法拉动的。

根据Harrison的说法，尽管这些因素综合起来也拉动价格大幅上涨，但地产市场价格上涨背后的根本力量是土地的有限供应。然后，结合贪婪和投机，在泡沫破灭之前，市场热切的情绪使价格飙升。

随着人口和经济的增长，市场对新住房需求增加迫使价格上涨。土地供应没有满足需求，地产价格上涨，导致银行对不断攀升的资产价值提供更多贷款，进一步加强了房价的上升螺旋。

人们开始将房地产视为资金避险港和可靠的投资工具，价格被资本收益的吸引力进一步推高。

Harrison说：“低利率肯定会使价格膨胀，新冠和政府的干预措施，如政府“帮助买”计划(Help to Buy)具有短期影响，但不会形成趋势。

重要的是土地市场的固有特性，加上我们对资本收益的渴望。推动力是土地的独特特性——无法制造更多土地，在人们想居住或工作的地方，供应是固定的。在这种自然现象的基础上，形成了利用市场获得额外资本收益的投机习惯。它的影响有助于将价格抬高到过高的水平，并推动周期走向崩溃”。

疫情会影响“18年周期”吗？

Harrison说，不得不认真考虑疫情是否最终会推迟周期的繁荣阶段，“证据强化了我的观点——疫情没有能力阻止周期的规律。我的结论是，当前的行情周期将类似于1918年大流感后的变化，以类似于1929年的大萧条而告终。之后将有短期的低位调整，然后再开始新一轮的周期”。

我们在周期中处于什么位置？

如果18年地产预测是可信的，那我们正处于繁荣阶段的开始。

Harrison指出了2019年周期中期摇摆的证据。根据国家统计局的数据，在截至2019年8月的一年里，平均房价仅增长了0.6%。每个18年周期都有一个周期中期的下滑。对于当前的周期，那就是2019年，出现了准时的下滑。

图说：英国土地注册局的图表显示，上一周期的房价峰值为2007年6月（+10.6%），随后房价下滑，与Harrison预测如出一辙。

下次危机在什么时候？

Harrison坚持认为，本轮上涨行情将在5年左右达到峰值，然后发生危机，他希望人们至少能有所了解和心理准备。

“目前的总体趋势还是不断上升——激发人们的购买力，直到2026年停止。房价将在2026年达到本轮顶峰，然后是一次类似2008年的下降期。然后，每个人都会感到震惊，人们会想为什么没人发出警告”。

“我已经致信鲍里斯·约翰逊和财政大臣Rishi Sunak，解释了楼市不稳定的后果，但正像之前给布莱尔和布朗写信后的情况一样，我并不期望他们会采取什么建设性的行动”。

不过根据预测，在2026年之前，我们可以预期英国楼市继续繁荣。

“这种趋势是建立在金融模式DNA中的，被验证是非常规律的。年轻人将继续被排除在有房一族之外，资本收益将继续滚滚而来，直到旋转木马再一次戛然而止”。

什么导致市场崩溃？

不可否认，根据人们的平均收入，房价看起来很贵。

根据基金经理Schroders公司最新研究，目前英国的平均房屋价格超平均收入的8倍。

在过去的120年里，这个8倍收入的水平只被突破过两次，一次是在金融危机开始之前，另一次是在20世纪初左右。

图说：房价太贵了吗？现在的平均房价是英国人平均收入的8倍以上。20世纪大部分时间里，这一比例要低得多。

有些人可能会指出，这清楚地表明目前英国的地产价格不可持续。但Harrison认为目前没有迹象表明地产价格不可持续。

“当价格变得难以承受，可支配收入被抵押贷款债务压垮，人们就会缩减消费。随着住房市场的冻结，企业发现对商品和服务的需求开始消失，我们就会出现经济衰退”。

“但是，没有迹象表明这些会在四五年内发生。”

什么能阻止2026年崩溃的发生？

简而言之，Harrison认为，除非政府采取巨大的政策手段来阻止崩溃发生，否则就没有什么能够阻挡。

Harrison表示，目前看来没什么能阻止2026年的大危机，但政府拒绝考虑这种前景。

“如果人们对繁荣和萧条应对自如，就不需要有解决方案了。我所能做的就是解释即将发生的事情，以便人们能够做出明智的判断和准备”。

我在看，你呢？