近两年，深圳房价大涨，深圳楼市不是在调控就是在调控的路上！

1

1月，调控先是就“715新政” 打补丁——假结婚买房彻底堵死；2月，官方二手房成交参考价出炉，深圳3395个小区的二手均价直接“见光死”，银行只能按照指导价发放住房贷款让刚需苦不堪言。

买卖双方陷入僵局，深圳二手房网签量近乎腰斩，甚至有些二手房门店已经熬不下去，选择歇业关门。

相反，较于政策一直在收紧的住宅市场，深圳公寓市场却是好事连连，开始了一段“逆袭”之路。

2

公寓的每一步走向都是必然：

如果不熟悉深圳市场，可能很难理解公寓产品为什么会这么火热，毕竟在其他城市，贴在公寓身上的标签，大多是“爆雷”“巨坑”这些不太好的关键词。

但其实，这与众不同的一步，正是深圳楼市发展进程中地域特色的体现,我们不能把公寓和住宅相提并论，如果有购房名额，自然优先选择住宅。可是如果限购了，又想安置手中的闲置资金，人们自然会转向公寓市场。

得益于深圳公寓“类住宅化”的大面积铺开，公寓和普通商品住宅的差距在一步步缩小。在一众网红公寓项目中，我们不难总结他们的共性：宜居、有很大的住宅替代功能。

比如兆邦基宝能公馆，可以积分、落户、上学，周边配套成熟，同时也是精装现房，比如会展湾 东城，不仅能够兼容新政下通燃气的市场需求，而且带阳台，梯户比低。

这些网红盘打造的极为精良，无论是户型设计还是景观面、亦或者是所占据的核心地段，不仅提供了强居住属性，也能让业主获得独一份的身份认同感。

公寓市场的火热同样也是政策的导向所致：

●2020.7.31，停止商务公寓审批；

●2021.2.23，允许符合条件的商务公寓通燃气；

●2021.3.3，《深圳市城市规划标准与准则》局部修订，删除了商业服务业用地适建用途中“商务公寓”的描述，商务公寓或成为历史产品。

公寓的居住功能不断为官方所承认，这是深圳政府解决住房供应的一步大棋，未来或许会赋予公寓更多功能。

三个政策，释放出三个信号：一是商务公寓不再有新增供应。二是众所周知，一直限制商务公寓市场的因素，无非是在水电、燃气等方面不能同住宅有相同的待遇，如今政策松动，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。三是意味着商务公寓正式退出历史舞台，标志着商务公寓进入存量时代。3

据中原大咖数据统计，深圳目前商务公寓存量共143.24万平，可售套数24118套，综合去化时间为23个月。

数据来源：中原大咖

事实证明，刷爆朋友圈的那句：“公寓卖一套少一套！”并不只是中介自嗨，当你还在犹豫时，市场早就给出了答案。 3月，深圳中原研究中心的一份报告显示，过去的一年，深圳公寓供应量创新高，但这并没有让深圳公寓成交量下跌，网签数据显示，2020年深圳商务公寓成交11735套，同比增长2.6%。

数据来源：中原大咖 报告还指出，从购房用途上看，购买公寓的人群中有近60%的人是为了投资，并且绝大部分人都比较关注楼盘位置，占比达66.51%。

数据来源：中原大咖

可以看出，地段、地段还是地段，房产投资界奉为铁律的黄金准则同样适用于公寓,并且在后疫情时代，购房逻辑被重塑的情况下，地段的权重更加被强化。

4

中国房价行情网数据显示，早在去年，深圳二手房均价就已突破8万/㎡， 打破了自己的“天花板”， 成功领跑北上广，成内地房价之最。

数据来源：中国房价行情网

我们都知道，深圳发展至今，最离不开的就是“科创”二字，科技创新必然会吸引大量高端企业和资金及吸引大量高净值人群，从而引领区域升级，带动房价上涨。

5

公寓到底能不能买？

很多人投资公寓，大多数是因为没有住宅购房名额，如果你有购买住宅的名额，肯定是优先买住宅，而且买公寓不止要看租金回报率，也是要选城市的，放眼全国，确实很少有像深圳这样的城市，公寓价格能稳步上涨。

最近，深圳史无前例再次升级调控，很多人完全丧失了购买住宅的资格，手上拿着钱却买不了房子，公寓再次成了很多购房者退而求次的选择。

深圳去年8月还出了一个政策，停止审批商务公寓，鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。政策之后公寓不会再审批。这无疑是给深圳商务公寓市场打了一针兴奋剂，去年8月份以来的月成交量显著放大到上半年的月成交量一倍以上。因为这意味着深圳公寓市场将进入存量时代，未来卖一套少一套。

（图片来自咚咚找房）

目前深圳市场上公寓大约有1.5万套。如果按照目前平均每月1500套左右的速率，去化周期大约是10个月，货量有限，恐怕接下来公寓价格也会水涨船高，毕竟公寓还是有居住功能的，特别是优质地段的公寓会更加稀缺。

货量有限，恐怕接下来公寓价格也会水涨船高，有居住功能的公寓，特别是优质地段的公寓会更加稀缺，不限购不限贷的，未来没有增量只有存量的市场里，就会具备更好的流通性！

公寓和住宅，各有各的优点。对于没有购房名额手握资金的朋友以及奋斗小年轻用来过渡，后期再入手住宅也是不错的选择。

关注情报局，买房顾大局！