编辑/铁锹财经 沈佤
进入2021年4月份,小阳春效应减弱,市场热度有所回落但仍处于历史较高水平。新房上涨城市数量较上月持平,且价格涨幅小幅扩大;二手房价格上涨城市数量有所减少,且价格涨幅与上月持平。整体来看,4月份在多城加码调控的影响下,市场热度有所收敛,同时新房市场热度高于二手房。预计接下来随着调控政策逐渐发酵,房价涨幅或将趋缓。
新建商品住宅70城平均涨幅0.48%,二手住宅价格环比上涨0.4%
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,从4月份70城新建商品住宅房价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量62个,较上月持平;持平城市3个,较上月增加1个;下跌城市5个,较上月减少1个。从涨幅情况来看,70城平均涨幅为0.48%,涨幅较上月扩大0.07个百分点;上涨城市平均涨幅0.56%,环比涨幅扩大0.07个百分点。分等级城市看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%,涨幅均较上月扩大或持平,北京和深圳涨幅较上月扩大0.4个百分点。一线城市市场热度不减,随着年初以来北上广深陆续加码调控,后期市场热度或将有所回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。整体来看,各等级城市价格涨幅均有所扩大,一线城市热度逐渐传导至二三线城市,预计后期调控范围或可能进一步向三线城市扩围。
从4月二手住宅房价指数来看,上涨城市数量为54个,比上月减少4个;持平城市2个,较上月减少1个;下跌城市14个,比上月增加5个。从涨幅情况来看,70城二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月持平,上涨城市平均涨幅为0.57%,涨幅扩大0.05个百分点。从各等级城市来看,一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月持平。整体来看,一线城市二手住宅销售价格涨幅仍然领先,但是涨幅呈现持续放缓趋势,随着北上广深纷纷加码调控,楼市热度有所回调,市场逐渐转稳。同时,二三线城市二手房市场热度保持稳中有升的态势。
从各城市来看,重庆新房价格涨幅位居70城首位,环比涨幅达1.4%,其次为广州,环比涨幅为1.1%,位居涨幅第二。武汉、海口、昆明紧随其后,价格涨幅均为1%。二手房方面,徐州价格涨幅领跑70城,环比涨幅为1.4%,同比涨幅达10.6%,其次为北京、广州、杭州,分别环比上涨1.2%、1.2%、1%。重庆、广州房价水平飙升,新房、二手房价格涨幅均位居前列。值得注意的是,重庆于4月28日完成了首次集中土拍,房企竞拍积极性较高,多宗地块高溢价成交,甚至刷新了重庆最高楼面价记录,热度可见一斑,一定程度上助推了重庆楼市的热度。
4月开发投资增速持续放缓,楼市成交季节性回落
关于2021年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为:一、4月开发投资增速持续放缓,但仍处于较高水平。1—4月份,全国房地产开发投资40240亿元,同比增长21.6%;比2019年1—4月份增长17.6%,两年平均增长8.4%。其中,住宅投资30162亿元,增长24.4%。进入4月,“小阳春”效应减弱,房企投资信心随之趋缓,开发投资增速持续放缓,但仍然维持在较高水平,增速超20%。
二、楼市成交季节性回落,东部地区成交表现亮眼。1—4月份,商品房销售面积50305万平方米,同比增长48.1%,比2019年1—4月份增长19.5%。商品房销售额53609亿元,增长68.2%。4月,在地方密集调控背景下,政策效应显现,小阳春逐渐褪去,销售增速较3月高位回落。从区域上看,各区域销售增速也放缓,东部地区销售增速仍位居第一,东部地区囊括多个经济发达城市,人口流入量高,市场需求较大;东北地区的销售增速最低,主要是受到东北地区经济产业不佳,人口呈现流出状态的影响。5月,预计小阳春效应继续减弱,销售指标增速持续回落。
三、行业资金增速趋缓,各资金来源增速不同程度回落。1—4月份,房地产开发企业到位资金63542亿元,同比增长35.2%;比2019年1—4月份增长21.1%,两年平均增长10.1%。其中,定金及预收款、个人按揭贷款1-4月同比增速分别为74.1%、41.3%,较上月分别下降5.6、12个百分点。由于定金及预收款、个人按揭贷款是到位资金的重要组成部分,4月市场销售增速高位回落带动了行业资金增速趋缓,预计下月行业资金增速持续小幅下滑。