湖里东部大拆迁后，终于要迎来大规模供地了！

上周五，厦门连续发布了2021年第二批次出让的商住地块，以及第一批安置型商品房（安商房）地块公告。

其中，一共涉及到了5幅五缘湾片区地块。

再加上本月成交的下忠地块，2021年，环五缘湾一带俨然成为厦门供地大户。

五缘湾（图源：读地）

五缘湾在建发央玺项目之后，长达7年的时间里，宅地和新房长期断供。

因此，去年至今的建发五缘映月和铂悦五缘湾上两个项目，一经推出，几乎秒光，即使车位80万一个依然如此。

大拆迁后，片区腾出大片地块，尤其是安商房地块供应，会给五缘湾楼市带来什么影响呢？

实际上，在早些时候，厦门就发公告称，将会在厦门岛内探索“安商房”模式。

当时很多人就猜测，湖里东部片区是试行点。

事实也是如此，首批7幅安商房地块中，岛内6幅地块均在湖里东部片区！

红色地块为商住用地，黄色地块为安商房用地

其中，有4幅地块位于五缘湾周边区域，包括钟宅、金林、高林、五通等社区。

实话实讲，位置真的很不错，包括湖边水库的几幅地块。

地块具体信息（滑动查看）

平面图

湖里区五缘湾片区钟宅路与金山路交叉口东北侧地块总平面图

湖里区五缘湾片区五缘湾道与钟水路交叉口西北侧地块总平面图

湖里区五缘湾片区高林东路与高林南一路交叉口西南侧地块总平面图

湖里区湖边水库片区仙岳路与金边路交叉口东南侧地块一总平面图

湖里区湖边水库片区仙岳路与金边路交叉口东南侧地块二总平面图

湖里区五缘湾片区五缘湾道与钟鸣路交叉口西南侧地块总平面图

集美区集美新城片区立德路与纵十四路交叉口东南侧地块总平面图

但从中也可以看到，与普通地块相比，安商房地块条件非常多，而且对户型大小有严格的要求。

想想这几年，岛内的新房几乎清一色的140-300㎡大户型，本来单价就高，总价动辄上千万。

而这批安商房，从40㎡一房户型起步，到200㎡户型，覆盖面就很广了，甚至还有复试户型。

如果按照目前厦门岛内的限价政策，大概7万/㎡，安商房的起步价就是280万左右了。

也就是说，总价300万内，就有可能在五缘湾买新房！

但是，真的有这种好事吗？

实际上，安商房的销售条件很多。就拿岛内的这几幅地块来说：

1.本项目居住部分为安置住宅，须根据相关规定按湖里区政府确定的价格销售给被拆迁人。项目竣工验收后，须由区政府组织相关职能部门对项目进行交付验收后进行项目销售。剩余未安置的居住房源由厦门市湖里区政府指定单位按湖里区政府确定的价格回购。

2.本项目商业部分由湖里区政府指定单位按成本价格（土地成本+建安成本）整体回购。

3.本项目车位部分仅能出售或出租给安置对象，销售价格为成本价。剩余车位由湖里区政府指定单位按成本价回购。

也就是说，房源和车位等，优先出售给拆迁户。一般来讲，拆迁户会有很大的购房优惠。

而对于一般的普通购房者而言，剩余房源数量、位置、是否有车位等，都是未知的。

此前，福州的安商房源入市后，就引起了很大的争议。

拆迁户和普通购房户，购房成本不同，却共享一样的物业、学位等配套，很容易产生矛盾。

实际上，主要还是在利益上的冲突。

拆迁户手里的房源，对普通住户的房源有先天的价格优势，商品房业主担心以后二手房不好脱手。

那么，厦门为什么要“安商房”？

最重要的是，有利于旧改。

政府每年要花大量的钱在旧村拆迁，旧村改造上。让开发商参与安置房建设，一是能卖地回笼资金，把资金又用到拆迁和回购安置房上。而且，剩余房源还能再向外出售。

这就相当于用社会资金去进行旧城改造，而政府可以省下这部分钱，把钱花在其他城市建设方面。

而对开发商而言，蚊子再小也是肉，这是稳赚不赔的买卖。反正不担心市场行情，政府统一回购，还没有销售周期。

有人认为，大量低价小户型房源入市，安商房会给五缘湾房价产生冲击！

实际上，安商房的入市对五缘湾市场几乎没有影响。

最大的原因在于这批安商房的分配问题。

安商房本质上是披着商品房外衣的安置房，因此拆迁户肯定是优先分配的对象，剩余的房源才会流入市场。

那么，剩余的房源又将如何分配呢？

今年初，厦门在明确安商房相关事项的通知中，已给出了答案：

“安置型商品房分配后，剩余房源可统筹作为安置房、保障房、人才房等政策性房源使用，或按规定通过公开拍卖等市场化方式处置。”

关于明确安商房相关事项的通知

也就是说，剩余的安商房首先作为保障房、人才房等政策性房源使用，亦或者进行公开拍卖等方式处理。

普通购房者不仅并非优先客户，甚至连成为目标客户的可能性也有待商榷。

而且，即便在政策范围内，轮到普通购房者购买，剩余房源数量、位置、车位等都是未知的。

特别是岛外抢手、岛内稀缺的小户型产品，届时普通购房者入手的机会更小，更别提总价300万元内入手五缘湾新房。

因此，由于政策上的限制，安商房对五缘湾楼市几乎没有影响。

对于一般购房者而言，与其幻想低价入手，不如看看自己是否符合保障房、人才房等政策性优先购房人群。

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编辑 | 哈蜜

综合：厦门土房局等

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