6月1日，中国恒大（03333.HK）发布5月份的销售数据。公告显示，5月份实现合约销售金额638.6亿元，较2020年同期增长6%；合约销售面积781.7万平方米，较2020年同期增长22.8%。均价8170。

截至5月底，中国恒大在前5个月累计实现合约销售金额2851.6亿元，较2020年同期增长4.5%；合约销售面积3383.3万平方米，较2020年同期增长12.5%。均价8430。

可以发现一个事实，5月，相对前4个月，房价降了。所以销售面积大增22.8%。其实降价不是从5月开始的。2019年及2020年分别为1.08万元/平方米和0.95万元/平方米。

2020年降价，销售额同比增20%,而今年前5月同比增4.5%。5月份销售金额也只增了6%,可以看出，降价的效果明显在减弱,2020年相对2019年降价12%，销售金额增加了20%，而今年前5个月，销售均价相比2020年均价降12%，销售面积是上去了，但销售额只增加4.5%。降价对销售的刺激效果在减弱。

而做为对比2020年1~5月份，集团物业累计合约销售金额为2727.9亿元，同比增长约17.8％，累计合约销售面积3,007.9万平方米，同比增长约39.6％。降价大大刺激的销售面积增长，最终推动销售金额大增。

后面要刺激销售量再降价，可能销售额已经上不去了。不降价，可能卖不掉。恒大是目前是中国地产界一哥，其它小地产商的日子可想而知了。现在要比跑得快了，谁下降价抢收流动性谁活。跑的慢的，等着挂吧。后面对有限的购买力的争夺会越来越激烈。

万科6月3日晚间发布公告称，2021年5月公司实现合同销售面积382.7万平方米，合同销售金额575.6亿元，同比下降6%,均价15000；2021年1~5月公司累计实现合同销售面积1795.6万平方米，合同销售金额2868.1亿元，均价16000。5月份销售价出现了下降。

2020年5月万科合约销售金额约为612.8亿元，同比增长5.67%。合约销售面积约为386.8万平方米，同比增长5.68%，均价15900。据悉2020年1-5月，万科累计合约销售金额约达2471.1亿元，累计合约销售面积约为1575.5万平方米，均价15700。

可以发现，万科今年5月销售均价开始下降，但并未刺激销量，销售面积持平，导致销售额下降。

6月3日，碧桂园(02007.HK)发布5月未审核营运数据。公告显示，该集团5月单月共实现归属公司股东权益的合同销售额约人民币(下同)573.8亿元，同比增加2.26%，均价8814;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约651万平方米，同比减少2.11%。整体来看，今年前5月，碧桂园累计实现销售金额共2497.6亿元，销售建筑面积累计2821万平方米，均价8850。碧桂园5月没降价，销售面积与销售金额同比下降。

从5月数据看，房地产销售已转冷，不知这是不是2016年以来房地产超级周期的结束的信号，但房地产周期见顶是大势所趋。扣除所谓公摊面积，几乎是全球最高的房价收入比，六个钱包掏空，出生人口下降，年轻人躺平的背景下，这一轮繁荣的结束，也是一个时代的结束。

根据任泽平测算，中国未来每年需要的房产面积约13亿平米左右，这两年每年住宅开工了16亿平米，接下来中小型地产商日子将会很难过。16亿平米的住宅开工面积，可能也是中国房地产的顶部。以后地产需求将进入不断萎缩的过程。整个黑色系，建筑建材面临房地产开工下行的长期利空。

中央银行公布的数据显示，今年一季度，个人住房贷款余额为35.67万亿元，同比增长14.5%，仅比去年同期低0.1个百分点。房贷增速远超居民收入增速，债务压力越来越大，这就是为啥孩子出生的越来越少。

根据国家统计局的人口普查统计(2010年),50后20561万人,60后23511万人,70后21900万人,80后22800万人,90后17500万,00后14600万人。买房人口从70后、80后向90后、00后过渡。而90后、00后可能家里已有几套房。房地产的大转折可能就在眼前。根源是，接盘侠不够用了。

5月的房地产三巨头的数据，可能意味着一个时代的结束，经济过度依赖房地产的时代结束，房地产收割青年未来的时代的结束。未来希望我们能有更好的开始。房地产行业向新家坡和德国看齐，而不是香港特区和日本。

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