在经历“小阳春”的土拍狂潮后，土地市场放缓了节奏，5月绍兴中心城区出现了涉宅用地“0供应”。

5月22日，一个普通的休息日，越城区悄然“加仓”，却成为绍兴楼市重要的转折点。

绍兴首宗限房价地块——越城区F-28地块正式挂牌。

01

调控后首次“限房价”

定价符合市场预期

越城区F-28地块，位于绍兴文理学院南山校区东侧，二环南路以北，容积率1.3-1.4，限高24m，预计为排屋+洋房的组合产品。

限房价方面：设定房屋销售整盘均价不高于27500元/㎡，其中总层数三层以上住宅均价不高于24000元/㎡（均不含装修价）。

此外，车位价格规定标准车位价格多层不超过24万元/个、排屋不超过35万元/个。

地块区位示意图

这样的定价，是否高于市场平均水平？

目前，越城区城南板块主要在售的项目，洋房整体价格约26000-27000元/㎡，排屋、合院类低层产品，均价基本在30000元/㎡以上。

去除装修标准后，在售项目价格与F-28地块定价基本持平。

此前有网友表示：该地块位置相对较差，因此认为定价偏高。诚然，该地块所处区域，自身配套较少，拉低了地块价值。但根据百度地图测量，该地块距银泰城商圈等核心区域的距离，与城南部分在售项目对比具有优势，是加分项。

此外，该地块项目入市仍需一定时间，考虑到城市发展、楼市上行、货币通胀等因素，使得该定价愈发趋向合理水平。

整体来看，27500元/㎡的均价，符合当前市场预期。

02

限房价促进新房市场稳定

杭州“珠玉在前”

越城区F-28地块的亮相，是绍兴迈入“限价时代”的开端。未来，理应有更多的限房价地块出让，且不仅限于中心城区。

那么，此举是否真的可以彻底稳住近年来绍兴房价不断攀升的势头？这一点上，参考“限价”已久的杭州，或许能窥见一二。

自2019年下半年开始，杭州施行“双限”政策，即限制新房毛坯封顶价及装修最高标准。政策落地后，经过近一年的限价地块接连出让，杭州各板块基本都迎来了自己的“限价标准”。

近一年杭州新房价格月度走势

调控之下，杭州新房售价回归理性。根据中国房价行情网数据显示，2020年杭州市新房均价较2019年上涨幅度仅为1.46％。

而从近一年新房价格月度走势来看，2021年前几月杭州新房价格也没有明显上涨。

从结果来看，“限房价”确实能够遏制新房价格上涨的势头。随着绍兴未来有越来越多的“限房价”地块出让，新房市场将逐渐趋于平稳。

但这并不意味着新房价格完全“锁死”。目前绍兴楼市还没有对装修标准进行限制，这一点或将成为之后影响新房实际价格的重要因素。

此外，参考杭州，当某一板块进行限价后，各楼盘间将继续细化限价标准，根据出让指标、地段、产品力等因素，形成价格差。

03

二手房市场不受限制

是否会促使“倒挂”出现

新房市场稳定，楼市就真的稳了吗？在这里不得不提到楼市另一个重要组成部分：二手房市场。

由于没有严格的定价标准，二手房价格较新房市场来说，受卖房者主观因素影响较大，同时受中介平台“推动”、学区等因素影响，导致定价往往高于市场价。

当新房价格受限在理性范围，而二手房价格主观攀升，就会形成“倒挂”，引起市场混乱。

同样以杭州为例，根据中国房价行情网最新数据，2021年4月杭州市二手房均价为37208元/㎡，较新房均价高出5467元/㎡。此外，二手房价格涨幅一年同比增长19.56％，远超新房涨幅。

2021年4月杭州二手房（左）与新房（右）价格对比

以此来看，绍兴新房限价之后，是否也会促使“倒挂”出现？

杭州的“倒挂”，除二手房市场主观因素外，还受新房政策影响，如摇号、限购等，部分购房者是被迫投身二手房市场。

目前绍兴尚未推出限购政策，购房者不会被推到二手房市场致市场升温。此外，如上面所说，新房实际售价并未“锁死”，二手房市场无法与新房市场拉开差距（越城城南板块新交付低密项目二手房挂牌价约2.7万元/㎡，与本次限房价地块基本持平）。

以现有环境来看，短期内绍兴“倒挂”不会出现，长期则要看后续楼市调控走向。

总结

首宗“限房价”地块出让，是一记“重拳”，标志着绍兴开始进入“限价时代”。近年来逐渐攀升的楼市，将趋于稳定。

对于购房者而言，限房价避免了开发商捂盘惜售；限车位价格避免了以车位价格抬升购房总价，同时也让购房者在购房前有了清晰的价格认知。虽然装修标准未受限制是一个“隐患”，但整体来看依旧是利好。

接下来的绍兴楼市，相信会不断落实、完善各项调控制度，房价终将回归理性。

进透明绍兴购房交流群

▼

进