◎ 作者 / 标叔

因资本市场的一些风波，恒大又被推到了舆论的聚光灯下。

不过，恒大也没任由舆论发酵，这段时间，恒大做了两件事，对风波做出了回应。

一是，许家印拉着一众小伙伴，开了一场大会。

其中，苏中建设董事长笪鸿鹄、中铁建设董事长梅洪亮、中建四局总经理马义俊、合肥建工董事长刘国福、南通三建董事长黄裕辉、金螳螂董事长朱兴良、广田控股董事长叶远西、宝鹰集团董事局主席古少明、新明珠陶瓷董事长叶德林、唯美陶瓷总裁谢悦增、索菲亚董事长江淦钧、宝胜科技董事长杨泽元等知名企业家出席了现场会，另外有超过1000家合作伙伴以视频形式参加了交流会。

许家印在会上直言：

6月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下，并且在6月底之前，至少实现一条红线转绿。

二是，恒大发布了一则声明，针对网上热点问题，一一给出明确回应：

1.近日举办一年一度的“5 31购房节”，推出的阶段性特大优惠措施，仅限于单栋去化率95%以上的尾盘，超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

2.针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，集团高度重视并安排兑付。

3.与盛京银行开展的金融业务，均符合国家的相关法律法规。声明最后还强调，恒大生产经营一切正常，成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

此外，声明还声称，对恶意造谣者将依法追究法律责任。

若只是看热闹，显然现在热点已过，吃瓜基本结束了，就像去年的“报告”风波那样；

若是想看门道，那就是另外一回事了。它需要我们少一点主观偏见，多一点思辨思维。

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“四问”降债

作为一路滚打摸爬的社会人，想必大家都会认可这么一句话，“问题本身并不是问题，如何解决问题才是问题。”

这句话同样适用于今天的恒大，站在当下的视角看，恒大“三条红线”全踩是不争的事实，但较于事实本身，恒大能不能红转绿、实现平稳着陆才是关键所在，相信这也是恒大投资者、合作伙伴、购房者乃至恒大员工最为关心的问题。

而这个大问题的回答，又可细分为4个小问题

1、有没有发展换档？

去年八九月份，“三条红线”横空出世，让各大房企颇有些措手不及，但恒大发展换档却并不突兀，早在2017年，恒大就提出了经营模式从“三高一低”到“三低一高”转变（低负债、低杠杆、低成本、高周转）。

在2020年初，恒大又开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的全新发展战略。

这说明，恒大对房地产宏观环境的变化，还是有一定预见性的，也在提前踩刹车。

另一方面，考虑到恒大TOP3的巨大身躯，进而带来的巨大惯性，其“刹车距离”明显会要长一些。所以，我们不能用TOP20、TOP50房企的那种降档速度去审视恒大。

总之，对于恒大的降档之路，我们需要多一些耐心。

2、有没有时间路线图？

懂点儿管理学的应该都知道，大到一个企业，小到一个人，看其能否兑现诺言、实现总目标的第一步，就是看其是否对任务进行分解，制定详细的时间表和路线图。

这一点，恒大是有的。

在今年的业绩发布会上，许家印就已给出了“三道红线”达标的具体时间表和路线图。

2021年6月30日将净负债率降至100%以下；

2021年12月31日现金短债比达到1以上；

2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。

在刚结束的战略合作伙伴交流会上，许家印相当于再次确认了第一阶段的目标。

当然，从现场流出的许家印发言看，释放的信号还不止于此，其原话是“到今年6月30日，恒大至少实现一条红线变绿！”

