这两天，房地产土地市场突然传来了重磅消息，财政部联合自然资源部、国家税务总局和中国人民银行联合下发通知，宣布将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收，并于今年7月1日开始在河北、上海、内蒙古、浙江、安徽、青岛和云南等地试点执行，探索完善征缴流程和职责分工。暂未开展试点划转的地区在明年1月1日全面实施征管划转工作。

听到这个消息整个地产圈儿都炸了，土地出让金这东西可是地方财政的顶梁柱，现在国家要统一收回管理，那事情可就大了，直接关系到未来地方的财政支出和房价的走势，投资者该怎么看待这个事儿呢？

首先，这次财政部的直接要求是划转代为管理，并不是将这部分收入没收，也就是说以前土地出让金这块都是地方自己卖地自己收钱，现在呢，由国家税务局部统一收取，等到地方上要用的时候再去支取。不知道大家听明白了没有，这就好比你过年收压岁钱，都是长辈给的，收了多少自己都存起来，想怎么花就怎么花，现在突然你爸妈说帮你管理压岁钱，让你把这部分钱先上交，等你用的时候再给你，但是具体用途要经过批准，你心里会怎么想。

其次，对于压制土地炒作，地王有着立竿见影的效果。以前土地出让金都是地方上自己收，他们也就很乐意去抬高地价，甚至不惜联合开放商打造地王项目，通过明星效应抬高整个辖区的地价。有人可能会说开发商又不傻，抬高了地价卖不出去，不是当了冤大头么，但是如果跟地方上达成默契，事后再通过税额补偿或者低息贷款的形式把这部分差价给补上的话，开发商就很乐意去做了。现在由国家统一管理，你交上去的钱很难自由支配，这种把戏也就玩不下去了。

第三，土地财政这东西源于上世纪九十年代的分税制改革和房改，当是中央拿走了税收上的大头，最为补偿就把土地出让金这块留给了地方，这也直接造成了我们后来几十年的土地房产格局。地方上要干事儿又没钱，就只能通过卖地，很多地方的基建项目都是靠这个收入来推进的，现在这部分钱被统一管理，也就是说你所有的项目都得申报支取，不能想建什么就建什么，想怎么花就这么花了，那地方上的一些项目支出恐怕都将面临后继资金断流的情况。

第四，土地出让金作为地方收入的大头，虽然每年都统计上报，但是这里边有多大水分谁也不知道，很多地方为了隐藏债务水平都会虚标数据，这次家长统一收取，也就有助于了解地方上的实际负债情况，有助于防范金融系统性风险的爆发。

第五，这部分钱是地方收入的主要来源，现在地方没有了这部分资金的自由管理权，那么对于地方的信用来说将面临一次重估，也就是说地方信用必然面临下调，到时候它的隐性担保和债务水平等级都将面临下调，项目资金无以为继，甚至会出现债务违约暴雷的情况。

第六，这次最重要的目的，应该就是摸清地方对于土地财政和房产收入的依赖程度，便于日后房地产税的征收。想想都知道，上面又不是闲着没事儿干，干嘛要多此一举的把土地出让金收归统一管理，却不拿使用权，就是要看看地方在土地出让金去泡沫化之后能产生多大的应对能力，这样就可以根据不同城市和地区因城施策的去征收地产税。同时没有了土地出让金这个可自由使用的资金，地方也就更乐于去推广和落地地产税。

到这里我们可以看到，现在所有的地产调控都是针对金融领域，也就是说房产税的征收已经是迫在眉睫，由于政策已经从之前的先立法后执行改为试点推行，所以快的话一两年，慢的话也会在十四五期间落地。究其原因还是楼市泡沫对于地方债务和居民杠杆的压力实在是太大了，尤其是这些年房价不断上涨，从而推动土地出让金也越来越多，地王楼王项目层出不穷，即使是在严调控的2020年，我们的土地出让金收入也已经达到了8.4万亿，同比增长了15.9%，创下历史新高。这背后的主要推动力就是地方对于土地出让金的依赖程度不断提高，很多地方已经超过100%。也就是说地方上都在牟足了劲卖地，哪还有心思去搞实业，一年卖几块地的收入等于实体企业干几十年的税收，还发展什么实业。所以土地价格越高，对于他们来说越开心，因为收入更多了，土地价格上涨推动房价上涨，但是对于地方的实体制造和居民收入却没有半点好处，最后的结果就是人均三千收入的小城市，房价却能涨到一两万一平，老百姓也就没有了幸福可言。

所以，管理层这次把土地出让金收取纳入统一管理，就是要弄清楚地方土地跟居民收入的差异对比，为以后的政策调整提供依据，或者说就是为了降低调控政策的阻力，现在这笔账在管理层手里，地方上势必就会有所顾忌，至少在推动地价上面的积极性会有所收敛。至于对房价的影响，短期看不会有太大的冲击，毕竟只是收归了征收权，所有权还是地方的，所以这个政策的影响深度还有待观察。但毫无疑问，它肯定是为了房产税的落地而准备的，降低地方对于土地出让金的依赖，那么它们也就会把重心转向其它能收钱的地方，房产税是在合适不过的了。其实作为一个投资者已经意识到，以前的房地产是增量市场，大把的土地拍卖能为地方提供源源不断的收入，现在人口出生率下降，老龄化凸显，很多中小城市都面临人口收缩的压力，最重要的是我们的人均自有住房和人均住房面积都已经居世界前列，这样的背景下土地出让金这项红利早晚都是要消失的，所以，税收来源必然要转向存量市场，地产税怎么看，都是最合适的，大家一定要有一个清醒的认知。