这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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壹

提问：房姐您好，两个问题：

1现在住金地自在城75平，房贷还有40万，手里子弹30，想买一套投资。因为资金不多，我跟我老公月收入26000，看中了天纵时代天樾，值不值得购买？小孩目前两岁，有没有必要卖了金地自在城，不买天纵时代天樾，置换一套面积大些的房子学校好点的。我老公上班友谊大道铁机路，我在四新上班.之前想卖了金地买和昌森林湖湖三房，但是我老公说四新发展不如金地这边.房姐帮我分析一下，是卖金地买和昌，还是不卖金地，再买一套天纵天樾做投资。

2.我哥目前户口不是武汉，有老家建的两栋私房，出售一栋后子弹50，.目前还没卖出去，现在买只能买不限购区，我帮他看的天纵时代天樾，私房目前卖不出去手里子弹只有30。他目前情况能买天纵时代天樾吗？还是等两年交社保，房子也卖出去了，子弹充值到80买限购区。我感觉两年后不知道什么行情了，怎么操作好，感谢房姐指点迷津。

回答：你好，买房思路错了，我们重新梳理下。

首先，毫不客气的说，武汉首付30万的楼盘，没有一个值得投资的。

你们其实月供能力还不错，重点是要把房子的金融属性利用好。金地自在城剩余尾款不多，建议做个截断抵押，子弹凑到60万以上，入手知识星球推荐的板块。

金地自在城可以暂时保留自住。孩子才2岁，不建议过早考虑学区，武汉学区划片政策变动大。尽量先买性价比高的次新盘，等孩子即将上学的时候再考虑好学区。 哥哥家里的私房建议尽快出手，置换武汉。武汉现在破限购很简单。如果子弹只有30万，建议把子弹扩充到40左右，入手知识星球内推荐的楼盘。

贰

提问：亲爱的房姐，您好！我在佛山南海有个靠江的小区底层商铺，请问是否还值得持有？如果出售，怎么样可以快速出售，税费大概需要多少？谢谢

回答：你好，商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。

买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。

商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。如果租售比不足5%，建议直接出手。

卖出时可以找朋友做托，所有中介集中一个时间段看房，朋友排队；

卖房的时间周期和市场冷热有关，大涨期间，市场价就会被秒杀，溢价比较好卖，冷却期，就要抓买家心理，但是大势决定了比较难卖。

如果想快速高价卖房，参考知识星球内部资料《卖房科技树》。

叁

提问：投资青山大华锦绣前城，这个盘怎么样，不自住。

回答：你好，青山滨江配套已经相对成熟，虽不能与汉口滨江相提并论，但是比汉阳滨江配套好，白沙洲滨江就更不能比了。青山滨江的对面是二七滨江，是整个武汉房价的天花板。仅隔一条江，青山滨江价格2W+，还算有性价比。武汉未来滨江价值排序：

1.二七滨江，武汉顶级豪宅集中板块，比如武汉天地等，武汉房产圈公认的房产第一梯队。

2.武昌滨江3.青山滨江4.汉阳滨江

...

青山滨江未来也会是第三梯队，加上相对成熟的配套，和板块的利好升级，板块非常宜居。

投资角度，有回报率更大的楼盘，详见知识星球内部分享。

肆

提问：房姐，底层带花园，或者顶楼复式房，属于有改造空间的房子吗？投资房产路数各有千秋，这个方案好不好走？武汉市场这种房子流动性怎么样？

回答：顶层复式和底层带花园是鬼牌。属于逆向思维的小众产品。

收益性：优良流动性：中差风险性：优良金融属性：优良

标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。

选筹需要满足以下几个条件：

1. 低于周边同类型小区；

2. 要低于小区的绝大部分户型；

3. 相比价格在8.5折以下。

4. 市中心，不能在郊区

5. 面积在144平以内

鬼牌适合6套以上的老手。

不适合新手，因为大概率在持有期间（5年内）没有主升浪和赚钱效应，利息和月供成本高，打击信心。

伍

提问：房姐好，先简单说下情况，我是女生，本科毕业农村户口名下无房；男朋友本科毕业已落户到天津，名下有一天津贷款房，在机场附近房价没怎么涨；我们俩都在北京工作，今年打算结婚，但婚前想用掉我的首房首贷买一个投资房，首付能凑30-50；然后他明年北京的社保就缴满5年就有购房资格了，到时候能再凑出100+买个小刚需自住+投资，我们俩年收入在100左右关于投资房，想知道：

