编辑 | 新景祥安徽区域市场研究中心

市场资讯：2021年4月合肥楼市月度报告

4月，中央强调坚持“房住不炒”定位不变，加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱, 促进房地产市场平稳健康发展；住建部、发改委等部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，针对从事轻资产住房租赁企业，提出了七方面监管意见。地方层面，广州、合肥、宁波、东莞、南通等城市发布楼市收紧新政，涉及土拍、限购、限售、限贷等内容；北上广深等热点城市纷纷加强房地产租赁市场整改和监管措施。

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中央加强市场调控，不断完善政策工具箱，同时加大力度发展保障性租赁住房

4月15日，在省部级干部建立现代财税金融体制专题研讨班座谈会上，韩正副总理强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。要加大政策支持力度，切实增加保障性租赁住房供给，解决好大城市住房突出问题。

4月9日，住房和城乡建设部副部长倪虹召开保障性租赁住房工作座谈会，要求各地要充分认识发展保障性租赁住房的重要意义，加大政策支持力度，增加土地、财税、金融等政策支持，切实增加保障性租赁住房供给，引导多主体投资、多渠道供给。

4月15日，住建部、发改委等部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，针对住房租赁市场发展中存在的突出问题，从加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷、落实城市政府主体责任等7个方面进行了规定。

整体来看，一方面中央坚持“房住不炒”总基调不变，继续强调加强房地产调控，不断完善政策工具箱，保障房地产市场平稳健康发展。另一方面，发展租赁市场是解决大城市住房问题的重要方式。多部委联合发布租赁相关政策，《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》的出台主要呈现以下三个特点：一是层级高、范围大，此次的政策高度上升到了部委的层级，覆盖面也更广。二是定位准。精准定位从事转租经营的轻资产住房租赁企业。三是强穿透。强化金融机构的贷款审核，在首尾两端发力，避免住房租赁企业单方面诱导承租人使用住房租赁消费贷款的情形。

各城市亦在不断完善租赁政策，加强对租赁房屋主体进行多方面的审核和监察，加大租赁市场秩序整顿力度，同时，提高用地供应计划中租赁住房占比和体量，增加租赁住房供给；政府设立专项资金支持补贴公共租赁住房工作等，促进租赁住房市场发展。租赁市场已经进入较快发展通道，在中央顶层设计不断完善下，各城市租赁政策也将进一步细化。

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因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期

4月，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城负责人。副部长倪虹指出，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

据统计，4月有30余城出台调控新政，累计调控次数近百次，调控更加频繁，广州、合肥、南通、徐州、宁波等城市从扩大限购范围、增加住房用地和保障性住房的供应、加强住房贷款管理、加强住房租赁市场管控等方面加码，力促市场预期稳定。

整体来看，4月初住建部约谈的5个城市，均为前期市场热度较高，房价涨幅或地价涨幅较高的城市。本次“约谈”叠加两个“切实”（切实提高政治站位、切实扛起城市主体责任），体现出中央调控态度的进一步严厉。从约谈内容上看，中央更加注重各地调控政策效果的评估，强调增强调控针对性、时效性，出台更加精准的政策确保房地产市场平稳运行。

另外，本次约谈也为各城市未来调控指明了方向。如人口、土地与住房联动机制的完善，监督管理房市场价格和销售管理等方面，调控政策与人口落户、义务教育等的统筹协调等。

当前，在因城施策指导下，各地密集出台调控新政，调控范围亦进一步向三四线城市扩围，政策内容更加细化。短期内，部分热点城市调控政策仍将继续加码，且政策更加精细，限定新房价格涨幅、发布热点区域或片区的二手房成交参考价等或将成为热点城市调控的重要内容。

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聚焦合肥城市发展，4月合肥热点资讯盘点

合肥出台“新八条”：为促进我市房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，在严格执行现有房地产市场调控政策的基础上，进一步完善调控措施，加大调控力度。合肥市发布房地产新政，自2021年4月6日起施行。

1.稳定增加居住用地供应。2021年，在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%，确保全市不少于9000亩，单列租赁住房用地900亩。及时、准确、全面公开居住用地信息。加大存量居住用地开竣工履约监管，对未履行合同约定义务的，严格追究其违约责任。

2.实行市区学区内成套住房入学年限政策。在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

3.深化住房限购措施。暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内（具体见附件）购买二手住房。暂停向法人、非法人组织出售市区范围内的新建商品住房和二手住房（经批准的人才公寓、重点招商引资项目除外）。通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得市区范围内商品住房的，均应当符合本市住房限购政策，并设置为竞拍条件。

4.实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。加强房源信息公开监督，对登记购房人数与可售房源数之比大于（含等于）1.5的热点楼盘，均应实行摇号销售，并由公证机构公证，市住房保障和房产管理局、市自然资源和规划局、市司法局、市市场监督管理局监督。公证摇号销售商品住房时，房地产开发企业应提供不低于30%比例的房源用于刚需购房。摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易。

5.从严调控商品住房价格。新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价；从严控制楼幢计价面积，未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售；合理确定楼层差价，同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

