深圳是一个永远不缺新闻的城市，几乎每天都有一两条新闻，足以引起人们的关注。而5月26日的新闻头条是：深圳准备收紧落户政策。

5月26日，深圳司法局官网公布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，将在几个方面提高落户门槛。

首先是核准类入户标准全面年轻化，影响最大的是本科45岁改成35岁，大专类入户直接取消，卡掉了大量潜在入户人群，其他都有不同程度的年龄收减，这刷掉了大量潜在入户人群。很明显新政实施后，深圳的入户门槛进一步年轻化。第二是高学历化：大专入户取消，高级中级职业资格从中专提升到大专等。第三，夫妻随迁和父母投靠大幅收紧，尤其是父母投靠，从子女入户八年改为十五年，还增设了各类条件，说明深圳并不欢迎太多老年人来深养老。

其实，深圳入户全面收紧，早在今年4月就有征兆。据媒体报道，当时深圳市发改委在答复市人大代表时称：深圳入户政策目前在国内主要大城市中几乎最为宽松，且已覆盖所有群体，不宜再加以放宽。

的确，此前深圳入户政策可以说是四大一线城市里最宽松的，而且近十年来深圳户籍人口一直在急速增长。2011年到2019年新增入户244万人，根据南方都市报在报道上述新闻的时候透露：截至2020年，深圳户籍人口已经达到了587.4万。而此前深圳在2019年统计公报里披露，2019年末全市户籍人口是494.78万人。也就是说，仅在2020年一年深圳就暴增了户籍人口92.62万人，年增幅达到了18.7%。对于一个城市来说，这种增量和增幅在人类历史上，恐怕都极为罕见。

如果从2010年的户籍人口245万开始计算，深圳的户籍人口，十年里翻了一倍多。截至2020年四大一线城市，北京户籍人口1376万，上海1462万，广州954万，深圳587万。和北上广的户籍人口相比，深圳似乎还有不小差距，但深圳面积只有北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一，所以户籍人口不可能向北上广看齐。目前，北京、上海正在大力疏解人口，深圳自然也想效仿之。

为什么深圳能在2020年一年时间里，大增超过92万的户籍人口呢？除了宽松的入户政策，恐怕跟去年楼市的火爆有密切关系。因为在2020年“715新政”之前，只要把户口迁到深圳，就可以获得购买深圳住宅的资格。甚至老人跟子女随迁深圳，也有购买深圳住宅的资格。较低的落户门槛加上火爆的楼市，让落户深圳的人口激增。这直接导致深圳出台调控措施，要求落户深圳还要附加3年社保才能购房，至于外地退休老人随迁深圳，则永远失去了购买住宅的资格。

现在，深圳又进一步提高了落户门槛。一年落户92万人的奇观，未来将难以再次重演。

而另外一条引人注目的新闻是：5月25日，深圳新一轮“2021年第5期普通小汽车增量指标竞价结果”公布，个人车牌的平均成交价逼近7万元，企业车牌的平均成交价逼近了9.2万元。

2020年2月以来，个人和企业车牌最低成交价，在短短一年就实现了翻倍甚至2倍的涨幅。如今深圳车牌成交价已经达到广州的2倍以上，正在逐步接近上海。按照这势头，未来中国“最贵的铁皮”很可能在深圳诞生。

另外，深圳最近还爆出了“水果挂牌价”事件。今年二月，深圳史无前例的实施了二手房成交参考价机制，政策规定房产中介在对外公布时，只能发布二手房的成交参考价，不能公布房屋市场的实际售价。由于实际挂牌价和参考价有明显差距，中介为了展示房屋挂牌价想出了一个“奇招”，用榴莲和香蕉代替货币计算单位，一个榴莲代表1000万元，一根香蕉代表100万元。所以才有了这次的水果挂牌价事件。

如果在贝壳上查询，红树西岸是深圳湾总部基地旁的一个20年楼龄的小区，正在出售的16套房源报价都是每平米11.05万元，这个价格就是官方公布的参考价。而这张“水果报价图”上，117平米的那套房子，暗示的总价是2300万元；144平米的那套房子，暗示的总价是2700万元。总之，挂牌价普遍在20万左右，跟官方参考价差了将近一倍。

很快，这家中介门店就被监管机构查处了。有关人员除了留下不良记录，门店也被要求停业整顿一周。不过，“水果报价图”肯定不是单个中介的行为，而这些非指导价格，可能更能体现市场价。其实，从深房理的案例来看，相比政府几杆枪的政策，市场突破监管相当容易，甚至是游刃有余的。

所以，想有效调控深圳楼市，仅仅压制需求端，显然治标不治本，还需要在供给端加大力度才行。4月25日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于印发深圳市2021年度建设用地供应计划的通知》，宣布今年住宅用地的供应量将达到创纪录的363.3公顷，居住用地占全部供地的比重也达到了创纪录的32.1%。而在2018年到2020年，深圳住宅用地供应量只有109公顷、150公顷、293.2公顷，占当年供地总量的比重分别是9%、14%、24.43%。

深圳虽然号称有将近1100万套住房，但其实这里面真正的商品住宅大约只有200万套。剩下的大多数是城中村、小产权房、违法建筑、军产房等等，是产权不清晰的。对于新深圳人来说，缺少红本商品住宅，就是缺少“入股深圳”的机会。过去这些年资产价格的上涨以及房子背后的城市资源，让中国人非常重视“自己的房子”，因为有了房子，才能从根本上扎根一个城市。而深圳的住房结构，从本质上不是一线城市的结构，而是一个工业区的结构。

所以深圳必须在住房问题上补短板。对此深圳今年大幅增加住宅用地供应。另外，深圳还从2021年开始大幅调整城市规划，增加住宅用地、教育用地，其中仅龙华、龙岗、坪山在过去2个月里，就把30多块土地调整为了住宅、教育用地，由此可以看出，2021年是深圳住房用地供应的破局之年。

还有一点，最近财政部、全国人大常委会、住建部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会。这几年关于房地产税的座谈会并不少见，但这次会议很特别。首先从主题上看，这次会议上第一次提出了“房地产税改革试点”的说法，这意味着房地产税有可能会在某些城市率先试点。其次从参会部门上看，与会的四个部门：人大、财政部、住建部、税务总局，都是与房地产税利害相关的部门。从目前各方释放的消息来看，全国版的房地产税，或许要等未来几年推进，大概率会在2025年之前落地，而作为先行示范区的深圳自然首当其冲。

随着深圳不断发展，无形之手正在推动着越来越多的人涌入深圳，希望分享这个最有活力一线城市的各种红利，而有形之手正不断抬高，挡住了聚集而来的人群。从北京、上海的发展历史我们可以看出：一线城市不断抬高落户门槛、从抢人口升级为“选人口”是必然趋势。目前深圳的户籍人口接近600万，当这个数字突破1000万的时候，深圳势必会出现更高的落户门槛。

因此，在无形之手、有形之手的联合作用下，一场空前的人口大置换、企业大置换，即将在深圳开始。部分附加值低、生产型的企业将迁出深圳，更多的企业总部将迁进来。更多年轻的、受教育程度高的年轻人将涌入深圳，而一些无法适应新变化的人口将退出深圳。

这个变化将充满了阵痛，但这是深圳向前进化必然要经历的过程，北京和上海已经在这种变化之中，而深圳将是第三个进入这个阶段的内地城市。