案例回放：鞠女士经过多方考察，看中了某区三环边上的一个房地产开发区新开发的住宅楼，于是想在此买一套房。购房前鞠女士自己仔细地学习了一下购房有关的相关程序，经与开发商协调后，鞠女士决定来签购房合同，但合同写明一年后才能拿到产权证，开发商给鞠女士看的材料都是复印件，鞠女士要求看原件，结果査到土地使用证的另外一部分，用针全部缝上了，鞠女士坚持要看，开发商最后只好给看了，原来开发商把房屋抵押给了某银行。本案中，如果鞠女士不坚持看一下土地使用证的另一部分，那她肯定就被开发商蒙骗了。“正毅房产法律”给您带来解答，有任何房产问题可以关注并私信我们。

某些开发商在房屋建设工程启动时资金不足，为争取银行贷款，遂以房地产开发项目作抵押，当项目竣工后，开发商因为不能及时偿还所欠银行的债务，房产证自然是迟迟办不下来。房产证办不下来，开发商就以种种理由推托业主。本案中，鞠女士遇到的正是这种情况。值得庆幸的是，由于鞠女士通过我司的帮助，最后得到了购房退款。

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

我们如何来鉴定开发商的资质？正毅房产法律来教你！

第一，考察经营资格。

开发商是商品房买卖的对方当事人，了解对方“家底”是做买卖的基本。

根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司)；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立幵发公司。

买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审査开发商的下列情况或文件。

(1)开发商的股东情况。

如果开发商的股东或合建方有法人股东(大多数开发商由或主要由法人股东构成)，则应审査每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为“企业法人营业执照”(下称"营业执照”)，外方为wCertificate of Incorporation11；

(2)开发商本身的最新“营业执照”。

有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章；

(3)如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审査下列文件：外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书；

(4)如果是联建或合建，应审査各方之间的联建或合建合同、协议。

第二，确认是否“七证“俱全。

第三，了解开发商取得土地使用权的情况

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的)，简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。非经依法征用并依法出让，农村集体所有的土地不得用于商品房的开发。为了明确开发商的开发用地是否合法，买方应重点审査下列文件：

(1)《国有土地使用证》；

(2)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》：缴纳地价款的有关凭证。

需要明确的主要内容有：宗地位置、面积、土地用途、地价款(包括土地出让金和市政基础设施配套建设费）的数额及缴纳情况、投资开发的期限、土地使用和规划条件。

应特别注意的是：一，正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；二，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；三，土地证不得擅自涂改；四，土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；五，注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。

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