作者：公子不悔

深圳成交量下跌了，而且是大跌。

深圳市住建局房地产信息平台数据显示：

四月份全市二手商品房成交54.13万平方米（5507套），同比减少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01万平方米（4877套），同比减少33.26%，环比三月减少28.16%。

分区域来看，龙岗区4月份过户破千套，但环比下跌了35%，在全市占比26%；宝安区过户964套，环比下跌25%，在全市占比20%；罗湖区过户量紧随宝安区，为931套。

二手房成交量下跌，主要是2月份发布的二手房成交参考价制度威力显现所致。考虑到网签存在滞后性，所以4月份的二手房成交量才是2月新政效果最好的反映。

以此看来，二手房成交参考价制度，的确是一记重拳。

另外据乐有家发布的数据显示，深圳二手房成交量已经连续3个月，二手房成交量在警戒线以下。

因为深圳二手房向来有个“枯荣线”的说法，枯荣标准以二手房单月成交6000套为界，6000套及格，8000套走火，10000套以上则是极度火。

从数据可以看到，2月份发布新政当月，在新政威力的恐吓下，二手房成交量出现了膝斩，成交量只有3109套，3月份有所上升算是市场的一种试探，4月份彻底被新政征服，再次出现下跌。

价格方面，由于目前中介门店与各线上平台都不再公布数据，但据我跑市场了解的情况来看，依旧坚挺，没有动摇。

量跌价稳，这将会是深圳楼市今年的常态。随着几天前建行升高首套房和二套房贷款利率，预计后续二手房成交量还会下跌。

新房很难下跌，目前新房市场依旧火热，主要是因为深圳的新房太少了，南山、福田基本没有新楼盘，龙华、光明、宝安这些火热板块，打新非常难，基本都是千人抢。龙岗、坪山开盘也基本上是秒光。

另一方面，因为新房限价，比周边二手房更便宜，所以大家更愿意买新房。

数据显示，深圳四月新建商品房共成交50.78万平方米（5389套），同比增加28.07%；其中新建商品住宅成交量为35.31万平方米（3502套），同比增加7.89%。据乐有家统计，截至四月底，全市新房住宅库存面积为195.7万平方米，去化周期持续走低，已低于4个月。

新房去化周期持续走低，叠加新房利率开始上升，这意味着接下来在深圳购买新房更难。

4天前，深圳建行给新房和二手房加息，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。

以一套总价800万的房子来说，如果是首套，首付30%，也即240万元，需要贷款按揭560万元，按照30年等额本息计算，加息后总成本增加了14万。

如果是二套房，首付70%，也即560万，需要向银行贷款30%，也即240万，加息后总成本增加11万。

这一招对二手房的伤害更加明显，毕竟这是在二手房成交参考价制度的大招上进行了叠加。所以，预计5月份二手房成交量还会继续下跌。

新房虽然也被加息，但深圳新房太少了，开盘基本是上开一个光一个，购买者大多是刚需，能买得起首套房的深圳人，也不在乎十几万的增加成本。

所以，深圳的新房市场，无论什么大招砸下，都很难受到大波动。

二手房市场方面，接下来观望情绪会更浓。成交量会继续萎缩。

价格依旧不会有实质性下跌。因为深圳虽然是存量市场占主导，但深圳的二手房资源也不多，相比于购房需求，依旧是严重供应不足。

再加上深圳的城市定位，经济活力，人口张力，确保了深圳的楼市基石非常稳固，所以很多人宁愿一直持有，也不会降价卖出。

所以说，大家不要以为深圳的二手房成交量大跌，价格就会下跌。如果资金足够，又有房票，刚需还是要趁早上车。

未来可能还会加息，在利率不断上涨，房价难降的背景下，买房成本会越来越高。