第一章 行业概况

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。根据中国《经纪人管理办法》规定，房地产经纪是一种中介行为。

图 全产业链房产服务商

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

房地产经纪行为包括代理、居间和经纪三种形式。根据中国房地产市场发展程度看，房地产居间和房地产代理是当前房地产经纪活动的主要形式。代理是指房地产经纪人通过与委托人签订委托合同，得到委托人的授权，取得代理人的身份，在委托合同的授权范围内，实施民事法律行为。居间则是通过签订居间合同与委托人达成共识而提供的媒介服务。房地产经纪人提供的居间服务能给客户带来有关房屋交易的各种需求信息，因此其有权利就提供的信息服务收取佣金。

根据从业执照要求高低，美国经纪人分为Broker与Agent，主要差别为Broker可创办公司与独立签订契约，Agent须在Broker监督下工作，Agent根据服务对象不同主要包括买方代理、卖方代理，分别代表购房者、售房者共同参与到一笔交易中。

Agent执照要求低，从事经纪服务具体工作，根据服务对象不同可分为Buyer’s Agent、Listing Agent、Dual or Transactional Agent、Referral Agent四类。相比Broker，Agent只须获得房地产许可证，在房地产购买、出售或租赁过程中协助客户并获取交易佣金，但必须在Broker监督下工作。

图 美国Agent类型及职责

资料来源： 资产信息网 千际投行 Zillow

从佣金分配看，买卖经纪人一般各获3%，通过佣金共享保证分工协作顺利进行。从佣金分配看，买卖双方Agent通常各获3%的佣金，Agent再将其中部分佣金交给Broker，以支付MLS会员费、办公费等支出。据CNN报道，2015年一项研究发现，向买方Agent提供低于2.5％佣金的房屋，出售时间要长12％，且出售可能性要低5％。因此，为吸引买方经纪人关注、提高出售效率，卖方经纪人一般会在上传房源信息至MLS时，标注买方经纪人佣金分成比例。

图 美国房地产经纪平均佣金率

资料来源： 资产信息网 千际投行 HomeLight NAR

近年国内地产经纪佣金率小幅上行。以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中，存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%。

图 国内地产经纪平均佣金率

资料来源： 资产信息网 千际投行

第二章 商业模式和技术发展

2.1 产业链价值链商业模式

2.1.1 房地产经纪产业链

房地产经纪服务贯穿于整个房地产产业链，涉及咨询顾问，销售代理、房屋经纪、房产估值、物理管理、营销策划等业务。房地产经纪人活跃于物业交易二级市场和物业交易三级市场，为房地产买卖双方提供中介服务，其中在物业交易二级市场主要为开发商提供代理销售服务，在物业交易三级市场主要为机构或个人提供房屋租赁、二手房交易中介服务。房地产经纪企业不拥有房地产商品，只依托于房地产商品提供服务，主要通过对房地产信息的搜集与分析为顾客提供咨询、代理等信息服务。

图 房地产经纪平台产业链

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

房地产开发商和房屋业主是房地产中介上游市场的主体，在房屋买卖业务中为卖 方，在房屋租赁业务中为出租方。房屋买卖业务主要可分为房地产二级市场的新房买卖以及 三级市场的二手房买卖业务，二级市场卖方为房地产开发商，三级市场卖方为房屋业主。房 屋租赁业务的出租方主要为房屋业主，在国家政策引导和支持下，房地产开发商逐渐亦出现 在房屋租赁市场中，成为房屋租赁的出租方。 房地产开发行业集中度呈上升趋势，房地产龙头开发商凭借在拿地、融资方面的优势合理布局业务，保持业绩稳步增长，市场占有率逐步提高。

房屋买家和租户为产业链下游市场主体，为房地产商品的需求方。房屋买家可分为从房 地产二级市场购买新房的买家和从房地产三级市场购买二手房的买家。租户主要从房屋业主 处租住房屋，而随着长租公寓业务的兴起，租户亦可从房地产开发商处租住房屋。