6.加强住房贷款审慎管理。认真贯彻落实《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号）要求，加强个人住房贷款首付资金来源、最 低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查，严肃查处经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求，法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

7.加大租赁住房建设力度。在已建近17万套保障性租赁住房的基础上，继续用足用好国家支持政策，深化住房租赁市场发展试点工作，多渠道增加租赁房源供给。2021年，力争再增加保障性租赁住房2万套（间）以上，着力解决好新市民和青年人的住房问题。

8.严厉打击各种房地产市场乱象。严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为。房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售；房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

公积金新规，合肥同一套房交易一年提两次以上住房公积金将被拒：

4月19日，合肥市住房公积金管理中心发布加强住房公积金提取管理的相关通知。

通知称，合肥市住房公积金即日起加强提取管理。合肥同一套住房频繁交易提取(12个月内两次以上)，不予提取。据了解，根据相关规定，购买自住房的购房者，可在购房合同签订后一年内提取本人住房公积金账户上的余额。根据新的通知，若一套住房在一年内超过两次交易提取住房公积金，将被拒绝，此举有助于防范使用一套住房频繁交易帮助他人骗提住房公积金并牟利的不法行为。

此外，新通知规定，职工异地购房，户籍在购房当日或之后转入购房地的，应持有该房屋半年后(商品住房以备案时间为准、存量住房以购房发票时间为准)可提取。

职工符合提取相关条件，与单位终止劳动关系且个人账户状态为封存，提取限额大于账户余额的可申请销户提取。

合肥摇号选房流程发布：

4月19日，合肥市新建商品住房公证摇号培训会召开。会上讲解了包括市房产局、公证处、开发企业多方参与的摇号选房流程，并对细节和注意事项作说明。摇号选房包括申请阶段、核查阶段、摇号选房阶段和网签阶段几个流程。

一、申请阶段：由开发商申报开盘方案，审核通过后，会进行开盘信息公示。同时开发企业开盘信息也会在现场公示，随后进入意向登记环节。

二、核查阶段：登记结束后，进一步判断登记与房源比例。如果要进入摇号选房阶段，在这之前则会生成刚需及普通摇号名单，并对摇号名单进行现场公示。

三、摇号选房阶段：经过选房资格摇号、刚需摇号、普通摇号和候选摇号后，进入限购查询环节。剔除不通过名单后，才会进入选房顺序摇号环节，进行选房顺序现场公示，再进行现场选房，由开发企业对选房结果进行现场公示。

四、网签阶段：选房结果导入后，会由相关部门检查房号并锁定，购房者和开发商签订网签合同。开发商要对开盘信息、取消摇号、摇号名单、选房顺序、选房结果进行五轮现场公示。公证机构将主导公证摇号，确保公平公正。

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全国土地市场

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总体情况：整体供应量较上月走高，出让金总额环比增长过半

供应情况：土地供应量环比增逾一成，宅地供应量环比增近七成，仅三四线城市供应环比走低；

成交情况：土地成交量较上月小幅缩水，较去年同期走低，宅地成交量环比上升近两成；

出让金：出让金总额环比增长过半，各线城市收金环比均走高，广州收金逾941亿元领衔；

楼面均价：整体均价较上月增加近七成，较去年同期增逾一成，宅地均价同环比均有增加；

溢价率：平均溢价率环比上升，各线城市溢价率同环比均增，宅地溢价率较上月增加。

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各类城市：仅三四线城市供求环比走低，一线城市收金总量环比显增

一线城市：土地供应量同环比走高，收金环比增逾九倍，广州揽金逾941亿元领衔；

二线城市：供求两端各指标环比均增，收金及成交均价环比增加近四成，溢价率同环比走高；

三四线城市：整体成交量减少一成，均价及出让金同环比走高，溢价率水平环比增加。

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合肥土地市场

1.土地市场概述

2021年4月合肥土地市场共成交12宗地块，总成交面积800.02亩，环比减少74.4亩，降幅8.51%，同比增加384.73亩，增幅92.64%；宅地成交5宗，共计413.43亩，环比减少434.85亩，降幅51.26%，同比增加15.05亩，增幅3.78%。

2.土地成交情况

2021年4月合肥土地市场共成交12宗地块，从土地性质来看，居住类用地共成交5宗，其中4宗为纯居住用地，1宗为居住、服务设施用地；剩余5宗商业商务设施地块（含1宗商业、广场用地）和2宗教育地块（含1宗教育、医疗卫生用地）。

从土地成交区域来看，4月合肥居住类土地出让主要集中在县市区域，其中长丰县共成交4宗居住地块，巢湖市成交1宗居住地块；主城区无住宅土地出让，均为商业、教育性质用地，其中高新区成交3宗商业用地，蜀山区成交2宗教育用地和1宗商业、广场用地，瑶海区成交1宗商业用地。

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全国住宅市场

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市场情况：4月楼市整体成交下滑，一三线代表城市环比下降

2021年4月楼市整体成交下滑，一三线代表城市环比下降，降幅相近，库存总量环比上升。

环比来看：12个城市下降，福州降幅较为明显，连云港次之，此外温州降幅较小，在5%以内；环比上升的城市中重庆升幅明显。同比来看，17个城市上升，武汉、南京和北京升幅较为明显。

