2020年开发商经历了一年由悲到喜而又由喜至悲的一年，2020年虽然疫情在一季度给予开发商一定的影响但到了三季度新一线城市和南方中心城市出现价格与成交量双升的反弹态势，貌似疫情对于房地产行业的影响不是很大甚至推动了一些城市的市场向好。但进入三季度后期到四季度接连的政策一桶有一桶的冷水砸向了那些过热的城市，从金融端的三道红线、离婚新规、限购政策、交易持有时间都给予精准且严苛的双向调控，而进入2021年金融端再次发力就银行流入房地产的贷款额度也给予最严格的控制，我们发现2020年至2021年上半年调控呈双向精准模式，一方面是对开发商的融资端给予了限制，另一方面对购房客户的筛选和金融管控是越发的严苛。

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经济高质量发展并不是兴起于2020年以后，这个发展目标早在2018年就现露端倪。因为我们国家的货币主要依靠房地产去支撑，造成了高负债同时不论企业还是个人都把房地产做为唯一的投资途径，商品房住宅的规模已达65万亿美元的主要支撑了M2，但实体经济却越发惨淡，全民不务正业，全民炒房就是最大的金融风险，更不符合经济需求，所以从2018年起，经济需求的转变已经开始引导房地产朝着新的方向发展。很多同行跟我说经济高质量发展与房地产行业无关，房地产只是买地盖饭卖出去的过程，经济是否质量变化与这个传统行业的模式是风马牛不相关的。但进入2021年很多开发商会发现思路变了，国家真的不再支持房地产扩大经营规模了，市场端的困境也越发显现。

其实高质量发展对房地产是有益处的，首先我们看现状，房地产市场的市值支撑了M2，政策给予的“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳指导，因为房地产支撑了货币，不论是社会固定资产的专向土地债务还是个人的持有房产资本比例，都是占到了8成以上，土地是重资产依靠配套来不停的提升价值获取专向贷款带动社会发展，个人资产也依靠房地产进行保值增值，所以稳字当先，最起码在短期内房地产市场还是以稳定为前提的。从2018年、19年、20年三年的土地出让指标中我们不难发现，其一地块分割更为精细，大体量的地块越发少见，其二百米高层已难寻审批空间，其三容积率2.0以上的住宅地块基本消失，而绿化率均上升到了40%。这些问题都说明了大规模的开发已经不受支持了，从指标角度出发这些规划条件都构成了舒适型住宅的标准。在规划端绿化率的提升是表象，而加上消防规范中的扑救面要求和社区规划中路网规范，人车分流高品质住宅高绿化高舒适度在短期必然成为主流。

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我们从政策和土地出让端另外发现，其实房地产市场并不具备整体大幅下跌的条件，不论是三稳、只住不炒、限购限贷、房企红线都没有直接指向价格端，只是稳定价格并没有严控价格，因为在M2角度房地产做为主要支撑力和蓄水池的作用仍然重要，同时价格大跌势必造成通缩，而严重冲击货币和金融造成经济危机。但高质量发展也给予我们明确的思路。其一，另辟蹊径放水养鱼，利用租售并举的政策，疏导城市刚需用租房解决暂时住房困难，同时不增加商品房的供应，使房产价值稳定保障M2规模，稳定持有住房的价值和土地价值。其二，经济质量的发展推导开发商以品质建设为基础，由规模的商品房开发到舒适品质的住宅产品转变，高周转、高扩张模式，受到土地指标、金融红线的管控势必失去市场，更加健康的房地产市场正在逐步的建立，其三，经营转型的影响，开发商传统的获利模式已经不能支撑地块的应得利润，也就是说单纯算账地块开发是呈亏损状态的，而通过新基建、5G等的新经济引擎，倒推开发商由开发向经营转变，合理利用资源高质量服务客户，获取长效的收益，同时盘活消费市场，从而使地方税收、就业和居民生活质量均获得提升，开发商的利润更会从高质量发展的长效模式中获取。