不得不说一个事实，从五月开始佛山房市趋于稳定，有一个很明显的信号就是：朋友圈已经很难看到楼盘起此彼伏的涨价信息了。

在房价最疯狂的四月，开发商的涨价可以用任性来形容。当时市场情绪非常火爆，客户也非常焦躁！

就像下图中说的一样：今天不下定，明天提价三十万，明天不下定，后天再涨两个点。

那个时候投资客下定的重要原因不是买房意愿有多么的强烈，而是节节攀升的房价让客户害怕再失去一个牛市行情。

机和危通常是相伴而来！针对不断升温的行情，监管层面也拿出了一些应对措施。

首先是某大V传出佛山要限制网签，最后被证明不过是小道消息，并无实质性的举措。但是就是这么一个信息在市场当中引起了轩然大波。

因为广州、深圳、东莞在不断加大调控级别，佛山房市也会跟进调控基本是市场预期，而网签限价则被认为是佛山调控加码的一个信号。网签限价虽然只是虚晃一枪，但也触动了人们敏感的神经。

虽然没有限制网签，但是部分涨价太快，价格太高的楼盘，被给予指导备案价。也就是说开发商不能任性妄为的涨价。

相比行政调控的小打小闹，金融调控可谓是伤筋动骨。

从3月底开始银行开始查首付来源，主要目的是防止杠杆资金流入房市，本来以为查首付来源只是做做样子而已，谁知道两个月过去了，查首付来源还没任何松动的迹象。

现在的房贷利率对购买者特别是投资客非常不友好，房贷利率几乎是一月一个价。

2020年五六月份首套房贷利率还在4.9%左右，现在四大行首套房贷利率已经达到了5.5%。对投资客而言，要考虑资金成本，银行房贷利率过高意味着投资回报率的下降。

从5月20号开始，各大银行针对非佛山户籍或者佛山社保未满一年客户提高首付比例至4成，并执行2套房贷利率，佛山二套房贷利率在5.7%左右。

这个政策直接给火热的佛山房市浇了一盆冷水，很多投资客也开始对佛山楼市望而却步。

我觉得银行这个政策并不是调控升级的信号，根本原因是银行额度紧张，缺钱了。

从去年12月31日开始，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》将银行金融机构分为五档，第一档位国有大型商业银行、第二档是国有中性银行。

两档银行对应的房地产贷款上限和个人住房贷款上限分别是：第一档（40%、32.5%）;第二档（27.5%、20%）。

从去年银行房贷数据来看，各大银行地产贷款和个人住房贷款比例在红线上下徘徊，所以收紧地产贷款和个人房贷额度是2021年银行监管的主旋律。

佛山房市2021年经历了一波小阳春，经历了房市蜜月期之后，银行个人住房贷款额度骤然紧张，提高首付比例和房贷利率就成了银行监管调控的重要手段。

银行房贷利率增加意味着投资客资金成本增加。今年6月（外地投资客执行二套房贷利率5.6%）和去年6月份（房贷利率4.85%），相比同样是贷款一百万，以贷款30年计，总利息成本会增加16万，每月房贷利息增加464元。

佛山楼市后市展望

限购是否升级？

我认为佛山大概率不会限购升级，原因有四个。

一：目前房市涨势趋稳，整体处于可控状态。热点区域如：千灯湖、平洲、陈村、三山、北滘等都有不同程度的降温，投资客有焦虑逐步回归理性，追涨热情也在下降；

二：佛山并没有形成普涨行情，除了热点区域，其他大部分板块整体涨幅一般，从平均数据来看，佛山房市整体涨幅很小，监管层面面临的压力不大；

三：佛山2020年土拍收入1283亿，总土拍面积创历史新高，贸然调控升级，必造成后市开发商库存压力增加，也会很大程度影响今年土拍行情；

四：佛山土地供应量很充足，新房供应量很大，除了个别区域（千灯湖）供需基本处于平衡状态，佛山目前新房库存周期是12.4个月 。并没有展现出供小于求状态，也没有必要通过限购来减少需求。

数据来源：世联数据平台

所以不必担心佛山房市急刹车式调控升级，因为不需要，而且没必要。我们更需要担心的是银行调控。预计银行额度会进一步收紧，2021年下半年银行房贷利率会继续攀升，放款周期会进一步拉长。