分城市来看：一线城市成交面积环比下降14.11%，其中深圳降幅较大，为25.96%；一线城市同比上升55.79%，北京升幅较大。二线代表城市成交面积环比上升5.38%， 同比上升51.27%。三线代表城市成交面积较上月下降19.94%，同比上升21.56%。

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库存情况：库存总量环比微升，广州、苏州升幅显著

截至2021年4月末，主要城市库存总量环比上升0.5%。重点城市中，广州升幅较大，为7.93%；苏州升幅居其次，为2.61%；北京升幅为2.41%，位居第三；宁波可售量环比降幅较大，为9.62%。

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合肥住宅市场

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2021年4月合肥市区住宅供求情况

2021年4月合肥市区住宅市场总体供小于求，住宅供应量较上月大幅下降。市区成交7066套，环比基本持平，同比上涨约7.25%；市区供应2728套，环比下降约34.66%，同比下降约51.67%。

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2021年4月合肥市九区住宅市场成交情况

从区域成交环比来看，合肥九区市场成交情况整体较为均衡，其中5区环比上涨，4区环比下降。其中新站区上涨63%位列首位，其次为高新区区涨幅为46%，剩余几区中蜀山涨幅21%位列第三；环比下降的区域中，滨湖区下降最多，降幅为51%，其次为庐阳区降幅27%，经开区降幅22%，最后包河区降幅为17%。

具体来看，4月市区住宅成交中，新站区共成交2072套房源，居九区首位，包河区以1206套成交量排名第二，瑶海区成交1113套，位列第三。接下来分别是庐阳区成交708套，高新区成交665套，滨湖区成交521套，经开区成交435套，蜀山区成交337套，政务区成交9套居末位。

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2021年4月合肥市商品住宅成交均价

2021年4月合肥市商品住宅成交均价17930元/㎡，环比下降6.66%，同比上涨0.58%。

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2021年4月合肥市住宅项目网签成交排行榜

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商业市场

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合肥市区月度供求走势

2021年4月，合肥市区共6个项目有商铺供应，供应180套，供应面积1.13万㎡；商铺共61盘有销售备案，成交面积约2.49万㎡，成交311套，较上月成交增加146套，涨幅88.48%，同比增加28套，涨幅9.89%。

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区域月度供求走势

从区域商铺供应来看，2021年4月合肥市区有庐阳区、滨湖区和包河区三区供应。供应套数方面，包河区供应89套位列第一，主要来自金隅大成郡、中铁五号院和置地瑞玺三个项目；从单项目供应套数来看，滨湖区华润昆仑御供应75套，位居首位；供应面积方面，依然是包河区供应0.64万㎡居首位；从单项目供应面积来看，依然是滨湖区华润昆仑御供应最多，为4130㎡，其次是包河区金隅大成郡供应2263㎡。

从区域商铺成交来看，2021年4月合肥九区仅政务区无商铺成交。成交套数方面，九区中成交套数最多的为滨湖区，成交商铺124套，瑶海区成交62套，排名第二；蜀山区成交42套，位列第三；单个项目来看，华润昆仑御商铺成交套数最多，共成交48套；成交面积方面，滨湖区成交1.1万㎡位于九区首位，瑶海区紧随其后，成交0.52万㎡，单个项目来看，华润昆仑御成交面积位居榜首，成交面积达0.24万㎡。

截止到2021年4月份，合肥九区商铺存量达386万㎡，按2020年月平均去化4.4万㎡计算，合肥需要约7.3年时间。

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办公市场

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合肥市区月度供求走势

2021年4月，合肥市区办公产品供应320套，供应面积约21.2万㎡，较上月办公供应面积有大幅的上涨，环比涨幅约201.56%，同比上涨84.83%。办公产品共26盘有销售备案，备案186套，备案面积2.66万㎡。相较2021年3月，合肥办公产品成交套数下降3套，降幅1.58%，成交面积上涨0.36万㎡，涨幅15.65%；与去年同期相比，办公市场成交套数涨幅约23.18%，成交面积涨幅约25.47%。

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区域月度供求走势

从区域办公供应来看，2021年4月合肥市区有庐阳区、高新区以及包河区三区供应，从供应套数来看，包河区供应160套占居首位，全部来自中辰优唐广场项目；高新区供应145套位列第二，全部由中安创谷科技园供应；庐阳区供应15套位列第三。从供应面积来看，高新区中安创谷科技园项目供应18.83万方遥遥领先，其次是包河区供应1.65万方。

从区域办公成交来看，2021年4月合肥九区均有办公产品成交。成交套数方面，九区中成交套数最多的为滨湖区，共成交办公产品63套，其次是包河区成交54套。单个项目来看，包河区中辰优唐广场成交28套，数量最高。单个项目来看，政务区白天鹅商务中心成交约0.7万方占据榜首。

截止到2021年4月份，合肥九区办公产品存量达213万㎡，按2020年月平均去化面积3.84万㎡计算，合肥需要约4.6年时间才能去化结束。

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