中介提供找房、谈价等服务后

购房人却拒不支付中介服务费

私下与房主直接交易

这种故意“跳单”行为

民法典如何规定？

法院怎么判？

基本案情

刘某欲购置房屋，通过微信联系某地产代理公司寻求居间服务。某地产代理公司为刘某介绍了案涉房屋，双方签订《购房意向书》，约定该案涉房屋售价为245万元。

刘某期望价格为235万元或以下，故刘某向某地产代理公司支付5000元诚意金，委托其向上述物业业主沟通，希望能以期望价格成交。若刘某购买该房屋，需向某地产代理公司支付中介服务费为房屋成交价的1.5%，即35250元。某地产代理公司与案涉房屋的买卖双方进行沟通，通过微信告知刘某，房价已经洽谈到235万，卖房人要收取定金10万。

此后，某地产代理公司与刘某双方就办理按揭事项发生争议，沟通无果。某地产代理公司发微信通知刘某前往办理交易手续，但刘某微信告知某地产代理公司其不再购买案涉房屋，并要求地产代理公司退还5000元。

而后，某地产代理公司员工通过微信联系刘某，要求其支付中介费，但刘某却将某地产代理公司员工微信“拉黑”，并自行与出卖方联系完成了案涉房屋买卖交易。

争议焦点

委托人故意“跳单”行为应承担何种法律后果？

裁判结果

广州市越秀区人民法院一审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元的70%，即24675元。

某地产代理公司与刘某均不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元。

裁判理由

广州市中级人民法院 房产审判庭 四级高级法官 郑怀勇

房产居间服务中的“跳单”行为是委托人（包括购房人、卖房人）利用居间人提供的信息或者媒介服务，获取交易对方信息后，为了不支付或者少支付居间服务费而绕开居间人完成交易的行为。

房产居间服务构成“跳单”的认定标准主要有以下几点：1.居间合同成立；2.委托人利用了居间人提供的信息或媒介服务；3.委托人有绕过居间人的主观恶意；4.居间人提供信息或媒介服务行为与委托人最终完成交易之间有因果关系。

本案中，刘某与某地产代理公司之间已形成居间服务合同关系，且某地产代理公司根据刘某要求，就案涉房屋的交易价格与卖房人进行了协商，并最终达成刘某期望的购买价格，在款项支付方式上亦促成出卖方同意由刘某办理按揭支付。而此后刘某拒绝居间人继续为其提供服务，将某地产代理公司员工温某微信“拉黑”，自行与卖房人完成交易，其在主观具有“跳单”的故意，并拒不支付中介服务费，构成违约，购房人刘某应承担支付约定的中介服务费的责任。

法官说法

跳单行为频发，会扰乱房屋买卖中介市场秩序，违反诚信交易的原则。《民法典》第三编合同编中用“中介合同”替换了《合同法》中的“居间合同”。并在第962条规定，“中介人应当就有关合同的事项向委托人如实报告”；在第965条新增保护中介方的规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。