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今年的南京楼市，着实有点火。

以前的江北核心区3成首付还能买到房，现在首付至少8成，想摇号还没资格。

河西、南部新城也一样需要8成首付，燕子矶、新玄武也要6成首付。

总之，越有底气的板块，越有底气的楼盘，越倾向于高首付比例。

再加上前段时间，南京几大热盘的摇号人数出炉——

南部新城大校场金地大成雅境，销许均价4.42万，另有精装升级包3千2，首付8成，112套房2353组人报名，整体中签率4.76%，平均21人抢1套房；

城北新玄武紫金悦峯，销许价4.4万左右，235套房2814组报名，其中普通购房人的摇号中签率只有3.48%；

江北南工大卓越云曜，销许价约3.2万，138套房1044组报名，其中普通购房人的摇号中签率只有5.6%；

江北研创园江畔月明府，销许价3万+，248套房1610组报名，其中普通购房人的摇号中签率只有6.7%；

……

是的，想要买一个楼盘的人数往往上千号，而房源就只有一两百套。

如果你不是人才，不是无房，而是普通资格，那在摇号大军里更是毫无优势。

想买，除非人品爆发。

这是南京4月份一些楼盘的开盘中签率，妥妥的“千人摇”，中签率最低只有2.44%。

——注：图片来源于南京楼市

就算你手捧几百万的全款，你看中的房子也不一定是你的。

钱的嗅觉，永远比人更灵敏。

抢占优质核心资产，抢占稀缺资源，已经席卷了整个南京。

2

尤其是最近，南京首批集中土拍落幕。

一口气端出50多块地，成交总价近千亿。

多幅地价触顶刷屏，开发商之间火药味十足。

从地块最新的毛坯限价来看，多个板块打破之前的限价天花板。

河西南毛坯限价被刷新，江北核心区毛坯限价被刷新，仙林湖毛坯限价被刷新，板桥毛坯限价被刷新，城东汇通路毛坯限价被刷新……

这架势，大家可以细品。

这一系列操作，也让南京多个板块的房价天花板被捅破。

一方面，严重的供不应求导致热门板块房价上涨。

比如，江北核心区G12地块未来毛坯限价3.5万，相比此前3.2万的限价，上涨3千。

后期加上全装修，再加上升级装修包，售价很可能直逼4万。

雨花两桥G39地块，被华润拿下，毛坯限价3.85万，相比金基G06地块3.8万的毛坯限价，上涨5百。

目前雨花新城核心区有楼盘前期均价接近3.4万，全装修交付，可另加约1千8的装修包。

新玄武板块G24地块最终被招商拿下，毛坯限价4.3万+。

目前板块均价4.5万，后期新项目入市大概率要突破板块均价。

还有江心洲G26地块，未来毛坯限价4万出头，后期加上全装修和升级装修包，售价很可能突破4.5万。

另一方面，城市外围邻近主城的板块热度也在提升，限价也不断被突破。

仙林湖G43地块，未来毛坯限价3.38万，后期加上全装修，再加上装修包，价格大概率接近3.8万。

汇通路G46和G47地块，未来毛坯限价都是2.85万，对比板块内其他楼盘限价，上涨约1千。

江宁G44地块，未来毛坯限价2.42万，相比今年2月成交的旭辉G03地块，涨了1百。

很明显，楼市热度正在由主城向中间板块、外围板块传导。

来看下，目前南京的房价情况——

可以预见，土拍之后，经过这一大波新盘入市，很多板块的价格都会被刷新，南京买房门槛将进一步提升！

3

南京的火热，究竟是什么因素造成的？

了解南京的人都知道，南京房价是在2016年前后经历了一轮暴涨。

2017年初，南京当即出台严格的调控政策。

在接下来的几年里，南京也一直在涨，但由于严苛的限价，涨幅都在政策允许范围内。

而限价影响最大的，就是河西南、河西中、江心洲、江北核心区等这些热门板块，新房价格被压的死死的，每年的涨幅都不能太出挑。

2016年，江北核心区大部分楼盘售价接近3万。

2021年，江北核心区的新房均价约3.5万左右。

基本上，每年小涨1千。

新房被限价，二手房可不是吃素的。

比如说新玄武板块，新房限价4.5万，而周边不错的二手房已经卖到5.5-6万，这可是上万的单价差，买到即赚到。

还有河西南刚成交的住宅地块，未来毛坯限价4.4万+，而现在河西南品质二手房几乎都卖到6万以上。

二手房价格高于新房，这种一二手房倒挂的现象，在南京几个热门板块非常普遍。

有了倒挂，所以疯狂。

再者，热门核心板块新房价格被按住了，城市外围板块的房价却在不断攀升。

这就要提到南京魔幻的房价格局。

20公里外的地方挖个湖、引入个名校、再修条地铁，仙林湖房价嗖嗖卖到4万。

南京往南，16公里开外的九龙湖旁，有地铁3号线，有楼盘同样卖到4万。

同样20公里外的方山组团，地铁1号线拉过来，中海方山印洋房精装卖到3.2万。

这些远郊，立个概念，通个地铁，房价随随便便都是三四万。

直线距离20公里外的远郊卖到4万，城市核心区也是卖4万多。

可以说，南京把房价扁平化做到了极致。

我们知道，南京是一个被长江和群山切割的城市，地铁规划也没有环线，而是一条条巨长的放射线。

一个个远郊通过地铁的连通被发现，被开发，搞学校，搞商业，引入些产业，再套个概念。

地价越拍越高，房价越来越贵，最终堪比限价的主城核心板块。

核心板块和偏远郊区卖一个价，谁会不知道去抢核心板块！

4

其实，相比那些房价上蹿下跳的城市，南京的买房逻辑很简单。

紧盯有一二手房倒挂的板块和楼盘。

当然，也不能只看倒挂，还要关注板块自身的发展和节奏。

再结合开发商、地铁、学校、产品等综合考量，优中选优。

同时，不要怕追高优质核心区。

南京资源最集中的鼓楼、玄武、新街口等主城区当然还是无可替代，学区优势一骑绝尘。

河西奥体、河西南也肯定没有问题。

如果买不了优质核心区，优先选择与老城接壤可以融合发展的区域。

如今热度也在提升，这些区域往往在老城的辐射范围，就算没有发展起来，至少老城内部还是有购买力可以外溢过来的。

当然，有真正产业落地的板块也可以考虑。

最好是高新技术产业，不要是低端制造业。

比如杭州有阿里产业聚集的区域，房价涨幅很快，就是因为有强大的购买力作支撑。