原创： 一号地产

作者: 海哥

一号说：

原来小丑竟是你自己！

日前，海哥发布的质疑金科股份土储问题的稿件（详见《盘家底|金科年报里的“心机表”》一文），果然又引起了资本圈的关注，许多持有金科债的基金经理向金科股份方面询问；也有多位基金经理与海哥进行了交流和探讨。

（图：本来想用插画师白茶的“此处有图胜无图“，但没有得到授权，姑且用下面这张意思一下）▼

与此同时，金科股份方面向债市的投资者做了一份回复，恰好被海哥看到了。

回复分了四个部分，海哥觉得有必要也进行一下回应，特别是回复的主体部分，该驳斥的驳斥，对该系列后面文章也等于提前做个解释。当然，文章有瑕疵的或错误的，海哥也会认。

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金科方面回应一：引用数据口径的错误，计容建筑面积与总建筑面积的定义差异，文章中简单的用“上年末总建筑面积+新增计容建筑面积-销售总建筑面积”来推算公司当年的剩余总可售建筑面积是非常不严谨的行为，实际新增总建筑面积要大于总计容面积；

以2020年新增土储为例：2019年末，期末总建筑面积（全口径）6,690.93万平米，当年新增计容建筑面积2,364万平米（另有约290万方非计容面积，同时剔除部分不可售面积），当年销售面积2,240万平米，合计为7113万平米（另有部分项目调规增损容等影响），与披露数据一致。

海哥方面驳斥：的确，我用的是“上年末土储面积+新增土储面积-销售面积”来推算公司当年的剩余的土储，这里三个面积实际分别对应了土储面积（但这个口径从金科股份的年报来看，每一年不一样，2011年至2013年是总建筑面积，2014年至2016年是计容可建面积，2016-2020年是可售面积）、计容面积、计容面积，干过房地产的都知道计容面积与总建筑面积相差不会太多，总建筑面积一般是包含了计容面积和地下面积，地下面积主要是人防工程面积，这个在整个总建筑面积中的占比很小，一般在2%-3%之间，如果是高层的话，整体一般也不会超过5%；

所以采用上述数值计算的准确率起码在95%以上。因此海哥在表格中，对总土储各个年份的性质都做了特别描述。

但对土储的描述用可售面积的话，与总建筑面积、计容面积有本质的不同了。

可售面积即为这些土储的面积是可出售的，换句话说就是可以转化售卖的货值。而以往的“建筑总面积”的土储或“计容总面积”的土储，往往是包含了已售未结转的面积+可售资源面积，也就是说，不管已经卖了的还是没卖的，只要是没交付的，都算在土储里面，这也是当前许多房企的土储算法。

所以说，年度总土储如是计容面积或总建筑面积口径的话，往往是大于可售面积的，而且是大大的大于。

（图：金科股份近十年土储与销售口径统计，红色区块为异常区域，销售面积、新增土储为计容全口径数据，一号地产制表）▼

金科在对年终总土储的描述上就很标新立异了，比如2011年至2013年是总建筑面积，2014年至2016年是计容可建面积，2017-2020年是可售面积。

这就成了海哥重点的关注对象，所以在表格的异常区用红色区块标注了出来。我们不妨用简单的数学来计算：

2016年总土储1846万方（计容面积）+新增土储1245万方（计容面积）-843万方（计容面积，也有人说销售面积是总建面积，车位也算到销售里面去，你可以问问金科，非计容的车位他们敢不敢卖，有没有产证）=2248万方（计容面积）

也就是说，即使按照计容面积测算，2017年底的计容面积也才2248万方，但在2017年年报中，直接变成了可售面积3300万方。

想问一下金科股份，就算这些计容面积都还没卖出去，都转化成了可售货值，怎么就突然变成了3300万方？其中1100万方的可售面积差值哪里来的？

同样的，2019年、2020年，就算三个面积我们统一算他计容面积，那么2019年的总土储就应该是：4100-1905+3323=5518万方，与6690万方相差了1180万方；

即便考虑到所谓计容面积与总建筑面积的差值，两者能相差21.4%吗？如果金科的总建面中有超五分之一的面积都是不计容、不可售的地下面积，你们还要不要赚钱了？

2020年的差值也在近500万方，如果说当年拿下2364万方计容土地的同时，这些项目有近500万方的非计容面积（主要为地下面积），你们是造房子还是挖防空洞？这些建安成本你们消化得了吗？

更关键的一点，2017年至2020年，年底的土储标注的都是“总可售面积”！

可笑的是，金科股份对外的回应说：“以2020年新增土储为例：2019年末，期末总建筑面积（全口径）6,690.93万平米，当年新增计容建筑面积2,364万平米（另有约290万方非计容面积，同时剔除部分不可售面积），当年销售面积2,240万平米，合计为7113万平米（另有部分项目调规增损容等影响），与披露数据一致。”

我把金科2019年的年报第12页关于土储表述贴了上来，公告明确表示“截至报告期末公司总可售面积近6700万平方米”。

请注意，是“总可售面积”，而非其对外辩称的“期末总建筑面积（全口径）”