最近，整理了各个新房项目的网签情况，发现北京目前400万能买到新房的机会越来越少了，尤其是400万买个两居或者三居，加上密云、平谷等远郊地区，满打满算也就不到2000套。

在去年或者是前年，400万可以买到南边的临地铁盘亦庄壹号、招商臻珑府、台湖金茂悦；北边的萬橡悦府、金辰府等。但是今年，这些项目要么售罄、要么是尾盘在售，两居小户型更是早就没房了。

而北京新一轮30宗供地中，有16宗地都设置了套内7090限制，也就是说，未来开发商大概率会把最小户型设计在100-120平之间，低总价新房彻底断供。另外，最新的供地中设置了房价上限，新地块相比同板块的新房，价格都提高了几千到一万多每平。

今天我们筛选出北京6个价格相对合适，400万能买到两居/三居，且已经有地铁或者未来可能会有地铁的新房项目供大家参考。

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仁和三兄弟

十四五期间迎来R4线东延

5月14日，顺义区十四五规划纲要发布，其中轨道交通中介绍了一条非常重磅的地铁线：R4线东延。

其中说到：以R4线和M15号线顺义段为重点，深化站点一体化设计，加强轨道沿线及站点周边空间管控和土地综合开发。

R4线机场方向再T3东侧与城际联络线、新国展机场捷运形成枢纽，顺义方向沿六环东侧辅路、双河大街最后至南彩（15号线也将东延至南彩）。沿线服务中德国际合作产业园、林河工业区、仁和镇，建设16.4公里。

其实这不是顺义第一次提到R4线东延，在2021年顺义区的政府工作报告中提到，R4线东延纳入全市轨道交通三期建设规划。

很多人可能还不知道R4线是啥，R4线是从3号线的“管庄路口西站”出发，到三号航站楼，R4线东延则是从T3航站楼到仁和。

最受益的当然是目前在售的“仁和三兄弟”。

这三个盘都在顺义仁和板块，并且三个项目紧邻，所以放到一块讲，做个对比。

如果想买两居，路劲御和府68㎡两居总价280万左右，首套首付约98万；公园都会72㎡两居总价270万起，首套首付95万起。

如果想买三居，路劲御和府有83㎡和89㎡三居，总价分别为340万、380万左右，首付136万起；公园都会89㎡和95㎡三居，总价分别为355万、388万左右，首付125万起；龙湖云河砚90㎡三居，总价355万左右，首付125万起。

三个项目89㎡户型放一块大家可以做个对比，总体看差异并不大。

（路劲御和府89㎡）

（公园都会89㎡）

（龙湖云河砚90㎡）

再说社区细节，三个都是精装修交付，容积率都是1.6，较大的差别是路劲御和府地块配建有教育用地；公园都会配建公共交通站、商业、社区医疗服务中心以及公园绿地；龙湖云河砚有一栋商业、一栋公共配套，地块内还有长租公寓，后期人群会很复杂。

交通上目前距离最近的是15号线顺义站，约6公里，项目有接驳地铁的班车；值得期待的就是R4线东延，自驾有双河大街、外环路、机场第一高速、第二高度等。

商业有鑫海韵通大卖场，距离约2.5公里，可以满足日常需求，自驾到顺义核心区20分钟内有华联、国泰等大型商场。

教育上没啥优质学校，就是附近的顺义一中，石园小学等。医疗距离顺义妇幼车程10分钟，顺义区还有中医院等三甲级医疗配套。

公园及休闲值得一提，项目主打的就是低密公园地产，周边有潮白河、仁和公园、顺义新城滨河森林公园等，周边还有北京乡村高尔夫球俱乐部等。

虽说有R4线规划利好，但何时建成还不确定，目前来说板块整体还是差点意思，只能买个预期了。

亦庄橡树湾

S6号线马驹桥设站

此前，北京市规划和自然资源委员会网站上挂出的“亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007等地块”出让信息中明确了S6号线马驹桥站预留站口功能，就在橡树湾旁边。

未来建成后往西能在瀛海换乘8号线，往东能换乘亦庄线、17号线，尤其是17号线，直接就可以到国贸、望京了，同时S6到大兴黄村、副中心，机场都非常方便。

项目往北，还有亦庄线，可换乘10号线抵达核心区。地铁的规划后期不仅能带来交通上的便利，也是房子增值的保障。

从这张规划图上能看到很多东西，S6线站点这里还预留规划了一座城市综合体，后期再来个大商业就nice了。

东北角还有一块规划教育用地，未来会修建幼儿园和小学，后期小区步行可达的范围内地铁、教育，商业就都有了，这也都是升值的必备因素。

除此之外，还有一个隐藏的彩蛋就是项目未来有望解除通州限购，在今年年初有网友留言咨询马驹桥限购问题，官方回复：“对于亦庄新城范围房屋限购政策开发建设局正在积极研究”，说明未来非常有希望卖二手房的时候不受通州限制。

