新冠肺炎疫情对全球经济及就业带来严重冲击，香港亦不例外。可是，资产市场却逆市而行，如恒生指数便从去年3月最低的22800点左右，最多反弹至今年2月的30600点，短短一年内升幅一度高达33%。

股市往往是先行指标，近日香港差饷物业估价署的统计显示，香港楼价升至疫情以来新高，便令坊间再次关注楼市往后发展，“楼价只升不跌”的说法亦重燃起来。

港楼见底回升

惟升幅逊股市、外围

跟股市类近，新冠肺炎疫情一度推低香港楼市。差饷物业估价署的数字显示，最近的楼价最低点出现于去年2月份，私人住宅售价指数低见373.4点。惟最新今年3月的数字，则回升至388.3点，创一年半来最高。心水清的读者或发现，比较股市的升幅，楼市同期其实仅升4%，并不足以大惊小怪。

的确，所谓“创新高”不过是“标题党”的哗众取宠。香港楼市纵在疫情下已摆脱跌势重拾升轨，但要谈楼市带来了可观回报，以至重现了投资价值，目前数据却难有此结论。所谓一年半新高，固然是个褒性形容，但钱币的另一面，亦等于说尚未重返昔日最高。

更重要的是，以当前388.3点衡量，即如果迟至2018年中入市，持货到今日为止只是“打个和”，没有一毛钱利润可言（未计佣金、税务等交易成本）。事实上，倘将时间线拉长一点看，从2018年至今，香港楼市表现，与此前的狂牛相比，实在相去甚远——2009年楼价指数以100点起飞，2012年中升至200点，2015年中突破300点，2018年更逼近400点，期内几乎每三年左右就升百点，惟近3年却一直乏力再升（详见图一）。

总的来说，目前之所谓“创新高”，既不代表楼市已重温旧日狂牛故事，亦未预视将来必可再度复制狂牛。

资料来源：差饷物业估价署

进一步言，当世界楼价都在上升，香港表现其实相对不济。跟2008年金融海啸的情况相似，当年经济及就业市场都非常恶劣，但受惠于各地央行的宽松币策，大量资金流入香港导致楼价大幅上扬；2020年的新冠肺炎疫情，不单令央行重新推出印钞机，各地政府也大举派钱，结果就是资产价值逆市暴胀。经合组织（OECD）和《经济学人》的统计显示，与2019年第四季即疫情前比较，全球各地楼价至今均录不俗升幅，其中美国、德国、加拿大升8%，英国、法国亦升6%。香港升幅无疑显小，有所不及。

疫后基本面改善

资金面则利好变利淡

当然，升幅落后既是贬义形容，钱币的另一面或可解读为可以追落后。最新楼价数字之所以令市场振奋，除了因为强如疫情都无法拖垮楼市，当疫情过去以后，经济和就业逐步恢复过来，岂不意味日后升势必加大？尤其是香港和内地恢复正常通关后，北水热钱还将南下香港，届时楼市可望火上加油。所以，不少醒目钱近期已加快入市，所觊觎的是疫情非但没有打破楼价只升不跌神话，反而令楼市进一步炼成金睛火眼，日后再遇天灾人祸的抗跌力料将更强，歌舞升平时的升势则必更上层楼。

今时今日的投资市场，每每容许“超买再超买”，好像美国好些科技股的股价、以至虚拟货币的币值，便已远远超越基本因素范围（甚至根本没有内在价值），不再服膺价值投资法，而是顺从趋势投资法。楼市亦然，尤其在上述神话基础上，升势亦很容易“自我实现”，在众人真金白银支持下愈升愈有。

香港楼市在疫情下已摆脱跌势重拾升轨。

但要提醒，由资金及乐观情绪推动的市场，实不排除会因资金逆转及市况转淡而“超买再超卖”。美联储会否提早加息，又或提早收回资金，便被认为可能导致股市由牛转熊；同一道理，当然亦适用于楼市身上。纵然美联储多次重申，目前尚未是时候调高利率，因为当地经济及就业前景仍不明朗，局方有需要继续创造有利条件，好争取复苏力度的最大化。愈迟收紧币策，当然有助经济及就业积累更大反弹力量，但与此同时，该位能愈储愈多，好似橡皮筋般，日后释放的能量肯定愈大，也只会加剧届时美储联快步加息的压力。证诸美国4月份通胀已升至2.6%，超过美联储所订的2%目标，按月增幅亦达0.6%；即使局方拒绝加息，但至少应可逐步减少买债规模。事实上，美国十年期国债孳息持续高企于1.6厘以上，较年初已大增了逾600点子。在总统拜登的扩张性财策下，通胀压力只怕有增无减。毫无疑问，美联储的加息只得两种：要么早加而步伐慢，要么迟加而步伐急——现在局方的选择似乎属意后者，而后者则必对资产价格带来更大波动。无疑，这是股市及楼市的投资者必须考虑的因素。

