导语：5月17日一则关于羊山新区叁号公馆小区北一宗地块挂牌起拍8250元/㎡，引爆了朋友圈。有许多网友以为，信阳楼市即将迎来一波大涨！

朋友圈内的网友热论时，有一个观点，悟空以为是存在问题的：地价涨了，所以房价一定会涨！悟空以为：并非地价决定房价，而是供求关系决定房价，房价影响地价！

一家房企投拓过程中，会参考该地块的周边房价以及对未来房价涨跌预期，做投资风险评估，制定最高摘地价格。每家房企因为企业规模、品牌、管理模式以及投资预算、战略不同对投资收益要求不一样，因此也会制定出不同的最高定价。

悟空通过统计周边高层毛坯二手房挂牌价（挂牌价一般虚高）：建业壹号城邦8600元/㎡、新都华城8300元/㎡，而这块地纯高层规划设计的首期定价在8000-8500元/㎡，若做高低配，高层毛坯定价也可定在7800-8500之间，如果做成精装的话，可以定价在9500-10000元/㎡之间（参考碧桂园黄金时代9500元/㎡的均价），但也有破万的可能。那就以毛坯8500元/㎡的售价推算该地块最终成交均价（非专业，只做估算，供参考）。

以中梁壹号院项目，当初“地王”约5118元/㎡，容积率2.5计算，楼面价2047元/㎡，当时中梁壹号院以均价6800元/㎡对外售卖，那时中梁工作人员对外宣称利润很薄。毕竟当初他们拿地时，羊山新区那片高层毛坯房价6000元/㎡，即使含有预期涨幅500元/㎡，6500元/㎡对外售卖时还是有利润的，更何况高低配的规划，还是利润。

同理推算，该地块预期首期房价8500元/㎡左右，楼面价4547元/㎡左右，2.0容积率，则推算地价约9094元/㎡；当前旁边在售新盘高层毛坯房均价8000元/㎡，推算地价约8094元/㎡。预计该地块有可能会以起拍地价8250元/㎡成交，或者高达9000元/㎡时封顶。

有网友看到如此高的挂牌地价，就想当然地以为，信阳房价还要大涨，只是大家忽略了房价的涨价逻辑是“供求关系”，而非“面粉与面包”的关系，即使地价超高了，市场需求疲软，也卖不上高价格。但是房价上涨了，地价一般都会卖出好价格。所以该地块即使卖出9000元/㎡的价格，也不需激动，这只是正常的市场价格而已。

来源：信阳地产号