烂尾楼是城市的伤疤，一直矗立在城市中，不仅和周围的发展日新月异所不和谐，更是城市难以启齿的管理创伤；但烂尾楼更是购房者的命运沟壑，特别是“已付款却收不了房”的尴尬，在动辄百万甚至千万的一二线城市，烂尾楼可以发酵出让购房者家庭发生任何矛盾的可能性。

烂尾楼，谁都不想的，包括业主本人。

所以，从购房者个人来说可以做一些主观预警措施（但实话实说效果非常有限），最直接最“老实”的办法就是购买前查验售楼处公示的五证齐全。

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

何谓五证？

分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

一般而言，目前售楼处在开盘时候都应该予以公示。购房者在进入售楼处时候可以验看，或者要求接待方面（包括开发商或代理公司出示相关证照），否则可以自行终止看房。

衍生提醒一下，在查看五证是否齐全的同时，甚至可以核对每一种证书和其颁发机构之间是否一一对应和吻合，比如《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

除此之外，购房者的主观预警行为还包括（1）优先选择大品牌、信誉好、国有开发企业，（2）最保守的就是——只买现房，但在市场向上飙升过程中，购房者很难淡定。

其次，银行在两端的监控力度。

大多数时候，对购房者而言，需要银行帮助的仅仅是个贷发放，所以不可否认的是购房者在希望银行发放个人贷款过程中的“审查宽松、放款尽快、费用低廉”等等要求时候，特别是有时候自己在申办个贷过程中，自身条件有所缺失情况下就希望银行睁一只眼闭一只眼。

但购房者更应该想到，自己的个性诉求也可能是开发商在银行“通关”时候的核心诉求，所以“牢吾老以及人之牢”，一家可以帮助购房者“越狱”的银行，想必在面对贷款回报条件更为优厚的房企面前，也必然守不住底线。

其实，银行至少可以在技术环节最大限度杜绝烂尾楼的概率：一是在前期审核开发贷的时候严格，不能任由开发商提供的报告为准，这是主观的纵容；二是过程中监管包括分批发放贷款，并要求监控开发贷的专款专用；三是正如上海楼市新政落地细则中关于“只对结构封顶楼盘发放个人房贷”，从消费者付款流程监控并制止出现“款已付楼再烂”的泰禾现象。

银行完全有办法在每个环节卡住开发商（多数被动）发生风险的可能性，但过程中两种专业的跨界，决定了银行对开发商的监控主要来自于开发商的所谓自查，而自查“你懂的”。

这时候需要借助第三方专业力量，从执行上提供帮助，比如对开发贷的专款专用。

基本上99%的开发商都需要借助贷款来实现杠杆开发，但过程中可能因为客观变化或者主观预谋，“足够用于开发的贷款”被挪作他用，银行在过程中进行监管不仅失位而且主观存在“睁一只眼闭一只眼”，何况还存在“跨行业监管不专业所以不精准”的技术壁垒，这时候需要第三方介入，比如委托专业的监管机构来“根据建设节点监督支付工程款”，比如和保险公司推出诸如“交房险种”并要求强制购买并和银行开发贷挂钩等等，同时相关部门也要加强对开发商的分节点过程验收，并作为颁发相关证照的依据。除了人防还有技防，比如BIM技术的引入，对贷款和使用节点进行全方位复核。

但最大的问题有二：一是人，二是钱。

关于人的问题包括方方面面，不仅是人的知识结构、专业程度，更重要的是职业操守；

关于钱的方面则是包括（1）银行不冒风险做业务的指标如何完成（2）委托第三方机构的额外费用谁承担。

坊间也不断有现房销售的呼声，但实话实说现房销售对房地产行业的整体流通速度和操作方式都是巨大的颠覆，虽然可以最大可能减少烂尾楼的出现，但在产业发展、城市建设等方面的全面降速，也会引起其他诸多问题的浮现，这或许也是现房销售呼吁许久但始终不能落地的核心原因。总之，要杜绝烂尾楼出现，主要从行政监管部门和事实监管部门（资金提供方）来着手；但要杜绝买到烂尾楼，也需要购房者全力配合三方合力才行。