土地财政的终结、房产税引言？

近日，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。而“国有土地使用权出让收入”一词让该通知一时间成为财经领域热议的话题。

土地财政的终结、房产税引言？

先来说说土地财政。

1998年，我国进行住房制度改革，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。此后，房地产逐步成为我国经济支柱产业。2004年，政府开始实施土地限量供应政策，将卖土地作为地方政府收入的支撑，地方政府对“土地财政”的依赖开始不断加剧。

根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84142亿元。今年1至4月份国有土地使用权出让收入为21383亿元，同比增长35%。易居房地产研究院发布一项2019年地方政府对土地财政的依赖度报告，以“五税”加土地出让金的口径来计算，2019 年土地财政收入占地方财政收入的52.9%，较2018年增长1.9个百分点。

“土地财政”有什么问题呢？

由自然资源部门征管国有土地使用权出让收入，助长了地方政府运营城市的动力，其间存在很多不规范的征管行为。如地方政府为招商引资无原则返还土地出让收入，降低国有资产收入；再如将本该由地方政府配套的设施转移给开发商进行配套，且不返还土地出让金，推高了房价。

由于房价飙升和贫富差距的拉大，早期进入房地产市场的人“躺赢”，不少未能进入该市场的青年人消极地选择“躺平”。再加上我国人口老龄化趋势不断加剧，长此以往经济发展与社会稳定都将受到一定影响。

除此之外，另一个隐性的风险是：地方债。地方政府把土地资产装入城投公司进行融资举债，这一做法不但加剧了地方政府的隐性债务，也推高了系统性金融风险。

那么，土地财政是否真的即将终结呢？答案是：不会。

2018年7月20日印发的《国税地税征管体制改革方案》明确，按照便民、高效的原则，合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围，对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批，逐步推进。

通知第八条明确，除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。

也就是说，通知目前原则上将征收权转移至税务部门，后续使用、管理等政策制定仍按原规定执行，即由原负责部门开展。

简单总结一下就是：卖地收入仍旧全部归地方政府所有，只是由税务部门负责征收。

但这样的改革仍旧对“土地财政”现状有所优化。过去，卖地收入基本由自然资源部门（国土部门）负责具体征收，虽然全部纳入地方国库，但其使用却存在很大弹性，不乏有滥用现象。

改由税务部门征收后，从财政预算角度，是将国有土地使用权收支从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”，而对于一般公共预算支出的规范性，要求会明显更高，也就是地方政府花钱，或许并不像以前那么容易。例如对于还款来源依靠土地出让金的三四线城投公司，获得财政支持的障碍可能进一步加大；另外，也可能削弱地方政府在招商引资过程中，可能出现的奖励返还等支出能力。

举一个通俗的例子就是：工资发现金的时候，藏小金库容易，而工资开始转账发银行卡同时工资条还会抄送家里人时，存小金库就难上加难了。

再来说说房产税。

房产税的风已经吹了好多年了。

一句话总结就是：该来的总会来，剩下的只是时间问题。

2018年，我国进行了国税与地税的合并。这次机构改革，除了减少冗员、避免无畏扯皮、提高征管效率之外，最大的作用就是使得全国税收一盘棋，从而避开了地方政府的干扰，为房地产税改革铺路。

而前不久，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。这次会议首提“房地产税改革试点”，这意味着房地产税有可能会在某些城市率先试点。目前，深圳、海南、杭州、成都、北京、广州等地呼声较高。

但此次土地出让金划转税务部门征收对房产税的开征短期内并没有非常直接的影响。征收房地产税需要税务部门获取住户相关信息，这其实通过不动产登记信息全国联网就能获取，土地出让金归税务征收并不能获取房地产税的相关信息。

不过，国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，未来健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重的相关举措将继续落实，而房地产税作为直接税的一种，相关工作预计将有新的进展，接下来重点城市房地产税试点的预期增强。

那么，老百姓最关心的房价呢？

实际上，房地产市场分化到今天，指望任何一项政策使得所有城市的房价出现大幅波动都是不切实际的。更不要说此次改革并没有改变土地财政的本质，只是让财政更加“规范化”了。但站在整个历史进程中看，房产税迟早要来、地方政府对土地财政的依赖也必须减轻，当供给侧改革变为需求侧改革，当调节分配成为一个主要目标，炒房者真的该醒悟了。

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