在上海楼市“摇号摇摇到外婆桥也摇不到”的刚需无奈之下，在开发商不断祭出各种躲猫猫游戏回避购房者的背景之下，“类住宅”套了个“商改住”的马甲又回来了！

购房者的急迫心情可以理解，但还是要带眼识人地回避这些可能带来隐忧的类产品。

首先，从政策层面说，“商改住”政策和类住宅是两码事，所以部分不法分子扯着政策做大旗来混淆概念。

政府主导的商改住，是指将部分滞销的商办物业用于“以租赁经营的方式”满足部分人群的居住急需，而类住宅是“违反政策要求，重归商住两用”的擦边球，两者有本质区别。

其次，从市场层面来看，造成“类住宅打着商改住的旗号死灰复燃”也是基于特殊市场背景之下的应运而生，至少从表面上看，类住宅具备的诱惑，在当下的刚需市场有五大优势（1）不摇号不积分隧道随买；

（2）因为小面积所以总价低；

（3）单价是周边住宅的50-60%；

（4）不限购可做五成商业贷款；

（5）地段和配套优渥，购房者第一印象会动心。

在此“前有限购后有便宜”的双重包夹之下，部分购房者会被瓮中捉鳖也是可以理解的无奈之举。

第三，从对价来说，虽然初步接触看到的都是优点，但类住宅的局限性中介是绝对不会和盘托出的，也包括至少5点：

（1）类住宅可注册但不能落户，也就更不能以后的孩子上学等“奢侈课题”；

（2）首付较高，达到五成；

（3）水电煤费用都是商用标准，基本是民用的两倍以上；

（4）未来再转手的税费较高，因为系“对增值部分设置从20-50%不等的梯度税率”，所以对购房者而言，要么因为商住市场不温不火没有投资收益，要么有了投资收益需要被相关税费刨去很大占比；

（5）最关键是“类住宅住人”是违法的。2017年发布相关整治条例时候明确：现有商办居住则维持原状，但一旦转手需要设施复位，即不容许套内有卫生和厨房功能，所以今天承接这些商住物业的购房者，购买行为本身已经不受法律保护，属于“配合打擦边球”。

综合以上，上海楼市出现“商改住”本身是伪命题，因为它的真实属性应该叫类住宅。

掌握了两者的区别和隐患所在，购房者特别是刚需购房者在上海楼市之难固然可以理解，但也要警惕部分违法行为违法产品在这个特殊时刻利用信息不对称收割韭菜薅羊毛的卑劣，除非已经想清楚自己是该套物业的终端使用者，并且愿意接受商办物业在成本上的种种残缺。

购房者，勿要饥不择食饮鸩止渴。