“至少”一词意味着，完成第一阶段的目标，只是保底任务，有可能还会出现惊喜。至于会是什么？谜底很快就会揭晓了。

村长没记错的话，敢明确降档时间表、路线图的房企，恒大在业内还是第一个。这本就是对自己发展和管理自信的体现，也间接给市场吃了一颗定心丸。

3、有没有切实可行的手段？

主观上想不想是充分条件，客观上行不行得通是必要条件，只有二者有机结合在一起，形成充要条件，才能真正的心想事成。

那么，现实中，恒大有切实可行的降档手段么？

也是有的，而且有三个，

一是开源，即促增长、抓回款。

今年以来，恒大的销售依然很秀儿。

2021年1-5月，累计实现销售额2851.6亿元，同比增长4.5%；

看似不高，这主要因为去年疫情期间，恒大率先抢跑开启“网上售房”带来销售基数较高的原因。累计销售回款2507.4亿元，同比增长6.1%，回款率达88%。

横向来看，在更具看点的权益榜上，恒大依然傲视群雄，权益销售额2727.5亿，超出万科近900亿。

销售规模的持续性增长，及其带来的内生性现金流，是恒大实现降负债的压舱石。

此外，还有房车宝这个“超级武器”，也在助力恒大销售业绩增长。

房车宝，前身就是恒大恒房通，目前该平台已有会员2162万人，线下门店30635家，平台年交易规模达1.2万亿元。

换言之，只要恒大的销售能力仍在进化，就会有源源不断的经营性现金流流入；只要现金流充沛，恒大降档降负债就不会有大问题。

二是节流，即减少支出，尤其是买地支出。

土地是房企支出的大头，早就储备了天量粮草的恒大，也开始有意控制拿地节奏和支出，体现在战略上，就是“控规模”。

从去年开始，恒大就已经开始控制土储规模，2020年恒大实现了总土地储备的大幅下调，截至年末拥有土地储备2.31亿平方米，较一年前2.93亿平方米下降超过6000万平方米。

恒大计划今年再下降1500万平方米，使可售住宅土储（剔除商业和车位）面积达到2.15亿，同时明年再降1500万平方米，达到2亿平方米，保持在合理水平。

三是做厚权益。

怎么做厚权益呢？一是引入战投，二是分拆上市。

但前提是要有足够优质的资产和业务。对恒大来说，这似乎也不是事。

在交流会上，许家印提到恒大已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，旗下8大产业已拥有4个上市平台，未来其他产业也将陆续分拆上市，通过3-5年的发展，未来市值想象空间巨大。

恒大曾在今年业绩会上透露，计划将旗下的房车宝于今年底或明年初打包上市；同时买回恒大冰泉业务49%股权，计划将其包装上市。

在将优质资产分拆上市、拓宽融资渠道、做厚权益之前，一般又会引入战略投资，而战投带来的大量资金又会进一步做厚权益。

可见，旗下优质资产的分拆上市和战投引入，是恒大降档降负债的又一张底牌。

4、听其言，观其行

当然，凡事我们要听其言，更要观其行。

恒大是不是真的在努力地降档降负债，数据是最好的证明。

财报数据显示，2020年恒大仅用9月降低了2000亿的有息负债，截至去年底，恒大有息负债为7165.3亿元。

若真按许家印说的，到这个月底前，恒大有息负债降低至6000亿以下，就意味着，上半年恒大又降低了1000亿的有息负债。

所以，6月是观察恒大的一个重要节点。

若届时，恒大真把有息负债将至6000亿以下、并完成了第一阶段的目标（2021年6月30日将净负债率降至100%以下）。也就意味着，许家印和恒大的管理团队是能够说到做到、使命必达的，是能够信得过的。

这对于观察恒大，无疑是一个很重要的信号。

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一场虚惊

最后，再谈谈关于恒大的另外一些热点的看法。

根据一些第三方公布的数据，上半年，恒大没怎么拿地。

于是，一些舆论将其简单的解读为恒大没钱拿地。这一个论点显然经不起推敲，也有些武断。

上半年，另一个TOP10巨头，也几乎没怎么拿地，是不是也可以简单的下论断，说它的经营也出了问题呢。要知道它可是“绿档”房企，上半年销售增长也很猛。

所以，上半年拿地少，说明不了什么，也可能是恒大的一种主动性选择。

理由有二，

一是，上半年，“两集中”政策下的土地市场，处于非理性繁荣中，并非拿地的好时机。

如前两天，有业内大佬撰文称，“两集中”下的土拍火热，是被开发商的焦虑情绪刺激出来的，是不正常的，也是不可持续的。

下半年，政策大概率会打补丁，土地市场也会降温。

所以，从择机上看，下半年，反而是房企拿地的窗口期。或许恒大的投拓部门，也是这么认为的。

二是，如前述所言，控土储规模，本就是恒大的既定战略。

另一方面，恒大也不缺粮草。

如恒大在声明中提到，截至目前，恒大可售住宅土储面积超过2亿平方米，再加上在寸土寸金的深圳、广州拥有的大量旧改项目，均为恒大未来发展，提供了强有力的保障。

所以，上半年拿地少，也可能是恒大贯彻落实“控土储”战略的体现。

总之，恒大上半年拿地少，说明不了问题。

最后，让我们回到最开始的那个话题上，看恒大的“正确门道”应该是，看其能不能解决问题、又如何解决问题，而不是仅盯着现象或舆论本身。