2.1.2 商业模式

在激烈的市场竞争中，现代房地产经纪机构传承、融合、创新了各种经营模式。

(1) 融合型模式：包括以"信义"(上海信义房屋中介咨询有限公司)为代表的台湾模式，以"中原"（上海中原物业顾问有限公司）为代表的香港模式，以"21世纪不动产"（上海亚业房地产经纪有限公司）为代表的美国模式，以"链家"（上海链家房地产经纪有限公司）为代表的外地模式，以"上房置换"（上海房屋置换股份有限公司）和"德佑"（上海德佑房地产经纪有限公司）为代表的本地模式，以及以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大行为代表的市场研究、资产管理、房地产咨询及顾问服务模式。

(2) 创新型模式：中介企业在传统的直营、加盟模式基础上，探索合伙人制度，独家代理限时签赔制度，内部承包，一、二手联动；代理企业从单一的销售、咨询、策划发展到全程代理、联合代理、代开发，提前介入产品定位，项目参股，与开发商建立长期良好的战略伙伴关系，依托信息平台，结合电商，追求效果营销。

(3) 多元化模式：包括精耕细作，注重专业化发展；走全国化道路，实现跨省、市发展；延伸服务或尝试新兴业务，不断提升房地产服务行业的能级、丰富房地产流通服务的内涵。

(4) 互联网模式：互联网的快速发展，为房地产市场提供了便捷的交易模式。包括：信息聚合型、交易平台型、中介自营型。

信息聚合型平台通过聚合房源信息吸引传统房地产中介企业和终端用户，房源信息量越大，流量集聚效应越强。信息聚合型平台通过收取传统中介企业端口费获利。传统房地产中介企业则利用平台发布房源信息，扩大房源的触达面，同时可节省互联网平台的建造费支出。信息聚合平台以体量大、客户流量大为竞争优势。

交易型平台作为独立的第三方平台，可聚集房地产商、房产代理商、房屋中介和购房者等房地产交易关联方，为房地产交易关联方提供便捷的信息服务、推广服务、交易服务、支付服务以及金融服务等。交易型平台目标客户群体直接向C端转移，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖佣金或服务费作为营业收入，帮助传统房地产中介企业实现房地产商品的线上销售、线下交易以及高效率低成本地卖房。

中介自营型通过自有平台获取并发布房源信息，通过自有经纪人撮合房产交易。如链家、房多多、爱屋及乌、我爱我家、中原地产等，通过闭环生态提供房地产全产业链服务。链家提供的服务涉及资产管理、交易管理和金融理财等，业务覆盖租赁、新房、二手房、资产管理、海外房产、金融、理财、房地产售后等领域，是中国较大的具有全产业链服务能力的房产O2O平台。链家作为传统房地产中介企业的资源积累为线上业务的开展提供了有力支撑，广泛的线下门店和大量的房产经纪人快速地将线上客源往线下交易转化。

图 经纪公司衍生平台模式闭环

资料来源： 资产信息网 千际投行

图 美国经纪模式

资料来源： 资产信息网 千际投行

美国经纪行业推行MLS系统，通过内部房源共享提升交易效率。MLS（Multiple Listing Service）全称多重上市服务系统或房源信息共 享系统，采用会员联盟的形式，卖方经纪人在获得业主销售委托后，将房源信息录入系统并对其他会员共享（业主一般不能自行将房源 录入MLS），促使房源信息最大化发布，并与促成交易的买方经纪人共享佣金；此外MLS仅对会员经纪人开放而不对C端购房者开放，亦 避免经纪人为吸引购房者而上传虚假房源的不良现象。据NAR统计，90%的售房者表示将房源上传至MLS，仅4%的业主表示拒绝MLS。

图 美国MLS系统运作示意图

资料来源：资产信息网 千际投行 维基百科 HomeLight NAR

表 以世联行为例分析主营结构

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind数据整理

2.2 技术发展

互联网技术，帮助传统企业实现数字化转型升级，而通过房源在线、客户在线、经纪人在线、管理在线和资金在线的”五个在线”，实现房地产服务行业的数字化、网络化和智能化，最终实现交易效率与用户体验的提升。

(1) 对房地产经纪企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。为提高服务质量与服务效率，除将基础业务外包外，房地产经纪服务企业还更多地将信息化、智能化等新技术应用在房地产经纪服务中。对于房地产经纪服务企业而言，不断拓展创新解决方案并增加在前沿科技和智能应用方面的投资势在必行。

