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距离福州2021年的首次集中供地，剩下不到10个小时。

这也是福州今年的第二次土拍，距离2月3日的第一次出地，已经过去了近100天。

开发商们犹如烧烤架上的五花肉，焦虑得滋滋作响。尤其是第一次没拿到地的朋友们。

福州的各大庙宇，这两周很忙。

各家开发商的总经理、投资总，除了熬夜通宵写方案，就是频繁上门烧香拜码头。

毕竟在摇号面前：

三分靠打拼，七分天注定。

授权有穷尽，天道自有定。钞能力有时也比不上来自东方的神秘力量。

和开发商一起等待的，还有福州楼市里无数持币待购的准客户。

聪明的购房者，早已留心土拍。他们太清楚，拿地的面粉价，会成为后续房价走势最重要的锚：

通过土拍，可以从出让条件、起拍价格、限价等，看到政府的意志，看到政府对板块区域的预期；

同时，通过观察一块地几家开发商在抢，举牌举了几手，溢价的激烈程度这些细节，看到开发商们对这块地、乃至对整个板块的价值预期。

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其他集中供地城市土拍成交的信息，骚动着福州的心。

广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高45%；

重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率130%；

无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录，由于前4宗竞价激烈，土拍不得不延长到3天；

杭州：57宗土地平均溢价率26%，其中有41宗地块竞价超出30%封顶溢价率。

各大自媒体都在用“史诗级”来形容这个月的几场土拍。

22个热门城市每年三次集中供地，本意是降温，稳地价、稳房价、稳预期。

从这个角度来看，重庆、杭州等的土拍结果是不懂事的。

五一假期，全国人民都在欢度佳节，重庆人民却都被恐慌情绪裹挟着涌进售楼部里抢房；

杭州要不是几只豹子出逃，晾在热搜上的可能就是火热的土拍。

这样的情绪也蔓延到了福州，“看多”的情绪在传导。

但是请大家冷静一下：

继新房市场之后，土地市场也开始分化了。

以广州土拍为例。

白云区金沙洲板块，周边房价才4万，华润直接4万拿地。

知识城两宗地吸引了二十多家房企PK，双双进入摇号，最终实际楼面价破3.1万，而旁边的保利拾光年售价仅2.9万。

番禺创新城地块，这是一块很偏的土地，不远的亚运城，均价不过3万出头。

然而楼面价没几下即破3.3万，迅速进入摇号。

……

但即使在面粉贵过面包的火热市场下：

仍然有些地是底价成交的，还有6块地流拍了。

原因很简单，集中式拍地后，短期资金有限，开发商更愿意将有限的资金博一把优质地块。但优质地块就这么多，大家都抢，溢价无可避免。

这一轮广州土拍溢价高的地块主要分布在南沙、黄埔和番禺。

增城虽然此次供应的地块数量最多，但只有新塘略受追捧。

其余荔湖和广河高速片区的地，要不底价成交，要不流拍。

楼市的分化，已经从新房供应，前置到土地市场了。

在明天的土拍开始之前，我们大胆地给这次土拍作一个预测：

福州这场土拍，比起杭州和重庆，可能会更像广州。

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福州本次集中供地出让六区33幅地块，总起拍价超141亿。其中四区24幅，长乐8幅，马尾1幅。晋安区一幅安置房+租赁用地，已于5月10号，宣布取消出让。

最终，12号拍卖的，将是四城区的23幅地块，数量堪称是福州四区历史之最。

但23幅地块中，涉宅用地仅13幅，占比不足6成。

13块涉宅用地中，仅6幅纯商品房地块、6幅需建设安商房或社会租赁住房、1幅为限价房用地。

能勾得开发商们志在必得的地块，远没想象中那么多。

有些地块，甚至有点鸡肋。

纯商品房地块要么太小，地块基本都不超过50亩，要么太复杂，地块带有大量古建和商务办公。而安商房和自持社会租赁住房，也不见得好玩得转。

披着集中供地的外套，数量有23块之多，但金额仅仅百亿不到，实际可售的住宅体量，甚至远不及去年同期拍卖的2块帝封江用地。

此外，本次出地出让有两个点需要注意：

一是有12幅地块在维持“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房”的出让方式的基础上，四城区首次公布政府指导价：住宅项目底价成交的，备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定。