1.如何判断一个房子是不是值得投资？比如，城市，人口，国家政策，地段等这些因素要怎么去做比较，或者需要了解哪些其他的信息？

2.这个资金量您好像比较推荐重庆，成都和武汉，我们这个情况您更推荐哪个城市哪个地区呢？为什么会这么推荐呢？（小白想了解一下思路）

3.如果去买直接联系链家的中介就可以吗？有什么需要注意的吗？

4.作为投资的话涨到多少出手会比较好

另外就是，我们两个的资金这么分配是否是最优的，房姐还有更好的建议吗？感谢房姐指点迷津～

回答：你好，如何判断一个城市有没有投资前景？

在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：

1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。

2.交通。铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。3.人口，人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血4.教育资源+科研能力。好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。

5.城市政治地位，政治地位影响城市能获取的国家资源扶持

6.土地面积，土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。

7.政府负债率。负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。重庆，成都，武汉这几个城市基本面都没有问题，决定是否能建仓的是价格。这2个城市明显被低估。

在我还是房产小白的时候，买房都依靠链家，在北京链家的品牌宣传和市场占有率排名第一。链家的全套安心承诺，房源质量比同行高一点，让用户安心。当链家提升到3%之后，各大品牌纷纷跟进。

我能感受到链家在它能做到的要素范畴内，服务品质有实质的提升，同时也给予了经纪人更高的单套房回报预期，拔高了整个行业的人才门槛。但是当我真正开始研究房子的时候，发现链家仅适合小白，中介费极高，不承担任何风险，光明正大抢钱。

首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单。

买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。

武汉，成都，重庆这3个城市投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

陆

提问：新人首问：坐标武汉。夫妻双方38岁，有一5岁儿子。自住一套93平还建房（没有办证，房查无）。SFSD购入城开云悦邸，145平，单价含精装1.7w，公积金贷款70（公积金每月双方合计进账5k），商贷70w。

请问：1.公积金账户中有余额40w，能否提出来.?还是只能偿还商业贷款？

2. 目前手里子弹40w，家庭年收入35w，可以用女方弟弟开发一张SFSD的房票。从投资角度，买哪里性价比更高？

3.从小孩教育角度考虑，后湖片区学校资源一般，尤其是初高中。请问此次投资能否兼顾到小孩读书问题？另外，武汉民办和私立的初高中越来越多，以后会不会成为教育的一种趋势，是否意味着社会阶层的固化越来越早，您这边怎么看待这个问题，是否推荐上此类学校，望不吝赐教。

回答：1.公积金贷款再还，余额不可以提取

2.武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

3.武汉目前好的教育资源都集中在武昌区和江岸区。单纯考虑学位，可以入手一套top5的学区房。

“义务教育仍然公办”这个这个大前提下，最好的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成很大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。

无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。

选择学区的四个象限：

小孩能力强+有经济实力，可以不考虑学区，直接考私立。

小孩能力强+经济实力一般，买一套一梯队学区房。

小孩能力一般+有经济实力，走体制外民办。

小孩能力一般+经济实力一般，不要进菜小即可。

柒

提问：新人首问：房姐，您好！自从看到你的文章后就着迷了，也发现自己在很多方面做的还是太差了，虽然之前多年都从事金融贷款相关工作，却没有将金融贷款知识逻辑运用好，对自己买的几套房都不如意，没有踩到点上，也实在很是着急！希望房姐指点迷津，贵人指路！本人，女35本科.已婚！还未有小孩！15年北京大兴六环外魏善庄1套60平商住周边无配套，上班公交40分钟倒地铁至少1个半小时到2小时，江西地级市老家130平按揭学区12年购买的！(小学初中，幼儿园.全配套初中是重点学区) 18年浙江海宁开发区110平实验小学学区！现在从事工作是大额资金业务，但不是很容易成单，对于资金方和客户方都不好把控！

先生36，老家湖北荆门农村，从电脑硬件行业转到汽车后市场技术服务方面以个体形式做，从学习期到现在做了5.6年都没有成绩！所以很慌！现在打算卖江西老家地级市的房子！顺利的情况下70左右吧！原计划是去杭州买一个房子落户，将来小孩上学！看了您的文章后发现有广州和重庆都可以考虑！考虑的是投资+定居发展！这个年龄了也考虑今年备孕！

