我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）

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投资购房

提问：乐居君你好！坐标苏州，已有5套房，手头闲置资金300万，这几年一直用来购买信托，到期后是否应该继续买房？5套房虽然都是商品房，但总市值不高，大约1350万，其中父母，岳父母和本人夫妻住掉三套，剩余两套出租，除去公积金和房租收入后，贷款几乎为0。夫妻双方年入税前40万，育有一子（不生二胎），双方父母退休工资尚可，男方父母有能力对小家庭进行适当贴补。目前三个家庭手头闲置资金总共约300万，2017年后没再买房，一直购买年化6.5%到8.5%的2年期滚动信托，到期后要继续加码房产配置吗？PS:其中四套房在双方父母名下，所以本人有购房资格。

乐居君：没必要，之所以没房劝买房，因为未来房产价格形势不明朗，受政策影响大，万一疯涨自己有房子也能跟着起飞，没有房子再想买就难了，就算没涨，自己也能住。但有了这么多房子，完全没有这个风险，再持有意义就不大了，多元化投资才是正解。信托每年能有6.5%到8.5%的投资收益，买房就不一定了，这两年苏州的房价应该没这么高的收益的。如果真要买房投资，建议视角放大一些，不要盯着苏州，全国范围内多研究。

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选盘逻辑

提问：乐居君你好，目前首付50万，想在苏州买个二手房，本人小白，想知道怎么选择区域？

乐居君：感谢付费！买房无非就是二手房和新房之间做出选择，如果是刚来苏州发展，并且对新房没有执念的话，这个预算段我建议考虑二手房，因为新房这个预算只能买到很偏僻的乡镇板块，如果在当地就业还好，但是如果在核心区工作，在乡镇板块居住很难有生活的幸福感，毕竟中国人的幸福感是围绕“住”这个点展开的。

对于二手房来说，我建议购买贴近核心区的老房子，尤其是贴着姑苏区周围的房子，比如金门片区的三元新村、三元新村，靠近姑苏平江新城的陆慕片区香城花园、欧风丽苑，以及东环路附近靠近园区的房子，或者吴中苏苑、龙西片区的房子，我们可以发现这些片区基本都有地铁，所以在房子的选择上尽量选靠地铁的，这样便于工作也便于后期出手。

虽然我们只能买这些区域房龄较老的房子，但是从生活角度来说十分的便利，这是由于古城区发展饱和后，这些区域是苏州城区向外拓展的第一站，所以生活配套设施相对成熟，对于刚到苏州发展前期过度的年轻群体来说是一个不错的选择，如果买到偏远乡镇板块新房，仅通勤时间来讲，就将生活幸福感大打折扣。

另外从后期置换角度出发，偏远地区的新房和相对核心区的二手房来讲，流动性好的是后者，并且很多房子都是装修好的，减轻了个人及家庭的资金负担，作为过度不失为好的选择，所以综合来看，我更建议考虑贴近核心区的二手房。

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购房分析

提问：乐居君你好，下半年准备在苏州150万首套贷款买房，有什么推荐吗？孩子在苏州读大学，户口目前也迁去了，家里现在房价也很贵一万多，想着真不如在苏州买！

乐居君：你好！因为没有理解您150w是首付预算还是总价预算，所以只能分情况讨论，如果是150w的总价预算，在苏州买房对于新房来说可覆盖的区域比较少，只有相城的外围乡镇板块、吴中的度假区板块，以及吴江靠主城区的运东及吴江远郊的平望、盛泽可以选择。

毕竟是给孩子购房，未来孩子是否在苏州工作是否在苏州结婚扎根都是个未知数，所以个人认为如果考虑买房一定要选择未来好出手的板块作为选择，这样后期孩子如果换城市或者在苏州其他区域工作容易置换，所以选择板块时，板块面向的客群越多越好。

而对于以上几个板块而言，像相城这两个乡镇板块以及吴江远郊的板块主要面向的客群都是本地客群，当然很多人会说，1字开头的房价难道没有外溢客群嘛，当然有，但不是主流客群，这些乡镇板块首先并不是各区发展的主要板块，所以溢价空间有限再加上可群面较窄，所以个人认为不大合适。

另外就是吴中的太湖度假区以及靠近主城区的吴江运东了，对于度假区来说，虽然相对于前面提到的乡镇板块，客群面会广一些比如：养老度假客群、胥口、光福镇等来的外溢刚需客群、本地客群，但是板块内目前楼盘众多，因为5号线的修建导致板块内楼盘分化严重，150w总价预算只能买到度假区的离地铁较远的腹地，未来二手房出售的竞争压力会很大，并且板块缺乏其他利好的刺激，溢价空间有限。

而对于吴江运东来说，其更靠近吴江的主城区城南，另外因为之前苏州东环南延二期工程的落地，使得运东到园区独墅湖高教区的自驾通勤时间能够控制在45min左右，除此之外运东的生活也相较于其他几个板块便利，这也使得该区域成为了承接园区外溢客群的主力版块，再加上本地刚需客群的加持，这个片区我认为更易出手，但是150w总价预算能选择的楼盘以及楼层有限，所以还需要做个取舍。

