527.81万！

就在今天，江苏省召开第七次全国人口普查主要数据结果新闻发布会，常州七普人口数据正式公布！

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看几组具体数字：

1、总人口527.81万，位居江苏第7位，比重提升0.39%（全省仅四个城市提升）；

2，女性人口占比51.38,%，男性人口占比48.62%；

3，1-14岁占比13.26%，15-59岁占比66.73%，60岁及以上占比20.01%。

人口创新高的同时，老龄化加剧、新生率降低，人口活力减弱等问题已然暴露……

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常州人口再创新高！对城市是利好，对房地产当然也是！

看总体数据，常州仍然是人口流入较为充足的城市，跟“人口危机”并不搭边。（自然增长率告负vs常住人口破500万的期待，常州还有人口红利吗？）

在过去的十年里，常州乃至整个江苏的人口流动力，都明显被低估。

然而，人口红利＝房地产红利吗？

如果简单的认为，人口增长、常住人口有导入,就看好这个城市，看好这个城市的房地产市场，肯定是过于粗暴了。

房地产市场的需求，关键是有效需求。

当收入增长没有房价增长快，当房价上了N个台阶后，楼市需求的群体范围就越来越集中。

可以说，很多人与楼市没关系。

未来的人口红利，主要将体现在两个方面：

1、城镇化；

2、人口创造力；

对于常州而言，2019年末的城镇化率已达73.3%。这个数据意味着未来常州的城镇化潜力，并没有那么乐观了。

不仅如此，城镇社会保障水平，城乡融合，生活配套，老龄化加剧等各方面问题也将成为城镇化的“高成本”。

于是，对于常州这样的城市来说，人口创造力是更为有效的出路。不光是常州，整个江苏乃至长三角区域都是这样。为什么长三角一体化的最大议题是“科创”。这是有深刻的社会原因的。

在数字化时代，人口创造力则意味着消费力，劳动力密集的时代终将成为历史。

人口红利转化为人才红利，才是真正的城市发展和房地产发展的强有力支撑。

常州在现在和未来，想要为城市发展找到足够的支撑，只有在创新和引进人才方面更多的发力。

而常州城市能级的相对较弱相对制约了其人才吸引能力。虽然近几年有一定的成绩，但在长远的未来，增加人才吸引的广度和顶尖人才的吸引力，是一个很大的议题，任重而道远。

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有近528万人了，未来常州的房地产市场又有充分的涨价动力了吗？

分析师想要表达的是，要有长远的眼光。

我们一直表达的一个观点是，这几年常州城市能级的提升带动了房地产的增值。

但是，在房住不炒的大前提下，只有慢牛式增长才能带来房地产市场的稳健发展。当然，这几年常州房地产市场表现也是符合这一增长轨迹的。

然而，进入2021年，在长三角地市火热的大背景下，常州楼市表现出了又一波市场高热。

在刚刚过去的4个月，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住宅供应约258.8万㎡，成交约171万㎡，创下近4年新高。另一方面，2021年的常州二手房市场也迎来了历史高位，1-4月，常州市区二手房成交14438套，比去年同期增加53.6%，比2019年同期增加33%。

新房二手房成交同创新高，常州楼市的又一轮市场变革已经到来。

之前我们说，现在的常州新房市场更多承载的是改善和高端需求。刚需需求一方面是区域性外溢，一方面是转向次新房市场。进入2021年，次新房市场或许还将承载一部分改善需求，这也就意味着未来的新房市场将承载的需求越来越高端化。

这也就意味着常州房地产市场细分化时代已经逐步到来：存量房市场承接部分刚需和改善需求，新房市场越来越高端化。

这也就意味着，在可见的未来，常州新房价格仍有结构性上行的空间。而二手房市场，也将能承接更多的刚性住房需求。

整体市场健康程度毋庸置疑，但对于单一的某套房产而言，房价能否一直上涨，还是要看市场表现的。即便数据层面呈现上涨趋势，能否跑赢通胀也未可知。

关于未来，我们还有以下几点可以说的：

1、随着人口增加以及进一步增加的预期，城市空间还会进一步扩大，房地产开发触角还会扩展。

2、房地产市场进入细分市场，贵的房子只会更贵，而在二手房市场运作下，"居住“属性不会背离。

3、关注养老地产、文旅地产及科技住宅。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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