事业方向，目前也在考虑是做电商创业做淘客带货或者干脆砸钱做房产金融相关服务代理，目前资源渠道比较多的是北京资方和金融产品，个人房贷和信用贷信用卡，还有企业类型的融资资源！这个领域算相对成熟，主要是因为中途当转到大额资金这块了，当时是因为想要提升自己的想法，所以就进入了。所以我现在目前不知道该怎么继续了！而目前迫在眉睫的养育小孩，房产配置！事业方向都倍感压力！生活有点乱！请房姐老师指点迷津！辛苦了！谢谢！

回答：你好，做淘宝之前你先想清楚，这个东西还能做多久，红利期还有多久，你自己的东西产品还有多久，一定要把这个赛道想的明白些，原来没想过就多和业内人士沟通下想想。如果你有把握继续做5年以上，持续赚钱，甚至还会有增长，那就别去做金融了。如果你这个淘宝你综合评估下来，5年后估计就要结束了，那你还是继续做金融。几个在武汉做淘宝的同学，一年在淘宝赚三四百左右，也还算不错了。

另外，现在的风口是淘宝/抖音直播卖货，这类主播都靠捧，要公司给流量 淘宝需要新亮点抓眼球冲业绩，所以捧出一个李佳琦；斗鱼需要造星上市，所以捧出一个骚猪一个宝宝。李佳琦一年直播380场，骚猪、旭旭宝宝一年直播2000小时，努力的幸运儿。想靠嘴靠脸吃饭的至少两三个亿，竞争比影视圈激烈的多。

北京的信贷是很严格的。理论上贷款中介的路都是通的，打通三四家银行支行行长、分管信贷副行长、信贷主任、信贷员一条龙，找到长期稳定流量，做好客户服务工作，培养几个可靠机灵的驻银行预审员。想要超额收益，再引入大金主，做垫资生意。可事实上，除非你机缘巧合，于信贷老板或银行领导有救命之恩，谁会把资源和流量给你呢？

做事情和写长篇小说一样，需要伏脉千里长期投资，现在结的果都是五年前种下的因，先在贷款公司老老实实打工，摸清楚行业规矩，再谈单干。如果打算在一线城市发展，北京 深圳 广州这几个城市都不错。重庆适合投资，不适合创业。汽车后服务一直被认为是巨大的金矿，但确实还没看到太成功的案例，这个领域我不熟，专业门槛比较高吧。如果老公摸不到门道，可以考虑跟你一起做金融。

前面几年入手的房产，确实都不算好。3套都出手是最好的，接下来的最佳配置详见知识星球内部分享。

捌

提问：新人首问，房姐您好，我湖南人32岁，夫妻均在湖北一县市医院工作（内科医生，护士）小孩一岁多，最近拜读了房姐的文章之后深有感悟，咨询1：三年之内会面临升职称问题，举家到武汉重新找工作，是否太过激进？2.或者先到一线城市买个房，等职称（副高）评上后再出来找工作？希望房姐指点迷津

回答：经济学里有个概念比较有意思，沉默成本不是成本。什么意思？就是该止损的时候，要学会止损。举个例子，比如你买了一张50元钱的电影票，看了电影开头觉得很烂——这50元就是沉没成本。

然后你想着既然来都来了，那就看完吧，要不50元钱就浪费了，宁可浪费时间也坚持看完——其实当你意识到这是一部烂片的时候，看不看下去和那50块都没有关系了，但在决策的时候，这50元被计入了成本，结果便是多花下去两个小时来体验这部烂片，得不偿失。

在“沉没成本”面前，人往往是不理性的——无法对已经付出、不可挽回的事情释怀，而继续将其计入成本，希望得到回报。其实最好的选择是要在将来带给你更好的体验，而不是为了弥补你在过去的损失。你现在的职业是医生，你看看你身边的同事，做医生最成功的是谁，也就意味着，你往后30年的职业生涯即将成为TA。

这是你理想的状态吗？如果是，那就继续做下去，等评职称。如果不是，那就果断辞职。

在资产配置上，能买一线当然是优先入手一线，毋庸置疑。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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