来看项目具体情况：

橡树湾社区很大，分为南北两个区，都是6-15层的洋房和小高层，2288套房源，南区容积率2.2，北区2.4，属于低密大社区。

户型区间为75-79平米两居，92、93平米三居以及121-138平米四居产品户型，满足从刚需到刚改再到改善的全龄化需求。

（亦庄橡树湾93㎡）

橡树湾为精装交付，并且配备了成本很高的新风系统，钢木复合入户门，全屋品牌壁纸，预处理吊顶+地暖，后期买点基本家具就可以直接入住了。

亦庄距离亦庄核心区很近，亦庄开发区可以说是北京目前最具发展潜力的板块之一，所以这个项目未来的前景还是不错的，但是需要一定时间沉淀。

中海寰宇视界

房山线稻田站南侧200米

项目位于房山线稻田站南侧200米的位置，5分钟内就可以步行到地铁站，2站就可换乘9号线，5站就可换乘地铁10号线，6站可换乘16号线。

（中海寰宇视界72㎡）

项目周边有商业金融、教育、医疗等用地。尤其是商业金融和教育用地，占地面积很大，未来值得期待。

稻田板块更像是丰科园的后花园，坐地铁三站即到丰科园，被丰台科技园和长阳两个成熟商圈辐射。

周边生态资源优势很大，永定河从板块经过，东北侧是世纪森林公园，东侧是世界公园，未来随着永定河的治理，生态优势将更加强大。并且稻田地铁站附近的地块属性摆在那，未来会有体量不小的商业和教育入驻，弥补板块目前存在的短板。

项目最亮眼的是交通体系，房山线北延已经开通，项目乘坐两站可换乘9号线，抵达丰台科技园、北京西站等地。房山线北延年底通车后，可直接乘坐房山线到首经贸站换乘10号线，到丰益桥南换乘16号线，10号线沿北京三环半围绕一圈，可快速抵达城市各个地方。

而房山线北延未来还将连接丽泽金融商务区和金融街，到时候价值将更高。除此之外，还有京港澳高速、京雄高速，京良路等重要交通体系。

对于在金融街、丽泽、丰台科技园、总部基地等板块工作的购房者，这个项目可以考虑，另外，项目通勤方便，到国贸大约1个小时，对许多购房者来说，也是可以接受的通勤范围。

中建京西印玥

房山线广阳城站，市郊铁路副中心线

项目距离房山线广阳城站直线距离约1.5公里，走路去地铁站需要20分钟左右，骑个自行车更近，虽然不是那种地铁几百米的临铁盘，但到地铁的也完全可以接受。

西南侧还有已开通的市郊铁路副中心线，支线距离约1.1公里，坐这条线路20分钟左右就可以到北京西站，换乘9号线和7号线，这条线路还能到达副中心。

目前在售的73㎡两居，总价320万左右，首套首付112万左右；83㎡三居，总价355万左右，首套首付124万左右；89㎡三居，总价395万左右，首套首付158万左右。部分楼层降价更低。

89㎡三居做了两种户型，一种是带有270°转角窗的网红户型，客厅观景视野绝佳，大面积飘窗增加了公共空间的活动范围，尺度增加，从空间体验感拔上了一个台阶。

（中建京西印玥89㎡）

还设计了一个南向三面宽的全龄户型：客餐厨与阳台空间的一体化，连通后便是一个南北通透的超大公共空间，南向采光条件优越。

（中建京西印玥89㎡）

对刚需来说，这个项目确实诚意十足，中建的品质也让人放心，精装修交付省去了后期的烦恼，纯商品房性质也不用担心五年限售，对于房山本地以及丰台科技园、丽泽、金融街等地工作的刚需群体，非常适合。

总结

虽然六个项目从区位来讲，与此前供应的新房有差别，但首付150万在目前市场上还能买到有地铁或者地铁规划的新房，实在是太少了。

对于预算有限，自住为主的刚需购房者，买房一定不能想着啥都要，最后的结果就是越等越贵，一定要清楚自己的诉求点，是注重价格、居室、通勤、社区品质还是周边配套，一定要有个排序，预算范围内能选择兼顾的最好，如果不能，该舍弃的也要舍弃，先上车才是王道。