企鹅号作者：81大白话

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真正的困局可能才刚刚开始！

01

第一轮集中供地有两个现象非常明显。

1、热点城市的土地市场火爆超出预期，而且很多城市的土拍收入都创出了新高。

2、非热点城市的土地市场相比之下非常冷清，不但溢价率极低，而且还发生了流拍的现象。

从2020年开始的这轮楼市行情，有一个显著的特点就是分化。

房价上涨只会出现在少数人口净流入的城市。而除此以外的那些城市，很多都出现了库存大幅上涨，去化周期被拉长。用白话说就是房子不好卖了。

如今土拍市场的这种分化，其实就是下游交易市场温度向上传导的结果。

城市之间有喜有忧，而房企呢，则出现了内卷。

未来市场肯定是有极大的不确定性，一个是资金端，一个是政策端，还有一个是全球整体趋势的不确定。

这反映到房企身上，就是出现一种龟缩形态的抢地。大量房企争抢少数城市的土地，则反映出房企端已经开始走向一种稳妥的策略。

当房企出现稳妥动作的时候，整个市场向上的趋势将会受到极大的阻力。

大家可以思考一个问题。争抢少数城市的地块，就意味着土地的成本将大大提高，这一点从这些城市土拍的溢价率就能看得出来。

拿地的成本高了，对于房企来说，其实也是有一定风险存在。但相比于非热点城市，这种风险应该是可控的。毕竟这些房企是这个市场的真正玩家，如果一点敏锐的观察力都没有的话，早就被市场淘汰了。

所以从这一点来看，我们可以大致判断出未来整个中国股市的一个大体走向，那就是内卷之下的分化加速。

02

当央企全面退出房地产后，目前市场上的这些玩家，在未来预期不确定的情况下，是一种接近于裸奔的状态。

拿地风险高，但不拿地日子又没法过。有些城市的地不能拿，而能拿地的城市又拿不起。

土地成本高企是一方面，上游大宗商品价格的上涨使得整个行业在销售端以上基本都是呈现出一种通胀的态势。

而下游呢？热点城市的土地多被限了价，想要火中取栗的风险是很大的。这也就使得未来诸多玩家的利润率不会太好看。

这还不是最重要的，目前全世界的经济处于一种紧绷的状态。这种紧绷的状态预示着风险的来临，或者方向的调整。

要怎样面对这两件事，应该是更加头痛的事情。因为这直接关系到国内货币政策的方向。如果全面收紧，那么房地产赖以生存的资金面，就会呈现出塌陷的风险。

其实如今对于房地产这一块来说，资金被严控已经非常严重了。为什么不让过度的资金流入到房地产当中呢？

一是要为了稳定房价，因为房价的上涨会引发诸多的社会问题。比如说现在的生育问题，如果是一个三口之家的话，那么两室的房子基本上就够用了。但如果要是生了三胎，换房的需求就会摆在眼前。当然这种需求可以对楼市起到支撑。但如果房价涨到不可承受的情况，反而会导致生育意愿的下滑。

二是要防范金融风险，之前郭树清主席就曾反复强调，房地产泡沫是经济最大的灰犀牛。楼市确实是债务和杠杆的集中地。谁都清楚，债务和杠杆都是有极限的，不可能一直加上去。这种风险是内部风险。那么如果全球的政策进入到收缩通道当中，那么就会被动地刺穿泡沫。

所以严控大量资金流入楼市，在当下是必须要做的一件事情，对内对外都是非常重要的。

03

房地产或许已经掉入到了上游通胀下游通缩的夹缝之中，这也使得这个行业以往的风光将会消失殆尽。

接下来的楼市很可能会出现涨跌互现的现象。

一方面是城市之间的分化，一方面是城市内部的分化。

也就是说，整体来看，热点城市的房价因为土地价格的溢价会继续上涨，非热点城市房价很多会因为各种不确定因素导致下跌。

从城市的角度来看，即使是热点城市，未来内部也会出现分化走势。

在资金端收紧的大背景下，仅有的能够投放到市场中的资金会如何选择呢？

从目前的形势当中，我们大概可以看到一些端倪。

新房市场将获得资金端的支持，因为新房市场不但关系到地方政府的土地收入，更关系到开发商偿还银行贷款的能力。

所以当资金量不是十分充裕的情况下，横看竖看，大量的资金也会都流入到新房市场。

这就会造成一个后果， 那就是二手房市场的流动性被动停滞。停滞就意味着个人手中的房子出手的难度大增。

我们都知道二手房市场才是体现资产价值的关键。如果二手房市场的流动性出现停滞，那么势必会导致局部房价出现相反方向的走势。

所以从这个角度我们大致会得出一个城市内部会出现局部分化的结论。

我们可以大致想象一个画面。

新房市场所面临的是上游通胀下游通缩的情况。

二手房市场所面临的是因为资金转向导致的流动性停滞。

这也就说明了接下来楼市的不确定性是十分大的。当然，越是不确定的东西就越预示着机会越大，可机会越大更意味着风险越大。

接下来买房会不会产生亏损呢？

比如以30%首付为例，每年的持有成本大概是房价的5%。也就是说每年的房价涨幅达到5%才能与成本支出持平，超过5%才会盈利。

很显然对于很多城市来说，这个涨幅几乎不可能实现。而那些能够实现甚至大幅超越的城市，将会面临越来越严格的调控压制。

未来一线城市以及头部的热点城市，他们的楼市很可能会出现一种状态，资金不再是购房唯一的支撑标准。也就是说即使有钱，能贷到款，也不一定买到房子。关键因素不在于房价的高低，而在于购房资格的获取难度。

这也使得我们有一个大致的判断，那就是，这一轮楼市的调整期之后，楼市的格局，以及房产投资思维将会发生重大的改变。

您认为接下来房产还值得投资吗？

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