据佑威房地产研究中心数据显示：2021年05月， 上海市商品房成交面积99.01万平方米， 环比上月下跌15.63%， 比去年同期水平下跌27.94%； 成交均价为43918元/平方米， 环比上月上涨15.71%， 比去年同期水平下跌20.54%。 商品住宅成交面积为61.48万平方米， 环比上月下跌19.79%， 比去年同期水平下跌41.80%； 成交均价为57605元/平方米， 环比上月上涨14.75%， 比去年同期水平下跌9.37%。

量跌价涨值得两说：

量跌，在粉碎了对于传统红五月的市场期待之外，也进一步佐证了房地产所谓的旺季和淡季已经越来越因为受到各种外力因素（包括调控）之后，导致的“生理周期彻底紊乱”。

传统的淡季和旺季只是建立在看房者舒适体感基础之上，而在房价不断上涨、调控各种加码、外来人口进出、产业发展变化等各种外力的持续多年作用力之下，“买房意愿”已经完全和自然气候忤逆，除了疫情这种不可抗力之外。

价涨，完全不值得欣喜。不仅是受到“入市价格审批导致的成交误解”所致，更因为“没有成交量支撑的价格，不仅误导消费者甚至误导从业者”。

一、看新房市场——个案有喜板块鼓掌，不宜过分敏感。

外环外仍然是“自然天气下，购房大群体的用脚投票”，因为万达临港项目的开盘，直接带动了临港板块的成交成为五月上海冠军，由此也是对“五月上海楼市成交均价环比同比都上涨”的极大讽刺。

“板块内单个项目的开盘可能带动板块成交在当月楼市中的地位变化”，由此可见整体新房市场因为数据缺乏而导致的参考性不足，前五名的板块中，背后都是一个核心项目的新开，所以“此

前五名非彼前五名”，不可过于敏感地得出某某板块值得关注的谬误。

二、看二手房市场——政策波及、市场分化、老破小嘴硬心不软

之前不断从坊间包括自媒体发布和部分客户的只言片语：“房价下跌了，学区房跳水了”，事实并非如此。

因为一边是舆论不断炒作房价有所下跌，一边是身边成交案例在驳斥房价下跌，只能说市场其实在分化而已。

1、大户型、高总价的报价的确有所下降，这应该是市场、中介合力动摇了房东的虚火；

2、学区房特别是某些“莫名其妙就18万一平米”的区域，只是“脓包挤破了”还原而已。

3、小户型产品的低总价成为“刚需、上车、低门槛”的优势，珍惜房票对囊中羞涩者而言是废话。

随着“上海进一步收紧购房资格，新房认筹资格算一个名额”之后，新房认筹和二手房淘房之于购房者，必须提前做出战略取舍，而非长期以来的“双保险”——做多现货&做空期权的方式，在购房者习以为常之后，终于要被废除，购房者需要第一时间明确：到底进入哪个市场？

三、看商办市场——正是抄底好时节

在连续旁观多个月的上海商办行情之后，虽然整体市场仍然低迷，但也看得到一些端倪：

（一）是社区商业其实在暗暗崛起，和项目比邻的商业（不仅是社区配套商业）正随着项目交付和入住，需求凸显在倒逼配套出现，相对于那些缺乏常住人口和需求的商业，社区（包括动态、人口、相邻关系）正成为社区商业的底气。

（二）是相比市中心“豪宅商业是豪宅住宅部位的三折”，反而是市郊的社区商业“基本稳定在住宅的50%”左右。这一方面佐证了“人口需求商业底气”的正向逻辑，另一方面是否也预示了上海商办其实是有总价天花板的道理呢？

（三）上海商办市场的低迷，看起来是扼腕叹息，但相对于对上海这座城市未来发展的信心，今天的所谓价格低迷，是不是从另一方面预示着“最好的抄底上海核心商办资产窗口期已经到来”？毕竟部分市中心商办：有地段、有社区、有限量，只要捱过级差倒挂期，至少可以恢复到“住宅

七折”的地步呢？特别是那些自身带有产业方向的产业买家。

“红五月”不再，不是“红五月”不在，而是等车的人和等人的车都在排队而已。

看似不乐观的数据背后，还是要辩证分析，或许是需求对位、或许是需求时机、或许是需求限制，毕竟在政策频发的上海楼市，需求不缺，但需求的原意已经被一再误解。