是否会进入横盘期？

深圳、广州、东莞房市因为急刹车式行政调控已经进入到横盘周期。和深广莞房市硬着陆不同，佛山房市趋缓则是软着陆。

相比广莞深，佛山房市弹性更大，空间更大！

佛山房市涨幅并不充分！从2017年到2020年佛山房市经历了横盘周期。

直到2020年下半年部分板块才开始出现松动，而且佛山这一波涨幅表现出了很强的区域性特征，涨幅主要集中在临广板块和地铁沿线，并没形成普涨之势。

2017—2021年这个房产周期，佛山房市整体增长率是没有跑赢通货膨胀和银行定期利率的。也就是2017年在佛山买房的投资客目前大部分还是亏的。

佛山房市涨幅并不充分，还有着较强的上涨动能，和周边城市相比目前仍然是价格洼地。

所以判断佛山房市已经进入横盘周期尚为时过早，只能说部分热点板块进入到了调整周期，佛山房市行情随时可能启动。

土拍市场值得关注

影响房市行情有两个因素，除了投资客的信心之外，开发商的信心则更为重要。土拍行情则是反馈开发商信心的重要依据。

6月佛山将推出17宗块土地，总占地面积80万㎡，总起拍价超249亿。如果按30%的溢价率估算，总成交价将超323亿。

图片来源于佛山乐居

而且将有几个王炸地块推出，南海桂城南港路北侧地块起拍价（不算配建）已经达到了惊人的16688元/㎡。

如果6月佛山土拍持续火爆，地王频出的话（按真实成交价来算，6月佛山几块土地最高限价都是22000元/㎡，超出部分以配建人才房形式补偿），佛山新一轮行情随时可能启动，目前情况来看，顺德北滘美的大道地块和大沥岳利沙南海之眼地块大概率是要破地王记录的。

现在是否适合买房？

我们对买房客户群分三类：一、佛山本地刚需；二、预算紧张投资客；三、预算充足投资客。

对一类刚需客户来讲，如果能早点上车就早点上车吧，房市最多是横盘，除非遇到系统性金融风险，还能期待着跌不成，既然跌不了，那么等待的意义可能只是为了凑齐首付吧。

对于二类客户，我个人建议可以放弃佛山了。首先现在投资客买房需要四成首付，对资金量要求很高；其次现在买房很难加杠杆，现在严查首付来源，而且即使加了杠杆房贷利率这么高，资金成本随之水涨船高。

如果选错了板块和楼盘，亏损风险比较大。现在已经过了闭着眼睛买房，随便买随便涨的时代了，买房不仅要找准时机，也要找对板块，还要瞄好楼盘。

对于三类客户，我建议可以放心大胆地加码佛山。

我接触过很多投资客，大部人的投资心理都比较理性，基本诉求都是跑赢通胀和银行定期利率。目前对佛山市场踌躇犹豫的原因是部分热点区域已经涨了一波，现在追高害怕房市横盘后高位站岗。

我觉得害怕高位站岗心理大可不必，原因有三：

首先上文已经分析过，佛山这波房市上涨并不充分，和周边城市相比目前仍然是价格洼地，佛山房市目前只是小的调整周期，新的行情随时可能启动。

其次：部分热点板块和热点楼盘已有20—40点不等涨幅，现在追高确实有短期站岗风险，需要时间周期去消化。

但是整体来讲，即使热点板块，目前也没过分透支！而且未来房市展现的特点一定是：强者恒强，弱者恒弱，现在涨幅大的区域依然是未来房市最好的机会，市场分化会是未来房市的基本趋势。

还有对大部分人来说买房是后知后觉的，只有经历了房价上涨的毒打，才会坚定买房的决心，房价涨得越快，买房决心才会越大。

当很多人下决心买房的时候，通常已经到了房市行情的尾声。

正确的买房节奏应该是：在房市行情启动之前介入，然后尽收房产增值红利。

很遗憾的是，大部人投资客不具备把握买房节点的视野和能力。已经错过了这一波小阳春行情，你是否有信心能很好的把握下一波行情？

软着陆的佛山房市随时有可能启动新一轮行情：可能因为疫情，也可能因为大环境的货币持续超发、或者因为地王效应的带动等等。

我们有没有信心在下一波行情启动之前精准介入呢？如果没有，现在又何尝不是一个提前布局的大好时机？

我建议投资客的投资周期是6到8年，房产不太适合短平快的投资策略。因为时间太短正常很难把握买卖节奏，而且房产交易税务、中介成本太高。如果定位6到8年的投资周期，现在依然是很好的介入节点。

以上是今天的分享——

评论里可留言买房预算、需求，有没有跳坑哈，评论区给你解决额！