另外一种情况就是首付150w，如果有这个预算再加上3成首付的话，苏州基本上每个板块都可以hold住，那么在做好家庭财务风险规划的前提下，买核心板块就好了，比如狮山、园区奥体，这些板块因为土地资源的紧缺，导致这些区块一房难求，市场预期较高，板块面向全市的高预算客群自带流量，所以后期不愁出手，即使后期自住这些成熟片区也没有什么好担心的。

此外要注意的是，因为孩子还在上学，贷款流水的问题需要前置，以上就是我的建议，希望对您有所帮助。

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上海郊区VS苏州

提问：乐居君你好！想问一下买房买上海郊区还是买苏州？感觉上海的郊区配套都不如苏州市中心啊，房价倒也不便宜，能讲讲这两者的优势与劣势啊，谢谢！

乐居君：其实这是规划和态度问题，上海的确有最好的资源，未来郊区可能会变成市区。但这个发展时间需要多久，这个不清楚，所以要耐得住寂寞，但人生苦短，是否需要及时行乐？

买到上海郊区，除了忍受周边荒凉破败的建成区，还要忍受长时间的通勤，如此时间以十年记。买到苏州市区，周边配套成熟，没有学区焦虑，上班方便，说出自己住哪，周边同事无不羡慕，能满足需求和虚荣心。

所以没有哪个好或者不好，真的是生活态度问题，如果是我，我选择哪？我曾短暂在上海生活过，受不了高节奏的生活，回到苏州，我觉得人生有限，欲望是无限的，闲暇小桥流水，细品茗茶，这样的生活比较适合我，所以我选择苏州市中心，居住体验感完全不同！

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选盘分析

提问：乐居君你好！想咨询下新房从未来发展角度、小面积户型，滨河四季云庭和中铁建花语江南哪个好？

乐居君：说实话，其实这两个盘没有比较的余地。目前你提供的信息不算太多，如果仅仅从未来发展角度、小面积户型，不考虑预算、不考虑买不买得到的话。怎么看都是中铁建花语江南更合适。个人认为独墅湖的整体居住体验会更好，不仅仅因为是在园区。不特别追求学区，金鸡湖学校也很够用。产品来说，花语江南也是非常优质的项目，均好性很强。但如果你生活圈子就在新区甚至就在狮山，当然是选滨河四季云庭更合适。所以建议要从非常详细的个人需求出发来做选择，欢迎你的再次咨询。

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园区周边刚需购房

提问：乐居君你好！我在苏州湖西工作，目前预算有160万到180万首付，打算买通勤不要太远的刚需小两房，总价250万左右，再高不想上了，请教一下买哪里好啊？

乐居君：你好！先来拆解一下你的问题，“湖西工作，通勤不要太远”，那就最好是在园区、或者园区周边区域。那如果是新房，其实最优选的区域应该是娄葑，但娄葑新房（新希望·锦麟芳华、朗诗和风熙华雅苑）单价3.25万，小面积90平，总价最低也要290万了，可能不符合你的250万预期。那再远一点，离湖西近的新房区域，尹山湖还可以，不过尹山湖新房均价2.8万，100平算下来总价也要280万左右。再远，相城元和也可以考虑，看你对通勤不远的定义是多久了。那如果是二手房，选择空间会大很多，首先娄葑的二手房看看，其次还有一个宝藏区域跨塘，价格很低，离湖西相当近，建议也可以看一下。

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总价200万刚需购房

提问：乐居君你好！目前在北京工作，打算2-3年后定居苏州，计划明年买房总价200w左右的刚需房，是第一套房，苏州市区偏远点或者常熟我可以选哪里的房子？

乐居君：你好！打算明年买房的话，购房资格不知道是否到位？如果还没有，可以现在着手解决起来了，推荐首选人才落户，不用等社保。总价200万，又是第一套房，首付三成大概在60万。这个价位的刚需我首推选地铁沿线楼盘，偏远点也关系不大。比如5号线沿线的度假区、胥口，而且5号线6月即将开通运营。其他板块推荐看看甪直、运东，到园区都比较方便，甪直是区位近+园区飞地，运东是交通便利。常熟这个价位的话推荐南部新城板块，属于常熟接下来发展潜力很大的新城区，金茂智慧科学城、华发未来城都在你的预算内。最后如果你从北京到苏州，对苏州暂时不熟悉的话，建议把这几个推荐板块都实地跑一下，选定喜欢的板块后，再定具体的楼盘。

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总价700万改善购房

提问：乐居君你好！我目前总价预算700万左右，希望品质改善加有一定学区。请问推荐哪些楼盘？谢谢！

乐居君：你好！总价700万这个选择范围太广了，而且没有说你的具体需求，比如工作范围，几口人居住等等。然后你的需求是品质改善为主，附加一定的学区，全苏州范围来看的话，新房方面700万：1、有奥体林溪雅苑，120平的可以碰碰运气，学区应该是星洋或者星汇。2、狮山现在只有大华春和景明和滨河四季云庭。3、另外如果不是对园区狮山有执念的话，可以等等琥珀半岛的叠加，或者吴中太新之后会有一线全湖景大平层的地拍出来。在奥体大华都没买到的情况，可以等等我上面说的太湖新城的两个产品，700万的预算绰绰有余了。当然这是从你品质改善出发，其实好的学区、品质改善这两个需求不太能兼顾。

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