我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问如何理解您之前说的：“上海板块新房价格会被锁定三年。”

回答：这将成为一张全新的上海新房地图。也就是说，新房指导价出来后，上海这三年每个板块能卖多少钱，基本定死了 房价联动在上海房地产历史上是首次出现。未来上海楼市最大风向标，其实就是伴随着土拍市场，出来的每块地的新房指导价

所以至少3-5年内，上海新房市场依旧是全国最稳定的市场，同时被限制得最严格的市场

因为这几年，上海每出来一块地不仅规定了10%的溢价率，还把项目入市后的房价也确定了，这基本是在一个土地依赖成都极低的城市里，才会有的严格管控 房地联动的房价基本决定了上海各板块未来的价格格局，目前这几个板块已经确定，三五年内新房的价格大概是： 徐汇滨江约13.1万/平、静安大宁约10.5万/平、杨浦定海约10.8万/平、普陀万里约9.6万/平、五大新城之松江新城5.81万/平、五大新城之嘉定约4.81万/平、五大新城之青浦约4.2万/平、五大新城之临港约2.5-3.2万/平、郊环外约2.7-3.1万/平...

其中有一个点要强调

1、城市核心区最顶级的滨江地带，价格被锚定在13.1万，换句话来说未来三年很难有项目会突破这个价格

2、大宁金茂府南向地块定在10.5万，杨浦地块被定在10.8万，换句话来说中环内的项目，基本在11万以下被夯实，最低的也在9万之上

3、郊环附近的项目，能够有地铁属性的还是被定在4.2万-4.5万左右，这个价格基本和前期一致

4、无地铁概念的远郊项目依然有足量3万单价，这是上海最后的价值缓冲带，目测也是不需要高积分外地客群可以购买的主力区域

伴随着未来土地出让越来越多，这样的房价地图会更加明显，但是整体的定价脉络已经确定

提问：曾叔,虹桥核心区万科时一区小三房，值得入手吗？感觉价格很高涨幅有限。再考虑到这个项目离地铁很远，未来与大虹桥主城区地铁沿线的楼盘，尤其是南虹桥片区对比是否还有竞争力？谢谢～

回答：万科时一区还是有一定竞争力的，在大虹桥CBD最好的楼盘就是它了，考虑到它周边有很多产业，我个人认为还能涨的。它的基数高， 涨幅不一定最大，但是它周边最成熟，涨幅最稳。

提问：曾叔您好，我外地人来上海，今年25岁，老婆上海人，两人结婚有一房票。目前工资1万，存款200万。预算400万左右，在我在虹口上班，老婆在徐家汇上班。目前在三林住了一年多，想在印象城旁买动迁房，可以给一些建议吗？两人自住，不要孩子。目前只在三林看过一些商品房和动迁房，商品房均价在600万左右，虽然也买得起但压力较大，暂不考虑。希望您能给一些思路。感谢！

回答：首先你的思路不错，三林区域可以，它比较适合自住，稍微兼顾一些投资性质。三林这个区域很大，产品线也很丰富，即便选择的是动迁房，有中环内外许多优秀的小板块。其次，我认为买动迁房也没有什么问题，但是一定要结合自己的自住偏好选择。退一步说了，如果有能力上到商品房那是更好，因为未来出手流动性会好很多。

提问：曾叔，杨行2015年左右的次新房和杨浦二师附小学区房，目前价格差不多，拟近期出一套置换，出那个比较合适？

回答：好纠结，如果学区不用可以暂时出了，毕竟涨过一波了，杨行还会有补涨。但长期看学区房还是会涨的，你卖掉记得把仓位回补回来。

提问：新人首次提问，本人名下有一套九亭九城湖滨两房，贝壳预估价大概550万，满五唯一，带车位，目前想置换1200W左右三房，主要考虑自住和后续孩子读书(未出生)。之前陆陆续续看了几个区域，如徐汇的长桥，康健，华泾，闵行的七宝，古美，莘庄春申。这个价位在徐汇只能买到二梯队小学和中学，如求知+田三或者上海小学+徐教院附中，不过房型和环境肯定要折中，在闵行还可以在春申或者七宝古美找到相对品质好些的房子，学区是七宝明强或者闵实验。个人主要在徐汇漕河泾，虹桥附近上班。个人有几个疑惑:

1.从孩子学习教育上而言，徐汇或者闵行选择那边更好一点？很多人说徐汇教育资源更好，不过孩子上学估计要5年后，长远看那边更好一点呢？如果要进行学区划片，那边产生的影响最小

2.徐汇和闵行的学区年初涨幅都比较大，尤其是闵行，现在上车会不会站在高位？毕竟现在看的二手房基本都在05年或者02左右，再居住10年置换，还有溢价空间吗

3. 还有没有更好的选择

回答：你好。1、论教育当然是徐汇要强一些的。不同的资金有不同的选择，你的情况我是建议考虑闵行的潜力地段+中上学位，才有可能跑赢市场，而且潜力地段还有抗风险作用，弱化学区对房价的影响。可重点考虑闵行的古美、七宝、春申板块。

2、目前来看全球放水，通货膨胀之下，我认为房价还有上涨的空间。具体还要看地段，核心区05年02年都没事，普通地段一般是5年左右就做置换了，十年以上会渐渐跑输。

3、还可看下静安的大宁板块（闸北实验）、江宁板块（静教院附校）

提问：曾叔，请问夫妻一方外地户口（且2011年前和父母有房1套），另一方上海户口无房，积分中算上海户口且无房吗？

回答：你的这种情况是不算上海户口且无房的。

11年之前和父母共有的房产不计入自己名下的政策，是针对上海户籍的。

非户籍在11年前和父母共有房产，是要算在非户籍家庭名下的。

提问：曾叔，对于只有积分的无上海户籍人士。一个学校有AB两个校区，A校区需要户口，B校区只有积分也可以上。如果在B校区找不到合适的房源，可以买对口A校区的房子，等小孩上学的时候直接去报名B学校吗？望指点一二，谢谢（中介是说只有积分的话，可以买A学区房，到时候可以直接报名B校区；买B校区的房子没法报名A校区）

回答：中介说的不靠谱，一个学校的不同校区，划片范围是不一样的，怎么可能对口A校区，但是可以报名B校区？统筹到B校区倒是有可能，但也要看具体学校。有的学校是校区间统筹，有的学校是组内统筹，有的学校统筹时和校区没关系。

以上精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问