(2) 服务高质量发展离不开标准化战略。引领高标准保证高质量，高品质离不开高标准。一方面服务价值的舆论环境和市场环境，要动员和联合各方面的力量来共同推动，让全社会认可物业服务的价值，专业服务是创造价值的，服务价格拉开档次，让业主在认识优质服务价值的基础上，拥有选择权和决定权，有这样的市场氛围和舆论环境，有利于行业服务质量的提升和整体的快速发展。另一方面营造一个良好的政策环境，建立一套联动的机制。

(3) 国家正在着力加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级。经纪服务商业模式创新应从房地产经纪行业发展的角度，着力于产业链、供应链、价值链创新，推进产业链现代化，推动服务向高品质和多样化升级，加快服务业融合和整合，夯实与规划，合纵连横，优化产业链供应链发展环境，强化要素支撑，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。

2.3政策和监管

2.3.1 行业主管部门

包括国家住建部，各级政府对房地产中介服务企业管理的主要机构是各级房屋土地资源管理局、房屋交易管理部门。

根据国家住建部、国家发改委、国家人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》（2011年1月20日发布，自2011年4月1日起施行），县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。

2.3.2 行业协会与自律组织

包括中国房地产行业协会、中国房地产行业管理协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及各地方（上海、深圳、重庆等）房地产经纪行业协会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA。是全国性的房地产估价、经纪及住房租赁行业自律管理组织，由从事房地产估价、经纪及住房租赁活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价、经纪及住房租赁行业进行自律管理。现为国际测量师联合会（FIG）全权团体会员。

房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分。近年来，房地产经纪行业发展较快，在活跃房地产市场、促进房地产商品交易等方面发挥了重要作用。但部分中介机构和从业人员存在着经营行为不规范、侵害群众合法权益、扰乱市场秩序等问题。

表 相关政策

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind 公开资料整理

第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业综合财务分析和估值方法

图 行业综合财务分析

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

图 行业表现和行业估值

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

房地产经纪行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV / Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

表 以贝壳为例分析主营结构

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

表 境外房地产经纪公司估值对比

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind数据整理

表 中国上市房地产经纪公司估值对比

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind数据整理

表 并购事件

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind数据整理

3.2 发展和价格驱动机制

3.2.1 行业发展及特点和驱动因子

2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号）指出："房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。"房地产经纪活动的标的是房地产，房地产经纪业作为房地产业内一个细分行业，其职能就是为房地产市场上的交易主体达成房地产交易而提供中介服务。随着我国房地产市场逐步由新建房屋买卖为主转变为二手房（存量房）买卖和租赁为主，房地产业逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主，房地产经纪行业的经营环境和行业格局发生了深刻变化，房地产经纪行业在房地产业中逐步占据重要地位。

房地产经纪行业是房地产市场的重要组成部分，是房地产市场运行的润滑剂，是房地产市场流通不可缺少的环节。经过多年调控和市场化的变化发展，中国房地产市场正在进入调整期。当前，随着我国新型城镇化建设的发展，稳定的经济增长以及消费结构的升级，在楼市进入存量房交易超过新房交易的大背景下，房地产经纪行业具有良好的发展空间。

图 传统住房交易渠道格局

资料来源：资产信息网 千际投行

2011年开始，58、赶集、百姓网、搜房、安居客等互联网房地产交易平台以及互联网房地产中介企业开始形成。随着移动互联网的发展，各家互联网房地产企业纷纷推出移动房地产交易App，房多多成为中国首个移动互联网房地产交易服务平台。

2014年，搜房网与世联行以及合富辉煌的合作，正式拉开互联网房地产中介登场的序幕。

2015年房地产市场的火热带动了互联网房地产中介交易市场的增长，大量互联网房地产交易服务平台相继出现。但低佣金和免佣金等烧钱模式和政府房地产调控政策趋严，致使纯平台型的互联网房地产中介发展受阻。

2016年，互联网房地产成为互联网创业者的聚焦领域，爱屋吉屋、房呀、好屋中国、吉屋网等O2O房地产中介平台相继出现，传统线下房地产中介运用互联网思维纷纷开展线上房地产中介业务，线上房地产中介通过电商模式涉足线下房地产交易。

