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问：楼哥好，现在想要置换一套学区房，买新房要等好久才能入住，想购买一套二手房。但二手房不好选，您有什么建议吗？

答：理性购买二手房有以下几条建议：

1.浦东新区二手房市场中最火热的是浦东三林板块，因为它可承建园区外溢人群，通勤方便，次新房小区多，居住环境较好，市场认可度较高，其次是闵行和虹桥，这两个区域的楼盘成交数多于浦东三林板块。

2.通过成交房龄占比可看出房龄较短的次新房小区比较受欢迎，大多数房子都满5，交易成本较低，居住舒适度较高，后期也好出手，建议预算充足的人群尽量选择次新房。

3.市场比较认可的三房设计的二手房，即可满足自住需求，后期也好出手，流通性较大。

4.成交排名靠前的楼盘公共交通便利，建议购买学区较好的地铁盘或近地铁盘。购买二手房要遵循市场规律，还要考虑到小区的户型和不利因素等。

问：楼哥，华泾板块投资可以买吗？想在徐汇买一套房投资，不考虑自住属性，买在华泾好还是滨江龙南板块呢？

答：建议可以多考虑下龙南。买房要多兼顾下学区性质的，龙南是徐汇教育大区，所以在价值性和风险规避上会更强一些。

问：楼哥好，我们主要再看三林和浦锦，基本锁定金色雅筑和颐城晶寓的电梯小三房，目前挂出来的房源看，雅筑比晶寓贵了100万左右，请问应该如何选择？

答：这两个楼盘之间的选择，关键在于是否对学区有要求。

雅筑仅好在地段，小区品质略逊于颐城，不过差距不大。最大的缺陷，就是小学初中都不尽如人意。没有学区需求，那选择雅筑更好，产品稀缺性也更强，上海外环内类似雅筑这种紧凑三房，是非常少的，掰手指头也数得出来。

颐城的学校目前还没有毕业生，到底好不好现在也不可知，不过再怎么总好过雅筑的菜场。产品在区域内有较高竞争力，浦锦本身就是别墅为主的社区，公寓房并不多，靠地铁的更只有寥寥几个，紧凑三房也只有颐城和华侨城6期。

不过放到上海类似区位的地段来看，稀缺性就不如雅筑了，光大虹桥类似的竞争品就有很多，唐镇和旁边的周康未来还会源源不断产生更优的产品。

问：楼哥好，普陀的星梅花苑以后涨幅怎么样，现在是否合适入手？

答：不建议入手，挂牌均价从去年10月的 6W已经涨到现在的7.6W，等二手楼市价格趋于稳定后再入手。

问：本人单身，积分五十出头，预算1500万，目前是等积分政策稳定后参与一下新房还是直接选二手？

答：50出头新盘不用看了，能入围的都是预算和地段不匹配的，类似远郊叠加这样的产品，这一类流动性和抗压能力都极差。

以目前的新盘入围规律，基本上可以这样来排序，超过70分的是巨大套利空间的新盘，65-70分是优于同价位二手的选择，60-65是优于周边二手但在全市范围属于弱势板块的新盘，抗压能力会比较差，而低于60都是购买力严重不足的地段。

建议看二手，市中心两房，或者中环三房，具体要根据居住需求来选择。如果要考虑市中心品质两房，建议尽早上车，这类产品从来都是卖一套少一套，换手率很低的。

问：楼哥你好，有两套上海市区老房子，是应该继续保留还是置换一套郊区的新房呢？

答：随着上海城市的不断发展及板块的扩大，郊区的商业配套设施及基础设施都在不断完善。相对于市区比较老旧的房屋及次新房来说，上海郊区的楼盘不仅价格较低，而且楼盘整体较新，品质也非常不错。而且随着郊区跟市区界限的模糊和城市轨道交通的进一步完善，郊区与市中心的距离被进一步缩短。

对于在市区有较多老房子的购房者来说，可以考虑置换一套位置较好，质量不错的郊区新房，整体的居住氛围与居住体验都会非常不错；对于城市房产不多的购房者，也可以仔细斟酌，选择一个比较不错的板块进行置换；对于普通刚需来说，也应该用全新的视野来考虑，不能片面地想购买市区的房产而错失发展红利。

在“选择大于努力”的时代，买对一套房，赶上一波房价上涨，胜过上班十年。买房投资比拼的是专业性、前瞻性，楼哥量身订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

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