没有“疫下跌得多”

难言“疫后反弹劲”

话说回来，在基本因素方面，香港疫后经济及就业前景肯定优于疫下。惟有一点必须厘清，就是不要夸大这对后市的影响。因为，疫情对不同行业、不同阶层的打击各不相同，重灾区集中在旅游、零售等低技术、低收入一群，而有能力置业的小康中产则几没受碍，譬如金融业则在疫下保持兴旺，甚至受惠股市价量齐升而收入增加。

香港统计处资料显示，比较前年第四季与去年第四季的数字，就业月收入高于5万元的中产，便维持在41.5万人，而月入介乎3万至5万元的小康打工仔，且增加1万人至约55万人，至于月入低过3万元的，则大增近18万人至235万人；可以看到，疫情并没影响到置业主力，楼市当然也不受影响了。

反过来，差饷物业估价署的租金指数明显下跌，最新3月份所报的174.8点，乃自2016年底以来的次低（最低是2月份的173.7点），与疫情前所录最高的200.1点，足足低了12.6%，这才是真正反映疫下就业对楼市的打击（详见图二）。

也就是说，所谓疫下楼价大受疫情影响而创出低点，以致疫后楼价应该大力反弹的说法，其实没有事实根据，因为此前楼价根本未受疫情拖累，然则疫后又何来橡皮筋式反弹？当然，随着有力置业的人士增加，楼市到底能够受惠，但跟所谓“疫下跌得多、疫后反弹劲”是两码子事，更准确的描述只是“疫下未受碍、疫后料受惠”罢了。

资料来源：差饷物业估价署

股市春江鸭止赚

楼市角力胜负难料

近来坊间还有一个未有实证、似是而非的说法，就是港人移民潮将大大冲击香港楼市。不必讳言，香港政治气氛近年大变，社会撕裂迄今仍未愈合，不少人基于各自原因考虑离开香港。

美银证券2月时估算，今轮移民潮或导致香港走资2800亿元；到4月份彭博则指，年内逾万家庭将会沽楼套现1500亿元。这绝对是个不低数目——问题是，相关预测是否准确？前者所假设的，是建基于英国内政部估算有32万人移英，该行再以香港九龙的平均楼价753万元，以及香港平均按揭贷款占楼价18%，连同取回强积金等计算出上述金额；至于后者，则是估计全港有1.3万至1.6万家庭移英，假定移民时全数卖楼套现、每个单位价值1000万元而得出。

港人移民潮或将大大冲击香港楼市。

不问可知，上述假设非常粗疏：一来，究竟有多少人选择移民？莫讲官方未有资料，不少港人当下也忐忑踌躇，尤其愈来愈多新闻指出移民生活并不那么理想。二来，究竟有多少人卖楼“裸移”？目前较有意欲移民的，主要分为两批：一是在港毫无发展基础的青年，因此不怕往外闯；一是在港早已赚够、生活无忧的富饶一族，因此不用担心生计；至于中间的夹心阶层，移民意欲和条件均相对较小。然则，第一类的青年既然孑然一身，又哪来房子套现呢？至于富饶一族则无大套现必要，“留有后路”的心态也令他们更倾向放租香港物业而非放售。事实上，观乎两个估算的差距极大，足以反映坊间如何看法分歧，大家看待时恐怕“认真便输了”。

港楼后市前景，受到资金因素、基本因素，以及移民因素——包括港人移民离开、以及内地客移民来港等影响。目前所谓楼市看好理据，主要集中在疫后基本因素向好、内地客即将重来的憧憬，这绝对是股强大的支持楼价向上力量；但与此同时，也不宜轻视资金因素转向的冲击，正如春江鸭已预先从股市撤出止赚，美股尤其是科技股近月已见不小调整，同一情况很可能亦将发生在楼市身上。

香港楼市“创新高”的标题确很吸睛，但在眼睛发亮之外，更应用脑袋仔细思考个中前因，否则定难准确判断后续发展。

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