图 现有的混业化房地产交易渠道竞争格局

资料来源：资产信息网 千际投行

2017年，风口过后，互联网房地产交易服务平台陆续发生并购、倒闭事件，互联网房地产经纪行业进入自我调整期。

2018年底，互联网房地产中介交易服务市场规模达1337.4亿元人民币，同比增长率下降为13.0%。

图 线上房产交易平台的模式对比

资料来源：资产信息网 千际投行

驱动因子

(1) 房地产存量时代，提供房产经纪生存空间

中国房地产市场从增量时代进入存量时代，正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡。二手房市场崛起是房地产经纪行业成长的驱动力，二手房交易信息不对称、交易流程更复杂，对房地产经纪服务的需求更大，为房产经纪行业的发展提供充足的市场需求。互联网房地产经纪作为传统房产经纪行业的优化渠道，将拥有更广阔的市场空间。

当前，中国房地产“黄金十年”结束，房地产行业新增开发受限。自2013年以来，中国住宅房屋竣工面积增长缓慢，2015年开始呈现负增长。2018年，中国住宅房屋竣工面积同比下降8.1%至66,016万平方米。与此同时，中国二手房交易体量实现跨越式增长，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导，截至2018年底，中国二手房交易量达2,391万套，累计交易额突破30万亿元。中国房地产行业已进入下半场，行业从增量开发模式切换至存量经营模式。一线城市率先进入存量时代，自2015年起，北京和深圳的二手房销售面积超新房销售面积。二手房交易已是一线城市楼市的主力，

(2) 房屋租赁需求，拓宽房产经纪业务空间

2015年以来，降息降准、公积金新政、下调首付比例等一系列政策推动，房地产行业迎来房价的一波上涨，各大城市房价纷纷达到新高，其中一线城市涨幅尤为明显。2017年，一线城市的住宅房屋平均价格相比2015年涨幅高40%。相比于住宅房屋价格的上涨速度，人均可支配收入的增速则显得非常缓慢，一线城市房价收入比高达20倍，置业难度已然很大。随后，各地政府为了打击房地产投机行为，密集出台楼市调控政策，如提高首付额度，调高购房资格门槛，提高房贷利率等，使得置业门槛进一步提高，部分潜在购房者被迫放弃置业继而转向房屋租赁市场。租赁模式相对其他房屋获取方式而言，在居住成本上具有绝对优势，更加适合经济能力较薄弱的人群。截至2018年底，中国的租房人口接近2亿。以成都、杭州为代表的新一线城市，租房市场成交总量同比增长明显，其中长沙、重庆同比增长高达50%，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。在政策严格调控、房价高企、置业观念转变等多重因素影响下，租住人群平均年龄逐渐增长。住房租赁市场与二手房交易市场相似，同样有着信息不透明，不对称的特征，房屋租赁者同样需要专业的房产经纪提供居间服务以寻得称心房源，因此住房租赁需求的持续增长将推动房产经纪行业的发展。

(3) 资本持续加持，加速业务互联网化进程房地产经纪行业是通过人力资本提供信息服务从而获得佣金收入的轻资产行业，对资金需求量相对较少，因此传统房地产经纪行业鲜有大规模融资活动。随着互联网+房地产进程的加深，互联网房地产经纪行业逐渐成为资本的聚焦领域，资本加持助力互联网房地产经纪企业的腾飞。另一方面，资本的大量介入改变了互联网房地产经纪行业的生产结构和竞争格局，未来经纪企业间的竞争将转变成资本和人才的角逐。资本的介入使互联网房地产经纪行业呈现良性竞争和良性发展态势。

(4) 事件驱动

图 新闻指数

资料来源：资产信息网 千际投行 同花顺iFind

3.2.3 行业风险分析和风险管理

表 常见行业风险因子

资料来源：资产信息网 千际投行

(1) 其中本行业常见的风险如下：

市场风险

由于以价换量刺激需求不断释放，需求与投资性需求的消耗，后续可能面临需求韧性不足致房产交易规模不及预期，进而影响房地产经纪公司业务发展受限的风险。

政策风险

中央房住不炒政策不动摇，多城市进一步实施一城一策，可能收紧银行按揭等地产相关融资政策，地方政府可能出于对新房和土地市场保护的考虑，出台二手房限售政策，导致二手房交易的活跃度超预期下降。总体看，房地产行业的结构性调整在持续，政策环境依然存在较多不确定性因素。

