导 语

6月3日，郑州集中土拍的帷幕即将拉开，此次土拍会对郑州楼市产生哪些影响？一切似乎都是未知数。

2021年5月27日，郑州电视台记者莅临克而瑞河南区域，对克而瑞河南区域研展总监杨宇翔进行专访，从土地供应的背景和目标、外省土拍情况、郑州本土土拍三方面切入访谈，深入解读集中土拍政策将带来的市场变化！

访谈实录

（以下为访谈核心观点总结，仅代表个人观点，仅供参考）

01

短期看，市场热度增加

长期看，政府预期有望实现

CRIC

截止5月20日，全国22城已有12城完成2021年首次集中土拍，从实际情况来看，市场对于集中土拍的接受速度还是比较快的，并呈现以下4个特点：

房企拿地积极，参拍热情度高

目前已集中供地的热点城市，企业均积极参拍。其实在拿地窗口的上半年，即使不集中供地，企业也会积极参与拿地，但与之前零散供地的形式相比，集中土拍能更快速形成集中供应，并筛选优质企业。

市场火热，但仍处合理涨幅范围内

虽然市场表象看着比较火热，但实际上每个城市的每个地块政府都限定了非常严格的出让条件，从已完成首次出让的城市来看，基本都没有出现夸张的单价地块，整体的地价、房价水平都在合理的涨幅范围内。之前一些报道中写到的是扣除自持面积来计算实际楼板价，这样宣称楼板价创新高的逻辑是不合理的，毕竟自持部分企业也是需要真金白银付出的。

高素质地块供应较多

各地政府为严格贯彻中央的“双集中”政策，在首次集中供地中，基本都挂出了很多素质相对比较高的土地，自然也会吸引众多开发商们的目光，毕竟这些城市也是当前国内的热点城市。

市场逻辑合理，无盲目哄抢现象

从12城集中土拍的结果来看，企业们并没有盲目哄抢，也基本遵循着比较客观的市场规律。重庆因未设置地价上限且市场预期高，溢价率高达43%；其次是深圳和厦门，虽然竞拍地块少，但吸引了大量实力房企参与，两城整体溢价率均在30%左右。但长春首次土拍市场较为冷淡，广州较远区域的土地流拍等等，都反映出集中供地背后合理的市场逻辑。

整体来看，双集中政策虽然短期来看进一步增加了热点城市的市场热度，但中长期来看有助于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，有利于部门监管和调控。

附：12个城市集中土拍成交表

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数据来源：克而瑞统计

02

楼市加速分化

购房者预期调整

CRIC

经过首次供地的这些城市，此次“两集中”土拍政策将带来两个方面的影响。一是楼市分化的加速，二是购房者预期的调整。

资金实力加速房企分化

集中土拍将会加速各开发商间的分化，若想拿更多的土地，需要提前预留或筹措资金，毕竟开发商的资金能力是拿地的重要决定因素。

这对企业的资金实力来说是一个新的挑战，资金的筹措和使用需更加精细化，企业在相互的竞争当中，会更加注重现金流管理，企业之间联合拿地也将会成为常态。

布局倾斜加速城市、区域分化

城市之间的竞争加大，比如重庆、杭州的热、长春、沈阳的冷。而企业间城市布局差异也将加剧，集团总部会更加倾斜收益率高的城市。非热门板块低价成交或流拍，热门板块高溢价+竞配建筑面积+住宅限价依然被争抢，同一城市间区域分化也将更严重。

楼市冷热不均，购房者预期调整

对购房者来讲主要是预期调整，热点城市或地块房价上涨预期提高，非热点城市购房预期进一步趋于理性。另一方面，集中供地必然会带来项目的集中入市，可以给购房者相对更多的选择，置业周期或将加长。

03

集中土拍政策下

郑州楼市将有何变化？

CRIC

郑州土地供应与其他城市不同，大量为城改用地，此次挂牌50宗地，其中纯净地约15宗，剔除产业项目，仅有3宗纯住宅用地，在郑州市场年初“小阳春”和众房企“僧多粥少”的现状下，纯住宅用地将为热拍地块，竞争激烈。具体来看，集中供地或将对郑州楼市带来这些影响：

对房企流动性管理要求更高

集中土拍前动辄需缴纳十亿或更多的保证金，在当下国家已经严控金融机构资金流入房地产业的背景下，企业只能靠自有资金+很少量金融杠杆来获取资金，对企业综合实力提出更高要求。

在全国一盘棋背景下，郑州集中供地晚于多个城市，基于城市表现、落袋为安等多重因素，全国化房企此次郑州集中供地中在各自集团内资源争夺方面存在一定劣势，将影响其在郑州土拍中表现。

中小型房企生存压力加大

房企分化愈加激烈，中小房企拿不到土地，只能面临逐步被市场淘汰的命运。

因城施策，政府或将细化集中土拍规则、提前二批供地时间

因首次供地的时间间隔较长，对于企业而言长时间的土地储备将处于“零增长”状态；在首次供地的第一批城市中，企业的投资参与度高涨，形成了某些地块的高溢价。针对这些情况，政府很大可能会跟进出台一些更精细化的因城施策细则。例如，无锡第二批集中供地时间提前，确定为6月份；苏州自然资源与规划局发布关于严格落实竞买要求通告，明确禁止房企马甲参与拍同一地块；上海将采取限价竞价、举牌竞价结合书面报价等。

新城区建设将加速

产业配地的供应，意味着政府提前对于城市规划的前瞻性的战略规划，结合区域产业特色，以产业带动有效人口流入，新城区的建设速度将呈加快趋势。

附：郑州首批集中供地区域分布

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数据来源：克而瑞统计

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