“感谢法官，没有你们公平公正的判案，我的房子现在都没法解封……”近日，市民谢某波来到广州白云法院，将一面写有“青天有鉴 司法为民”的锦旗送到了法官手中。

此前，谢某波购买的二手房产在付完首付款后被查封，为此他多付了100万元，却依然无法办理过户。为保障自己的权益，他向法院提起执行异议之诉，最终得以圆满解决。

买个房多付了100万

却还没法过户？

据记者了解，2019年9月9日，谢某波与徐某君签订了《房屋买卖合同》，以424万元的价格，购买徐某君名下位于白云区京某路某号2502房的房产。

然而，谢某波向徐某君支付房屋首付150万元后，却发现该房产已抵押给中国民生银行广州某支行贷款220多万元，并且该房产还被天河区法院查封。

为能尽快办理过户登记，谢某波代徐某君清偿上述债务共计约524.7万元，不仅全额付清房款，而且多付了100万元，双方就此还签订了借款合同。

本以为终于可以办理过户登记，可谢某波万万没想到，该房产于2020年5月14日又被白云法院查封，仍无法办理过户登记，并且还面临即将被司法拍卖的风险。

为此，谢某波诉至法院，请求解除对该房产的查封。

法院解除对房子的查封

为何？

广州白云法院案件经办法官表示，该案的争议焦点在于——谢某波对作为执行标的的涉案房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。

依据我国法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。

经审理，法院查明谢某波与徐某君在法院查封涉案房屋以前，已签订合法有效的房屋买卖合同。根据谢某波提交的微信聊天记录、情况说明书、物业交接确认书、物管费支付凭证、水电费支付凭证及网购记录等证据，也能证明他在2019年9月25日之前，已经占有和使用涉案房屋至今。

此外，谢某波已向徐某君付清房款424万元，且每笔转账均注明款项性质是“2502房首付款或“2502房房款”。

法院认为，对涉案房产未能及时办理过户，谢某波并无过错。

双方在签订房屋买卖合同及协议后，因徐某君未能归还民生银行抵押贷款及被天河区法院首封该房产，谢某波未能办理过户登记。但是，谢某波代徐某君归还银行抵押贷款，也履行了天河区法院相关判决义务，其为办理涉案房屋的过户登记手续积极采取了措施。

法院判决，谢某波对涉案房屋享有的物权期待权，符合能够排除执行的情形。因此，不得执行广州市白云区京某路某号2502房，解除对该房屋的查封。

法官说法：

购买二手房要审慎考察房屋权利状态

根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产所有权以登记为要件，只有办理了产权过户登记，才算真正取得不动产的所有权。

买房本是件幸福的事，但别因开心忘了风险。尤其是二手房交易，更要审慎考察房屋的权利状态，二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利入住，甚至可能造成所有权落空，带来重大经济损失。

法官提醒广大购房者，在购买二手房时，不仅要审查房屋的权利状态，而且要尽快催促出售人协助办理产权变更登记手续，以免因出售人有经济纠纷，其名下房产被抵押登记或被法院查封，通过司法途径维权耗费人力物力，徒增不必要的麻烦。