管理风险

在推动新战略落地过程中，可能面临一二线工作协同度、系统支持效率、人力资源配备、新业务条线落地等方面的具体问题，导致推进进度不及预期风险。

人才竞争风险

房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。

(2) 针对可能面临风险的应对措施

应从以下措施进行规避和防范：

加强政策解读，把握市场走势。统一对房地产调控长效机制的认知，准确把握市场走势，合理规避政策风险。以客户服务为中心，关注客户需求与客户感受，通过创新性的产品与差异化的服务争取更多的客户，提升市场占有率，提升盈利能力。

集中精力专注于IT系统能力建设通过IT技术创新、AI技术的进一步植入、互联网推广的强化，深化促进业务的线上与线下联动，进一步夯实数据库的内容质量，优化客户体验，通过平台化运作和数据化工具开发多角度赋能经纪人。

合规与高效双管齐下。通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，避免变革过程中的风险和弯路。

推动经纪人队伍的专业化和复合型发展保留真正的核心专业人才，同时提升对外部高端专业人才的吸引力度。大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准化、制度化，从而系统性改善经纪人的专业性和职业发展瓶颈，使经纪人具有事业感、获得感，同时赢得社会尊重。在多元化发展战略的牵引下，实现经纪人职业化的同时，打造复合型人才，完善经纪人跨领域的专业化能力和作业能力，如在社区服务、家装服务、金融服务、养老等方面。

加强各业务板块间的协同合作在多品牌多业务模式下，加速在房源管理、运营管理、品牌营销等方面的联动，在产业链上联合更多细分领域的合作伙伴，进一步扩大业务边界，实现共赢。

3.3 竞争分析

图 主要经济体二手房流通率

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

1992-2019年，美国二手成屋销售套数从517万套增至533万套，新房销售套数从88万套降至 68万套，成屋销售占总销售套数比重从85%升至89%，远高于我国（2019年按销售金额口径计算存量房销售占比约33%）。目前美国 二手房流通率约4%，亦高于我国（2.0%）、日本（0.9%）等。

图 美国房屋交易情况

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind 链家

存量房市场背景下，由于业主自售难度较大，美国经纪机构在房地产交易中渗透率高，目前达90%左右。定价困难、耗时长、文书工作复杂等导致美国业主自售难度较大。美国房屋类型以独栋为主，据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）统计，82%的购房者选择独栋房屋，8%选择联排房屋，公寓仅占4%。相比国内小区高层物 业，美国独栋房屋差异较大，导致定价相对困难。据NAR统计，40%的售房者表示获取正确售价为房屋自售的主要难点，同时房屋修 缮、销售耗时、文书工作等亦对业主自售形成制约，因此通过经纪人售房仍为美国业主主要售房方式。

图 主流国家城镇化率对比及美国城镇化率历史变化

资料来源：资产信息网 千际投行 国家统计局 Statista

从竞争格局看，美国经纪行业集中度仍较分散。目前美国约有10万家房地产经纪公司，200万活跃的房地产许可证持有者。结合 REALTRENDS统计数据，2019年美国TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP201-300、TOP301-500 经纪机构的销售金额市占率分别为15.3%、3.5%、2.3%、4.0%、5.0%、3.3%、4.3%，TOP1-500合计市占率约37.8%。

图 2019年美国市占率TOP10经纪公司

资料来源：资产信息网 千际投行 REALTRENDS NAR

贝壳在线上线下均完成获客渠道的优势覆盖。从线下来看，贝壳及其旗下品牌（链家、德佑）的门店数量和经纪人数量分别为46946个和49.3万个，均在行业内领先。从线上来看，贝壳找房APP在同类平台当中拥有最高的日活量，同时拥有微信支付提供的第三方流量端口，获客渠道具备较大优势。

图 经纪公司平台App日活量DAU （2020年12月）

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

3.4 中国企业排名

中国主要企业有世联行[002285.SZ]、我爱我家[000560.SZ]、特发服务[300917.SZ]、国创高新[002377.SZ]、三六五网[300295.SZ]、宝龙商业[9909.HK]、易居企业控股[2048.HK]、首程控股[0697.HK]、融信中国[3301.HK]、景业名邦集团[2231.HK]、合富辉煌[0733.HK]、美联集团[1200.HK]、方圆房服集团[9978.HK]等。

