本周过后，大家回想起北京首场集中拍地，只会留下千亿土拍“战报”，超200个“马甲”参与竞争，以及有关这场史诗级土拍的炒作。

一场政府希冀通过集中拍地、限地价等诸多新政策来调控楼市的创举，在一个个激动人心的描述中被忽视、被淹没。

拍地现场是热闹的，行业内也是真狂欢，但这些虚空输出之下，市场对楼市调控的焦灼与不安清晰可见。

让我们再回顾下集中拍地的初衷：

1、稳房价、稳预期，最大程度满足北京人民住房需求；

2、扩大土地供应，使市场供需平衡；

3、分流竞拍资金，控制土地溢价率，规避土地过热现象；

每一条，每个词都表露了政府调控地价、调控房价的心思，但朋友圈里却充斥着统一的“房价上涨”言论，在售项目的销售们喜悦之情溢于言表。

那么，5月10日北京集中土拍第一天情况是否顺了政策的意呢？

今天的12块地里，有7宗突破了政府两道防线，转入竞高标准方案。

另外5宗瓜熟蒂落的地块，也都触及合理地价上限，转入竞政府持有产权比例/竞配建公租房面积环节。

图片来源：诸葛找房

种种限制之下，低成交总价、低溢价率北京做到了，所有人都看到了北京调控地价的决心，楼市调控“课代表”非北京莫属。

但用力想做到满分，也有可能导致“用力过度”。

此次拍地还有以下槽点：

……………01……………

朝阳区崔各庄未来卖八万多的房子，旁边围绕着至少4.2万平的公租房；

王四营三宗地周围政策房已经不少，未来还要新建超过5.2万平的公租房，两个板块从未来售价来看，都将建设改善产品无疑，未来却要面对商品房和公租房混居，两边业主都闹心。

……………02……………

政府共持产权也是一种全新尝试，对于买房人来说，相当于可以：

87折买金盏乡3005-2地块的房；

85折买金盏乡3005-08地块的房；

8折买当红“炸子鸡”海淀树村的房。

这种预期会不会引起购房者非理性的热情还不确定。

……………03……………

“不确定”交错着过分确定，就是这场土拍最大的槽点。

先说不确定，上述提到政府共持产权，未来会不会引发项目过热，从而产生其他限制性政策，是不确定的。

本次集中土拍，有超过200个房企和联合体“马甲”参与，竞争激烈程度不用多说，能不能拿到底、能拿到哪块地，都充满了不确定性。稍不留神空手而回，团队就得面临无米下炊的窘境。

最有趣的是，连此次拍地具体时间开发商也不确定，以致5月8日有一些开发商意气风发的去了土地交易中心又折返。

过于确定的点在于，每宗地块未来最高售价都已经对外公示，但凡未来售价高于同区域的新房项目、二手房项目的地块，相关销售和业主预期都极高。

小编的朋友圈已经被清一色“涨价”言论占领了，房产销售们情绪都十分高涨。

至于未来售价低于同板块的，如金盏地块，“折后”6.7万/平，这又让隔壁每平贵5000拾光里如何自处？

又如海淀树村“折后”8.96万/㎡，隔壁还没入市但想卖12万/㎡圆明天颂，尴不尴尬？

另外，相对确定的还有，地块集中出让，形成了很多直接竞品，未来大概率也会在同一时间入市。

比如5月10日的朝阳和海淀，形成了金盏vs东坝、王四营vs豆各庄、崔各庄三项目、树村南地块vs树村北地块、金盏/东坝vs王四营/豆各庄…….等一批直接竞争对手。

那么对于受影响最大的买房人来说，应该如何选择？

另外，购房人是买五环外7.6万的金盏、8万的东坝，还是7万买五环内的王四营？

金盏地块售价上限7.6万元/平，王四营三宗地最高售价7.1万元/平，一个在五环外，一个在四环外，购房人买哪儿？

可能有人会说，金盏地块容积率1.6，王四营地块容积率2.5，两个板块面向客群不同，没有可比性。

道理没错，小编分析的可能也不对，但金盏、东坝、王四营和豆各庄同属朝阳区，对于买房人来说，大部分人可能会更倾向更靠城内且配套成熟的房子，但双方只有产品面积上有一点重合，就会影响他们的决策。

另外，分钟寺三个卖十几万的项目，也需要加加速了，毕竟隔着朝阳王四营和豆各庄直线距离也就六到八公里，开车十几分钟的事。

最后，众望所归的热门地块都在今天出现了，也如愿没有诞生地王。现在，就让我们静静等待明天的13宗地。

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