我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

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提问：曾叔您好，请问是否可以用您的个人经验，总结一些房产知识供我们参考呢？

回答：我认为你得至少需要明白以下若干项：

上海地倾斜西南，城市的东西两侧比南北两侧强太多，东西主轴的延安路高架和地铁2号线沿线都是豪强板块。

浦东楼市和浦西楼市是两套定价体系。浦东是新上海人的楼市，以产业和教育资源为导向。浦西由上海土著掌控，每个行政区都有本地的购买力，内部形成一个价格体系。

历史变迁的缘故，浦西有”上只角“与“下只角”之分，心理上的落差也体现在了房价上，隔了一条苏州河，价格差了不少。

上海的地铁线路价值相差很大，强能级的一条线方便程度好过弱能级的两条线甚至三轨交汇，如2号线与5号线、16号线，宛如云泥之别。

上海的房子每五年就有个代际变化。2000、2005、2010、2015年建的房子都有时代特征。2015年以后建的小区普遍注重户型的空间利用率，采用紧凑型三房设计，人车分流是标配，总价上也不比更旧的二手房贵多少，是当下买房的优选。

2000年以前的房子多为塔楼或不规则户型，全地面停车，在市场上缺乏流动性和增值的潜力。

经验之谈，外立面能判断一个小区的档次，干挂石材/铝板>面砖/真石漆>涂料外墙，大致不会出错。

梯户比在1：2以上、大面宽短纵深的户型居住体验佳。看房200套以上后，能培养出一些感觉。

每个片区的“次新”概念都是相对的，在衡复风貌区，2000年以后的房子都算次新房，而在九亭、南翔这些近郊上车板块，2010年以前建的都是老房子了。

在”公民同招、民办摇号"的教育新政下，K12教育格局发生了剧变，”徐一杨二“已经成为老黄历，静安、黄浦、闵行、浦东成为新的主角。

以一己之力摸清上海的城市势能、教育格局、未来规划、每个细分板块内的房源，太耗费精力和时间。

提问：您好曾叔，请问小朋友现在一岁，考虑徐汇区买房，方便日后幼儿园小学资源，预算1.5kw，有推荐房源么

回答：徐汇区强在民办，这次公民统招、民办摇号后其实徐汇区是比较吃亏的。公办学区里像汇师这种还是比较强的，但是没有好的对口初中。像交小徐汇中学这种学区强度也是不够厉害，你这么大预算下去有点不划算。我觉得可以扩大区域选择，或者接受先买徐汇小学学区房，到时候初中再想办法。

提问：曾老师，求教！400万左右的预算，看来看去也不太称心。以下三个选项买哪个？

买华漕西郊九韵城的75平米两房，

买九亭贝尚湾的64平米一房，可以改两房，

买万买象屿名城的90平米两房。

我们的需求就是离本站地铁近，两房，次新，保值，可以自己住或嫌远暂时出租等地铁通了，比如华漕。

这个预算看下来只能买这些地方，保值升值空间差不多的情况下，不如少按揭，买个便宜一点的。谢谢老师赐教！

回答：方案2、3直接否决掉，一个太小，一个太大。

方案1，是楼梯房也不是最好选择，可以考虑，但还是有硬伤。

可以考虑下江桥、徐泾北城、徐泾、泗泾、马陆、嘉定新城这些地方，400万左右买个小三房或者2房还是有希望的。

提问：曾老师，中年夫妻，浦东置换，无学区需求，一千万左右预算，是用所有资金买森兰星河湾，还是唐镇次新房？比如还有绿城玉兰花园，自住加增值您看怎么选呢？

回答：这些房子的品质都不错，价格都挺贵的，自住不错，但是投资属性弱一点，相对来说唐镇带点学区更有点卖点，但也没强到哪里去。其实关键看的是你哪里上班，毕竟通勤很重要。我建议你可以把细节对接给我才好帮你做精准的推荐。

提问：曾叔你好，我3年前有过拆迁，拆迁房算名下有房吗？

回答：拆迁分的房子，如果有动迁拆协议有网签记录，那么是算名下有房的。

提问：300-400w预算想再大虹桥买一套投资房，请问您有推荐的小区吗

回答：大虹桥选筹很广泛的，你的预算我建议是只能在大虹桥辐射区选。比如南翔、江桥、九亭、泗泾、徐泾北城、赵巷、华新等。具体房源推荐可以加入曾叔的内部圈子获取。

提问：曾叔您好，现在考虑买徐汇区530万左右的学区房，小孩1周岁。目前只有我和孩子有上海户口，老公有可能明年落户。希望不但考虑小学还考虑对口初中。要求至少两房。请问有哪些小学可以重点考虑？

回答：你和孩子有上海户口就可以，徐汇没有要求三户口。530万要买2房，基本上只有楼梯房可以选了。徐汇是教育强区，双学区的选择还是挺多的，交大附小、求知、园南、上海小学等等，对口初中都不错。或者一贯制的师三实验和复旦附属徐汇实验。具体哪个学校以及哪个小区合适可以加入曾叔的内部圈子获取。

提问：曾老师，我博士刚刚毕业，请问我的社保要怎么算？读博期间的算吗？

回答：博士学龄是算社保的，读了几年算几年社保。类似情况的还是有军人，军龄一年算一年社保。

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