表 房地产经纪公司排名

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

(1) 世联行[002285.SZ]是中国最具规模的房地产顾问公司之一，是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。经过多年的发展，公司已成为全国性的房地产服务提供商，拥有66家分支机构，业务已覆盖全国30多个省、市、自治区，布局达164个城市，为超2万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务。公司从成立初期的专业估价、咨询已经拓展至交易、金融、资产运营等多项业务为一体的房地产全生命周期服务，公司以“服务、入口、开放、平台”为原则，“让更多人享受真正的地产服务”为宗旨，确立泛交易、类金融、大资管、互联网与数据服务四大核心业务板块，在保持传统业务高速增长的同时，积极布局房地产金融及存量市场，以全国领先的房地产综合服务提供商身份，继续领跑市场。

(2) 链家网成立于2010年并于2014年正式更名为链家网，是集房源信息搜索、产品研发、大数据处理、服务标准建立为一体的中国国内领先且重度垂直的全产业链房产服务平台。链家网主要为客户提供二手房买卖、租赁、新房销售、长租公寓运营、住房金融等服务，主要盈利来源为一、二手房交易佣金及金融业务。链家网线上房源覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等42个城市。链家网旨在通过不断提高服务效率、提升服务体验，为用户提供更安全、更便捷、更舒心的综合房产服务。

(3) 我爱我家[000560.SZ]我爱我家控股集团股份有限公司主营业务为房地产综合服务业务、商业零售业，同时涉及房地产业、酒店旅游服务业和房地产经纪。公司房地产综合服务业务主要是存量房经纪业务、新房业务、长租房业务、不动产资管业务和房产服务类电商业务；商业零售业务主要分为百货业态、购物中心业态、家电连锁、儿童主题商场连锁、超市业态等五大业态经营；房地产开发业务主要是商业物业和住宅商品房的开发；酒店业务主要负责运营昆百大新纪元大酒店。

(4) 房多多成立于2011年10月，是中国居住服务领域以数据技术驱动的互联网开放平台。房多多利用移动互联网技术，建立了一个高效的、可信赖的、开放的房地产交易服务平台，连接和服务房地产经纪企业、购房者、卖房者、房地产开发商及居住领域的其他服务提供商，主要业务涵盖新房、二手房、租房和增值服务等。

3.5 全球重要竞争者

全球非中国主要企业有贝壳(KE)[BEKE.N]、科斯塔[CSGP.O]、世邦魏理仕(CBRE)[CBRE.N]、ZILLOW-C[Z.O]、仲量联行[JLL.N]、OPENDOORTECHNOLOGIES[OPEN.O]、FIRSTSERVICE[FSV.O]、REDFIN[RDFN.O]、高力国际COLLIERSINTERNATIONAL[CIGI.O]、戴德梁行[CWK.N]、DEUTSCHEGRUNDSTUECKSAUKTIONEN[DGR.DF]、RIGHTMOVE[RMV.L]、戴维斯[SVS.L]、URBAN&CIVIC[UANC.L]等。

表 全球非中国房地产经纪公司排名

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

(1) 贝壳(KE)[BEKE.N]贝壳是中国领先的住宅交易和服务的集成线上和线下平台。2018年7月至2019年6月贝壳集团建立了一系列中间控股实体，直接或间接持有贝壳（天津）投资有限公司、金贝（天津）技术有限公司、贝壳金科（天津）技术有限公司、贝壳（中国）投资控股有限公司的股权，这些股权都是贝壳的全资中国子公司（统称"WFOEs"）。通过一系列交易，北京链家的原子公司和所有经营分支机构全部由适用的WFOEs和贝壳的其他中国子公司全资拥有。

(2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公众有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’ Pension Plan关联的投资基金于2014年8月21日组建，注册办事处设在圣赫利尔。2015年9月1日，公司以19亿美元的价格收购了C＆W集团公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定义为“C＆W集团合并”）的100％股权。公司的业务重点是满足客户在多个服务项目中不断增加的需求，包括物业，设施和项目管理，租赁，资本市场，估值和其他服务。该公司主要以Cushman＆Wakefield商标名开展业务。2018年7月13日，戴德梁行对泽西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited进行重组，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd. 更名为戴德梁行公众有限公司（Cushman & Wakefield plc）。

