这十几年房价一直涨、国家不断调控，然而房价目前仍处于高企状态，结合了房地产行业的现情况，试分析影响房地产价格的因素。

一

房地产自身因素

房地产自身因素包括房地产的位置和建筑物自身等。例如地理位置方面，靠近市中心房价普遍高于郊区房价。

二

房地产的成本

成本是影响价格的最重要因素。房地产的成本包括土地价格及建筑成本。近年来，由于人口的快速增长等因素，城市房地产业的可用土地资源一直供不应求。政府出台的一系列保护耕地的政策也在一定程度上限制了商业用地和居住用地的增加。由于土地资源的日益稀缺，导致了地产开发商的土地使用权成本增加。建材价格同时也呈现上涨趋势。随着生态，绿色和智能等概念的引入，住宅区物业管理辅助设施的改善以及建筑质量标准的提高，使得房屋建筑的建筑成本持续上升。

三

人口因素

人口越密集，房地产价格就越高。自改革开放以来，我国与世界各国之间的交流频繁，许多外国人都自发地跑到中国居住生活，再加上我国人口基数大，人口数量也成上升趋势，这些因素对房地产市场的变化有直接影响。除此之外，消费者对中央商务区和一些商品住房的需求也在增加。随着引入外地的精英，带来大量资金，并增加市场的有效需求。

四

社会经济发展水平

在需求方面：社会和经济发展水平较高的国家或地区的收入相对较高，资金相对充足，并且有足够的资金用于投资和购买商品房。供给方面：社会经济发展水平高的地区，房地产用来居住、投资、生产等方面的支出也会增加，从而满足不同客户的需求。同时，社会经济发展使得收入增加，居民对住房要求提升，推动了房地产价格的上涨。

五

投资、投机因素

近年来房地产演变成投资的热点，投机应是利用房地产短期高价卖出换取投资收益。如果投入过多资金过炒作房地产，会使得房价升高。假使存有过多的投机因素炒作房地产，可能存在高房价的房地产业的危机。可知投资、投机因素不仅影响着房地产的销售价格，对整个房地产行业能否安稳健康发展产生影响。

六

消费者的心理预期

消费者心理预期较大程度上影响着地域的房地产价钱。房地产是具备消费及投资价值的特殊商品。随着房地产价格上升，人们普遍预期今后价格还会呈上升趋势，投资房地产的人数就会增加，与此同时。持有人可能惜售房地产，将招致消费市场供应量的降低，刺激房价上涨。消费者对于房地产今后的预期有可能因为从众情绪趋向相一致。近期，在深圳、广州、上海等城市，大多数人预期以后房地产价格还要上涨，大量的消费者加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。

七

政府的宏观调控

政府的宏观调控一直对房地产业产生深远的影响。房地产作为国民经济的支柱产业，关系到国民经济的健康稳定发展。如果房价出现较大的波动，不可避免将会影响到整个国民经济的稳定与发展。自21世纪以来，商品房的价格一直在稳步上涨。从中央政府的政策角度来看，该政策既不允许房价上涨过高，超过普通民众的购买力，也不会让房价波动太大，从而影响市场的稳定和民心的稳定。除此之外，国家通过提高税率和增加税收来对市场进行宏观调控，为了提高人们的购买欲望、刺激消费，使房地产市场趋于平衡，政府也会采取对收入水平较低的人群增加购房补贴的措施。

总之，目前我国房地产消费市场是不稳定的，影响其发展的因素比较多，尤其是房地产自身的地理位置，房地产成本和消费者的心理预期因素。因而，需要国家进一步的完善房地产消费市场的发展方向和战略规划，科学合理地运用宏观调控来稳定房地产价格，带动我国房地产消费市场的稳定发展。

作者：付雨峰，北大纵横高级合伙人