我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，如果自住为主，投资为辅（保值稳升跑赢大，考虑提前还款，未来3~8年置换小赚一笔即可），翠山蓝天苑应该怎样选择户型？可以稍微点评一下各个户型嘛？很多人都推荐170大平层，有点感觉是被大量进货后现在想甩货的感觉。你怎么看？

回答：翠山这个盘，户型最好的就是170-172平，双主套户型，大阳台，除了户型平面的进深略深一些之外，还真找不出什么缺点，如果吹毛求疵，现代人喜欢飘窗飘台的，这个小区每有这个户型，因为那个年代的设计跟不上 还有几十90-92平的两房户型，简直就是失败，110-144平的三房户型也挺好，我记得有一种户型144-146吧，刚超豪宅，是在下不了手啊 170平的户型，整个小区大概有200多套，统计来看过往成交最高总价570万，目前成交总价在525-535万之间，左左右右 住起来还行，投资也不错，可以买，看价格

提问：雕叔，你好，请问下会展西岸 中高层 南向7.5 ，122方，920，靠外围比较吵，投资的话能买吗？已经涨了很多，是不是没多少空间了？

回答：还可以了其实，你对比一下隔壁泓景，雅郡还有没别的选择 或者你看下现在7万5的单价主城区还有哪里可以选择 就是你看一下吵会吵到什么程度，能否用隔音玻璃解决先，太吵的话就算了 琶洲的实力毋庸置疑，等后面人慢慢进驻了，价格会进一步坐稳，逆势上涨也是大概率事件 还有买房不仅仅看价格，现在还要看下跟业主那边的交易条件先

提问：雕叔，你好。最近考虑二套。黄埔花园91-96的小三房，保利罗兰或者东荟城的小三房，哪个更有投资价值呢？

回答：你的这个问题其实想问的是：老黄埔板块、萝岗区府板块之间的优劣如何比对 1、规划层面：老黄埔板块是城区向东的自然延伸，沿着5#、13#号线自然向东的过渡和摊大饼，而萝岗区府相对来讲是一个独立的由工业区向城区转变的一个区域板块，跟主城区不想连，尽管有6号线、21号线贯通，相对来讲老黄埔具备“稳”的属性，萝岗区府具备“跃进”的属性 2、客群层面：老黄埔区域的客群主要是黄埔本地的土著为主，以及部分天河外溢的客群为主（沿着5、13号线过来），而萝岗区府以萝岗区高新技术产业和公司的中高管、以及买不起天河的居家客为主，相对来讲萝岗的客群购买力旺盛一些 3、产品层面：萝岗区府的小区和产品都是2008年以后的，甚至2010年以后的，而老黄埔则要年代久一点，最新的是中鼎君和名城和金碧领袖，以及黄埔花园部分组团 4、纯投资来看：保利罗兰和东荟城的小三房单价在3.2-4.0之间，而黄埔花园的在4.0-4.5之间，萝岗区府的投资属性略微胜出 5、投资层面，除了区域板块、产品新旧、入手单价之外，如果对学位有要求，那可以考虑黄埔花园、东荟城，对应的学位都不错 希望能从城市规划、客户接盘侠、产品系列给到最全方位的分析，有助于在选择上做到精准，谢谢

提问：请教雕叔，老黄埔现在二手评估价跟不上了，杠杆好差的，新盘就那三个，富颐，五矿，万科，价格都接近5万了，都需要总价450万起。如果只有300预算，可以考虑富力新城吗，三万的单价，准现楼，未来可能有28号线笔村地铁站和自带商业盒子。 谢谢

回答：黄埔的评估价在慢慢的起来，杠杆也会越来越好。300万总价在老黄埔是买不了什么的，如果是为了自住，自住需求，往东走刻意买，但如果是投资的话，就不建议了，投资的话不过文冲

提问：雕叔，你好，购入了富力南驰北向T7-高层的91方，单价4.1左右。虽然您不推荐，但生米煮成熟饭，雕叔给分析一下这楼盘未来趋势及最佳转手时间。

回答：比大势的发展略微缓慢一些，交通和配套是最大的硬伤，要多硬有多硬，等第二CBD鱼珠起来后，慢慢的再看看吧，我觉得至少5-6年内是出不了手的 一手交楼：1.5年后 办理房产证：1-1.5年 限售：2年

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。 第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差； 第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期； 第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验； 第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗? 找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？ 公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！ 至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。 龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔，以近5年~10年周期来看，总价500万左右，请问哪个更为推荐？天河壹品北向81平，中海观澜府北向92平，还是天河东500万买得到的次新？谢谢。

回答：在天河东奥体板块与海珠区后航道来看，优先选择前者，这是必然，后者的旧改以及进度其实远远没有大家想想的那么乐观 至于具体是买天河壹品，还是天河东的其他楼盘，这个要看你的需求是什么，是纯投资？是自住？还是通勤等等

提问：雕叔，能不能推荐一个二百到三百的北滘的二手楼盘，投资

回答：能快去到300的话，我更建议去三山 去看保利西雅图（佛山11号线加持，一站到广钢） 等你们买完了，我会更一篇关于三山的文章

提问：雕叔，本人未婚，在深圳工作，家里预算150左右的首付，现在比较纠结的是在深圳买还是在广州买，家里人喜欢广州的氛围，当然还有原因是广州相对便宜，后面可能回报率比较高，我想买深圳是因为未来很长时间都会在深圳工作，感觉在深圳买个广州房有点奇怪，您怎么看？

回答：不奇怪，投资跟居住分开是好事，而且你现在150首付去深圳也不妥，因为深圳已经起来了，你吃到只有渣了，还不如埋伏在广州坐等大水伦动

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