(3) 戴维斯[SVS.L]：Savills plc是一家总部位于英国的房地产服务提供商，提供专业的咨询，管理和交易服务。该公司的部门包括交易咨询顾问，物业和设施管理以及投资管理。交易咨询部分包括商业，住宅，休闲和农业租赁，租户代表以及有关买卖的投资建议。顾问分部从事提供一系列物业服务，包括估值，建筑和房屋咨询，环境咨询，房东和租户，评级，开发，规划，战略项目，公司服务和研究。物业和设施管理分部提供商业，住宅，休闲和农业物业的管理。投资管理部分包括面向机构，公司或私人投资者的商业和住宅房地产投资组合。

(4) Zillow[Z-1.O]股份有限公司是领先的房地产商，在提供与家居相关的移动和网络信息方面也处于领先地位，该公司通过品牌和产品的互补证劵投资组合，来帮助人们找到有关房屋以及有关当地的专业人士的重要信息。除该公司网站Zillow.com提供公司的房屋数据信息外，它也拥有并经营Zillow Mobile，它是一套与套房屋有关的移动应用。在Zillow的抵押贷款市场中借款人可找到贷款人，并获得有竞争力的按揭利率；Zillow Digs，是该公司的家居装饰市场，在这个市场中，消费者可以得到视觉灵感和本地成本估算；Zillow Rentals，即是一个市场，也是为专业租赁人士提供的一套工具，其中包括Postlets，Diverse Solutions，Agent Folio，Mortech，Hot Pads and Street Easy。

(5) Redfin[RDFN.O]Redfin Corporation于2002年10月在华盛顿州以Appliance Computing Inc.成立。该公司于2005年2月在特拉华州重新注册成立，并且于2006年5月更名为Redfin Corporation。Redfin是一家技术型住宅房地产经纪公司。该公司在美国80多个市场买卖房屋。它的使命是重新定义房地产消费者的青睐。公司的策略很简单。在一个以佣金为驱动的行业，公司把客户放在第一位。该公司通过将自己的代理商与自己的技术配对来创建一个更快，更好和更低成本的服务。该公司通过其上市搜索网站和移动应用程序来满足客户，降低了可以保持收费高的营销成本。

第四章 未来行业展望

房地产经纪行业未来将会有以下五种发展趋势：

1. 房产经纪人代理制

目前的经纪公司服务被定位为中间服务，也就是为买卖双方在中间牵线搭桥，以促使双方成交为目的，以收取双方中介服务费用为赢利方式。但从欧美等发达国家的一些先进模式来看，经纪人代理制将成为未来的一种发展趋势。

所谓的经纪人代理制，是将交易人群分成两个群体分别提供服务，即房主和购房者。一种是房地产经纪人做为“房主出售房产的代理人”，另一种是做为“购房人的代理人”， 能够最大化地维护买卖各方的利益，真正帮助不同的群体解决难题。

2. 横向联合，形成互补式细分优势

横向一体化是指企业兼并同类型企业以扩大经营规模的战略，在横向联合中的每个企业只专注于自己竞争优势最核心的部分，专注于自己的细分市场。而整个联合体则具有了规模优势和占领多个细分市场的优势。

企业在横向联合的过程中，选择合作伙伴或收购对象时，也应该注意到企业之间管理模式、企业文化等方面的“兼容性”。

3. 纵向联合，分工更加合理

纵向一体化指企业向原生产活动的上游和下游生产阶段扩展。企业在同一服务供应链条上划分出上、下游关系，找到各自位置，分工更加合理。在其他行业，多数大型企业均有一定程度的纵向一体化。该类扩张使企业通过内部的组织和交易方式将不同生产阶段联结起来，以实现交易内部化。在业务联动后，将更有利双方向着专业化的纵深发展。

以房地产经纪为核心的房地产中介服务体系，根据未来中国房地产市场发展需要，可以形成如下的产业链条：传统的服务项目有房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪，又包括新兴的或需要发展的房地产专业保险服务、房地产抵押贷款担保服务、房地产个人信贷信用评估服务、房地产抵押证券信用评级服务、房地产抵押贷款证券化设计打包服务和房地产抵押证券承销服务。

4. “互联网+”思维加速渗透到经纪服务领域。从经纪服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“互联网＋”模式逐步迈入成熟期，互联网在经纪服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。

5. 基于智慧房地产经纪平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买产品。相关智能App的开发与普及已经成为房地产经纪行业的一个发展方向。

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