即目目前所有地块地价最高溢价率都不超过30%，到达30%后，仅允许售价在政府指导价上最多上浮3%。

二是首次采用了通过“竞价轮次达最高次数”的方式来采取摇号，竞价轮次最高次数=（最高限价-起始价）/加价幅度，按上靠取整确定。

从这些细节上，我们能明显感觉到明天福州土拍的大趋势。

福州已有独创的安商房模式和租赁试点两种手法去平抑房价，而公布政府指导价和按竞价轮次最高次数来摇号，能更好的限制土地的溢价率。

种种迹象表明，明天福州的土拍，难以在全国范围内掀起太大波澜。

对城市来说，这是一种「小确幸」。

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但是，无论多么鸡肋，对于多数开发商来说，明后两天的土拍，还是必须有所斩获，哪怕是面临亏损的风险。

因为这可能是今年最后一批拿了可以当年开盘的地。

虽然有些开发商表示，由于预判到竞争的激烈和地块条件的不足，本次不参与四区的竞争。

但有人辞官归故里，就有人星夜赴考场。

原因更简单，作为职业经理人，只有拿了地，才有资格“亏损”。有困难，才有机会克服困难。

拿不到地，纸面是不亏损了，但是此消彼长，明年今日，公司还在不在，你还在不在，就难说了。

毋庸置疑的是，这次集中供地，对福州的市场将有深远的影响。

或许我们可以从一块地，两个房企，来总结出三个猜想。

这次土拍最值得一提的，无疑是晋安区红光村地块。

在叠加了近8.5万㎡的纯商品房社区和东区板块这两个要素后，拍出本批次地王的可能性，非常之大。

据不完全统计，红光村地块报名的的房企数超15家，是所有地块里最多的。

起拍楼面价18970，指导价32000，达到30%溢价率后，楼面价达到24669，指导价可达32960。

30%溢价率后的楼面价对应的售价，净利已经非常有限。

显然，30%的溢价率只是起点，多数人是奔着竞自持，甚至最后摇号而来的。

如果明天的土拍，开发商举牌喊价是跳着喊，大幅加价不想触发最高竞价轮次的摇号，大体量地竞自持社会租赁用房。

那3.3万的售价，将只是一个起点，望不到头。

两家房企，看「融信」和「万科」。

融信刚在杭州豪掷142亿，拿下杭城7宗宅地。2020年上半年融信销售业绩显示，融信的销售额主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%。融信在福州目前的土储有限，补仓势在必行，四城区的地块中，本次融信报名最多，多达8-9宗。

万科福州公司去年操盘金额摘得大福州桂冠，迎来自己的高光时刻，但今年土储至今尚未补仓，可售货值里商办和车位比重大，不补货难以卫冕，甚至危及保持第一集团。

以这两家开发商在此次土拍中的发力程度作为参照，或许可以看到，开发商们对福州的信心值，能有多少。

以此次土拍作为起点，我们有三个猜想：

1、联合开发将重回市场常态。一是活下去、二是风险共担。

2、改善产品将更主流。高价拿地后的解题思路，多数开发商会在做纯改善产品，打磨产品力上更下工夫。

3、市场对刚需客户将更不友好。城区一年只供地三次，外围闽侯、福清等不受集中供地影响的区域成了机会，更多的开发商将会把目光投向郊区或郊县。

一个真实的案例，4月29号刚成交的，远到闽侯竹岐，闽越水镇旁的一宗宅地，楼面价已达8000，正荣摇号竞得。一年前的同一时间，周边成交的地块仅4000出头，售价仅在11000。

未来福州的刚需起步，1.3万将是肉眼可见的起点。