大家应该都听说过，有一种商品房，叫做“抵债房”。什么意思呢？就是开发商把这个房子抵给了某个企业或个人，充抵他们对对方的欠债。但对方不想要这个房子，所以要把房子卖了换成钱。一般来说，债主为了快速出手这种抵债房，要价都会比市场价低一些。为了能省下一些钱，也有不少购房者愿意买这种抵债房。

但是，很多人不知道的是，买抵债房可能会面临很多风险。今天，我们就请到来自辽宁法大律师事务所建筑房地产法律领域的资深律师黄哲，来给大家讲一讲:买抵债房到底可能会有哪些风险，以及应该怎样规避这类风险。

问

您好黄律师，请您先给我们讲解一下，究竟什么是“抵债房”？

答

所谓的“抵债房”，即开发商因拖欠建筑商、广告商、材料供应商或其他单位（个人）等（以下简称为“债权人”）款项，用自己开发的楼房抵偿欠款的行为。

由于“抵债房”的债权人往往急于将房屋出售变现并为了规避税费，通常不会办理房屋的产权登记，便将“抵债房”出卖给购房者，而此时的“抵债房”仍登记在开发商名下。按照法律规定，“抵债房”正常的买卖流程应该是开发商先与债权人签订《房屋买卖合同》，将房屋过户到债权人名下。开发商与债权人之间的债务通过“以房抵债”的方式清偿完毕后，债权人再与购房者签订《房屋买卖合同》，将房屋卖给购房者并办理过户手续。但在这种正常的流程下，债权人往往要背负更大的压力，因为此时债权人需要缴纳更多的过户税费，有时甚至会受到“限购”政策的影响从而不能顺利的出卖房屋。故很多债权人在出卖“抵债房”时，都会要求开发商直接与购房者签订《商品房买卖合同》，这就是所谓的“一手房手续抵债房”。

问

那请问黄律师，在购买这种“抵债房”时，购房者会面临的风险有哪些呢？

答

在这种情形下，购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，购房款却是向债权人支付的。但是在《商品房买卖合同》中一般不会体现出购房者是向债权人付款的这层法律关系。这样就不可避免的会产生以下的法律风险：

首先，购买这种“抵债房”极易引起价格纠纷。在购买“抵债房”时，与购房者进行协商的通常都是债权人，房价也是由债权人确定的，但是《商品房买卖合同》却是与开发商签的。开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》时，往往将合同上的价格约定得较高，比购房者与债权人协商的价格要高一些，且购房者的购房款并未支付给开发商。一旦日后产生纠纷，开发商便可能依据合同要求购房者补足房款。

还有一种情形，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的价格要比购房者与债权人协商的价格低很多，债权人在此过程中赚取了差价。如开发商与债权人之间可能具有100万元的债务，但债权人却将房子以150万元的价格出卖给了购房者，债权人在这个流程中便赚取了50万元的差价。若日后购房者与开发商产生纠纷，要求开发商退房并退回150万元购房款，开发商便会主张：签订的《商品房买卖合同》上约定的购房款是100万，只能按照合同约定的价格退款。

其次，购买“抵债房”还极易引起交易风险。由于在购买抵债房的过程中，购房者系将购房款直接支付给债权人，而不是将购房款付给开发商。一旦债权人与开发商之间产生矛盾，导致开发商不承认购房者向债权人付款这一事实，购房者就将面临再次付款或者付款不能的违约责任。

最后一种风险便是不能如期办理产权过户的风险。选择“以房抵债”的开发商往往不具备良好的资金状况，才会选择以“以房抵债”的方式来偿还欠付债权人的债务。此时便可能会面临开发商因资金断裂，无力去开发楼盘，购房者购买的房屋最终可能会变成“烂尾楼”，无法办理竣工验收备案，购房者也无法办理购买房屋的产权过户的风险。

问

请问黄律师，如果购房者坚持选择要购买“抵债房”，如何才能让风险降到最小呢？

答

首先，购房者在购买“抵债房”前，一定要做好房屋的产权调查，确认“抵债房”能够办理产权登记，无抵押、无查封，方可购买。购房者可以选择去不动产登记中心打印“抵债房”的《查询证明》，也可以上“大连市自然资源局”的网站，输入“抵债房”所在的楼盘项目名称，便可查询该房屋是否系可售状态、是否可以办理产权证、是否存在查封抵押等信息。

其次，购房者在购买“抵债房”时，应当坚持“合同相对性”原则。有的购房者认为，房子是从债权人手里购买的，合同当然是同债权人签，这种想法是错误的。在未办理房屋产权变更登记之前，房子的所有权仍是开发商的，购房者切记不要草率的将款项打给债权人，而是要坚持“三流一致”的原则，即与开发商签订《商品房买卖合同》，将购房款直接支付给开发商，并且要求开发商向购房者开具购房款发票。另外购房者签合同时应慎重，应当将与债权人约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等写进《商品房买卖合同》中。

听完了黄律师的解答后，各位心中的疑惑是否少了许多？若您还有什么疑问，不用担心！请持续关注我们，我们还会邀请黄律师继续为大家答疑解惑，敬请期待哟！

黄哲 ●●

辽宁法大律师事务所建筑房地产法律领域的资深律师，辽宁省律协房建委和企顾委委员，《爱家大连》节目组的特约律师，擅长的专业领域为建筑房地产和企业法律顾问。

法律咨询：辽宁法大律师事务所 黄哲律师

文字：黄哲

编辑：赖赖